Vor dem Kauf eines Leerverkaufshauses

Käufer, die Leerverkäufe tätigen, sind fest davon überzeugt, dass sie dadurch ein gutes Geschäft machen werden. Bevor Sie sich für ein Haus entscheiden, dessen Preis Ihrer Meinung nach zu niedrig für die Nachbarschaft ist, bitten Sie Ihren Makler, den Immobilienmakler anzurufen, um herauszufinden, ob es sich bei dem Haus um einen Leerverkauf handelt, da Sie es sich vielleicht zweimal überlegen sollten, ein Angebot für ein Leerverkaufshaus vor der Zwangsvollstreckung abzugeben. Es ist nicht so einfach, wie Sie vielleicht glauben, und nur sehr wenige können innerhalb von 30 Tagen oder weniger abschließen.

Definieren eines Leerverkaufs

Ein erfolgreicher Leerverkauf bedeutet, dass der Kreditgeber des Verkäufers bereit ist, eine ermäßigte Rückzahlung zu akzeptieren, um eine bestehende Hypothek freizugeben. Nur weil für eine Immobilie Leerverkaufsbedingungen gelten, heißt das nicht, dass der Kreditgeber Ihr Angebot annimmt, selbst wenn der Verkäufer es annimmt. Das liegt daran, dass sich Verkäufer für einen Leerverkauf qualifizieren müssen. Wenn ihr Makler nur sehr wenige Leerverkäufe tätigt, ist das ein Warnsignal für Ihren Käufer.

Beachten Sie, dass der Verkäufer nicht in Zahlungsverzug geraten muss, bevor ein Kreditgeber einen Leerverkauf in Betracht zieht. Ein Kreditgeber kann dies in Betracht ziehen, wenn der Verkäufer aktuell ist, der Wert jedoch gesunken ist. Der Verkäufer schuldet möglicherweise auch mehr, als das Haus wert ist, sodass ein reduzierter Preis dazu führen kann, dass der Preis dem Marktwert entspricht und nicht darunter liegt.

Überprüfen Sie die öffentlichen Aufzeichnungen

Recherchieren Sie, bevor Sie ein Kaufangebot abgeben. Ihr Agent kann herausfinden, wer im Titel steht, ob eine Zwangsvollstreckungsanzeige eingereicht wurde und wie viel dem/den Kreditgeber(n) geschuldet wird – was wichtig ist, weil es Ihnen dabei hilft, zu bestimmen, wie viel Sie anbieten können. 

Wenn es zwei Kredite gibt, könnte ein Problem auftreten. Die Position des ersten Hypothekengebers wird durch den zweiten Kreditgeber geschützt, es sei denn, der zweite Kreditgeber möchte keine Zwangsvollstreckung durchführen. Wenn ein Verkäufer im ersten Fall 160.000 US-Dollar und im zweiten 40.000 US-Dollar schuldet, bleibt