Vor- und Nachteile einer Cash-out-Refinanzierung

ByDr. J. K. Hartmann

Durch eine Cash-out-Refinanzierung kann eine beträchtliche Geldsumme zu attraktiven Zinssätzen bereitgestellt werden. Wenn Ihnen die liquiden Mittel fehlen, Sie aber über Eigenkapital in Ihrem Haus verfügen, bietet die Refinanzierung einen Geldpool für Heimwerkerarbeiten, Bildungsbedarf und andere Ziele. Aber die Strategie ist riskant und es lohnt sich, Alternativen zu prüfen, um herauszufinden, ob es eine bessere Option gibt.

Wichtige Erkenntnisse

  • Eine Refinanzierung mit Auszahlung kann eine gute Entscheidung sein, wenn das Geld für Heimwerkerprojekte, Bildung oder etwas anderes verwendet wird, das Ihre finanzielle Gesamtsituation verbessert.
  • Zu den Problemen bei der Cash-out-Refinanzierung gehören die Abschlusskosten und das Risiko einer Zwangsvollstreckung.
  • Kreditnehmer sollten weniger drastische Optionen wie Privatkredite und Eigenheimkreditlinien in Betracht ziehen, bevor sie sich zu einer Cash-Out-Refinanzierung verpflichten.

So funktioniert die Cash-Out-Refinanzierung

Eine Cash-out-Refinanzierung findet statt, wenn Sie ein bestehendes Wohnungsbaudarlehen durch eine Refinanzierung durch ein neues, größeres Darlehen ersetzen. Indem der Kreditgeber mehr Kredite aufnimmt, als Sie derzeit schulden, stellt er Ihnen Bargeld zur Verfügung, das Sie für alles verwenden können, was Sie wollen. In den meisten Fällen erfolgt das „Bargeld“ in Form eines Schecks oder einer Überweisung auf Ihr Bankkonto.

Wie man das Geld verwendet

Den Erlös Ihres Darlehens können Sie nach Belieben verwenden. Aber das Risiko und die Kosten können nicht ignoriert werden. Es ist wichtig, die Cash-out-Refinanzierung für Dinge zu nutzen, die Ihre Finanzen und Ihre Fähigkeit zur Rückzahlung des Kredits verbessern. Einige häufige Verwendungszwecke für die Refinanzierung sind:

Heimwerkerarbeiten

Es ist logisch, Eigenheimkapital für Hausprojekte zu verwenden. Strategische Verbesserungen, die den Marktwert Ihres Hauses steigern, erhöhen Ihr Eigenkapital und erleichtern die Amortisierung Ihrer Investition, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Am besten verwenden Sie die Mittel für „sichere“ Projekte, die zukünftige Käufer – nicht nur Sie und Ihre Familie – schätzen werden.

Bildungsausgaben

Einige Bildungsprogramme können Ihnen dabei helfen, einen festen Arbeitsplatz zu finden und mehr Einkommen zu erzielen. Wenn Sie davon überzeugt sind, dass ein neuer Abschluss oder Studiengang für Sie von Vorteil sein wird, kann es sinnvoll sein, Bargeld von zu Hause abzuheben.

Geschäftsvorhaben

Es ist verlockend, mit Eigenheimkapital ein Unternehmen zu gründen, und das wurde mit Erfolg umgesetzt, aber es ist auch riskant. Angesichts des hohen Prozentsatzes scheiternder Unternehmen müssen Sie abwägen, wie Sie den Kredit zurückzahlen und welche Auswirkungen es auf Ihre Familie haben könnte, wenn Ihr Unternehmen keine Einnahmen bringt.

Allerdings können Wohnungsbaudarlehen bei der Finanzierung eines Unternehmens günstiger sein als Kreditkarten, da sie im Allgemeinen niedrigere Zinssätze haben – solange Sie das Darlehen zunächst aus anderen Quellen als dem Unternehmen, das Sie finanzieren, zurückzahlen können. Darüber hinaus verlangen Kreditgeber möglicherweise, dass Sie Ihr Zuhause als persönliche Bürgschaft für den Erhalt eines Geschäftskredits nutzen.

Schuldenkonsolidierung

Die Abzahlung hochverzinster Kreditkarten macht intuitiv Sinn, bringt aber damit ein Risiko mit sich, das vorher nicht bestand. Bei Kreditkarten handelt es sich um ungesicherte Kredite, und Kreditgeber haben kein Recht, Ihnen Ihr Haus wegzunehmen, wenn Sie nicht zurückzahlen (sie können lediglich Ihre Kreditwürdigkeit schädigen und versuchen, Bargeld einzutreiben). Sobald Sie diese Schulden auf ein Hypothekendarlehen übertragen haben, ist Ihr Haus ein Freiwild, wenn Sie es nicht abbezahlen.

Obwohl die oben genannten Verwendungszwecke beliebt sind, sind sie nicht immer die beste Wahl. Andere Arten von Darlehen könnten besser geeignet sein, und wir werden diese im Folgenden untersuchen. Überprüfen Sie zunächst diese Vor- und Nachteile, um die Alternativen in einen Kontext zu bringen.

Vor- und Nachteile einer Cash-out-Refinanzierung

Es ist leicht zu verstehen, warum die Auszahlung attraktiv ist. Wenn Sie Ihr bestehendes Darlehen zu einem niedrigeren Zinssatz als dem, den Sie bereits haben, verbessern und gleichzeitig ein Ziel erreichen können, ist die Versuchung groß, sich darauf einzulassen.

Zu den Vorteilen der Erschließung von Eigenheimkapital gehören:

  • Großkredite:Das Eigenkapital Ihres Hauses kann sich auf Zehntausende (oder Hunderttausende) Dollar belaufen, es ist also ein einfacher Weg, an eine beträchtliche Geldsumme zu kommen.
  • Relativ niedrige Tarife:Da Ihr Eigenheim den Kredit absichert, profitieren Sie von relativ niedrigen Zinssätzen (im Vergleich zu Kreditkarten und Privatkrediten).
  • Mögliche Steuervorteile:Die Steuervorteile sind nicht mehr so ​​großzügig wie früher. Wenn Sie die Mittel jedoch für „erhebliche Verbesserungen“ Ihres Hauses verwenden, erhalten Sie möglicherweise eine Steuervergünstigung, die Ihre Kreditkosten effektiv senkt. Fragen Sie Ihren Buchhalter nach Einzelheiten.
  • Lange Rückzahlungsdauer:Indem Sie Ihre bestehende Hypothek durch ein brandneues Darlehen mit einer Laufzeit von 30 oder 15 Jahren ersetzen, können Sie Ihre Zahlungen verlängern. Aber das hat seinen Preis.

Nachteile Zu den Auszahlungsmöglichkeiten gehören:

  • Zinskosten:Sie werden die Uhr für alle Ihre Immobilienschulden neu starten, sodass sich Ihre lebenslangen Zinskosten erhöhen (dies gilt auch, wenn Sie mehr Kredite aufnehmen). Um zu sehen, welche Auswirkungen dies auf Sie hat, prüfen Sie die Tilgungstabellen Ihres bestehenden Darlehens und des neuen Darlehens. Der Ausweg besteht darin, stattdessen eine zweite Hypothek aufzunehmen.
  • Gefahr einer Zwangsvollstreckung:Wenn Sie Ihren Kredit nicht zurückzahlen können, besteht die Gefahr, dass Sie Ihr Eigenheim verlieren. Unbesicherte Kredite sind weitaus weniger riskant.
  • Abschlusskosten:Hypothekendarlehen erfordern hohe Vorababschlusskosten. Sie tragen diese Kosten immer, unabhängig davon, ob Sie sie in Ihren Kreditsaldo einrechnen, einen Scheck ausstellen oder einen höheren Zinssatz nehmen. Um Ihren Kredit abzuschließen, werden Sie zwischen mehreren Hundert und mehreren Tausend Dollar ausgeben, und Sie müssen diesen Betrag zu den Kosten des Ortes addieren, an dem Sie das Geld ausgeben.

Alternative Möglichkeiten, an Geld zu kommen

Die Refinanzierung Ihres Kredits ist ein großer Schritt. Wenn Sie lieber weniger drastische Maßnahmen ergreifen möchten, haben Sie mehrere Möglichkeiten.

Privatkredite:Sie können die Erhöhung Ihrer Schulden im Zusammenhang mit dem Eigenheim vermeiden, indem Sie unbesicherte Kredite wie Sonderkredite von Banken, Kreditgenossenschaften und Online-Kreditgebern nutzen. Wenn Sie über eine gute Bonität verfügen, können Sie möglicherweise sogar kleine Projekte mit Werbeangeboten für Kreditkarten finanzieren – zahlen Sie einfach die Schulden ab, bevor die giftigen zweistelligen Zinssätze eintreten.

Zweithypotheken:Anstatt Ihr bestehendes Wohnungsbaudarlehen zu ersetzen, können Sie ein Eigenheimdarlehen oder eine Kreditlinie (HELOC) hinzufügen, um Ihr Haus zu beleihen. Mit diesem Ansatz können Sie Ihr bestehendes Darlehen unverändert lassen, sodass Ihr Zinssatz, Ihr Tilgungsplan und Ihre monatliche Zahlung gleich bleiben. Eine zweite Hypothek kann mit einem variablen Zinssatz verbunden sein, aber sobald Sie sie abbezahlt haben, sind Sie wieder da, wo Sie heute sind, als hätten Sie nie einen Kredit aufgenommen.

Spezialkredite:Je nachdem, warum Sie einen Kredit aufnehmen möchten, kann eine bestimmte Kreditart eine bessere Option sein, als Bargeld aus dem Haus zu holen. Zum Beispiel:

  • Studienkreditesind auf Bildungsbedürfnisse ausgelegt und Bundesdarlehen weisen kreditnehmerfreundliche Merkmale auf.
  • Kredite für kleine Unternehmensind möglicherweise mit Unterstützung der U.S. Small Business Administration (SBA) erhältlich, was zu relativ niedrigen Zinssätzen führt

Umkehrhypotheken:Hausbesitzer über 62 können über eine umgekehrte Hypothek Renteneinkommen oder Kapitalzahlungen beziehen. Sie müssen keine monatlichen Zahlungen leisten, aber Sie müssen das Haus verkaufen oder den Kredit abbezahlen, wenn der letzte Kreditnehmer auszieht.

Genehmigt werden

Eigenkapital:Die Verwendung eines Cash-out-Refinanzierungsdarlehens verringert Ihr Eigenkapital, sodass Sie für die Berechtigung ausreichend Eigenkapital in Ihrem Haus benötigen. Mit anderen Worten: Ihr Haus muss mehr wert sein, als Sie für Ihre Hypothek schulden. Die meisten Kreditgeber zögern, mehr als 80 % des Marktwerts Ihres Hauses zu leihen, aber staatlich geförderte Programme wie VA und FHA ermöglichen es Ihnen, mehr Kredite aufzunehmen. Denken Sie daran, dass Ihr Risiko und Ihre Kreditkosten umso höher sind, je mehr Sie leihen.

Einkommen:Kreditgeber müssen überprüfen, ob Ihr Einkommen ausreicht, um die neuen monatlichen Raten Ihres Kredits bezahlen zu können. Diese Zahlungen können steigen, wenn Sie mehr Kredite aufnehmen. Überprüfen Sie daher Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis, um festzustellen, ob Sie im richtigen Bereich liegen.

Kredit:Wie bei jedem Wohnungsbaudarlehen ist Ihre Kreditwürdigkeit wichtig. Bei niedrigen Scores und kürzlich negativen Bonitätsausfällen zahlen Sie am Ende höhere Zinssätze, was die Kosten dramatisch verändern kann.

Wenn Sie bei der Refinanzierung Bargeld abheben, anstatt einfach mit dem gleichen Saldo zu refinanzieren, gehen Kreditgeber ein höheres Risiko ein. Daher ist es etwas schwieriger, sich zu qualifizieren, und die Kosten für diese Kredite sind tendenziell höher.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wie viel Geld können Sie mit einer Cash-out-Refinanzierung erhalten?

Der Erlös, den Sie aus einer Cash-Out-Refinanzierung erhalten, hängt vom Wert Ihres Hauses und davon ab, wie viel Sie dafür schulden. Normalerweise können Sie bis zu 80 % Ihres Eigenkapitals aus Ihrem Eigenheim entnehmen.

Wie hoch sind die Abschlusskosten für eine Cash-out-Refinanzierung?

Die Abschlusskosten variieren je nach Höhe Ihres Darlehens. Sie können jedoch damit rechnen, dass Sie die Abschlusskosten zahlen, die denen beim Kauf eines Eigenheims ähneln und in der Regel 2 % bis 6 % des Darlehensbetrags betragen.

Kann ich mein Haus umfinanzieren, ohne Bargeld abzuheben, um Zahlungen oder Zinsen zu senken?

Es gibt mehrere Gründe, warum Sie Ihr Haus umfinanzieren möchten, ohne das Geld abzuheben. Wenn Sie wissen, dass Sie einen besseren Zinssatz für Ihre aktuelle Hypothek erhalten können, wenn Sie eine Hypothek mit variablem Zinssatz haben, wenn Sie Ihren PMI loswerden möchten oder wenn Sie Ihre Zahlungen senken möchten, möchten Sie möglicherweise eine Refinanzierung ohne die Auszahlungsoption durchführen.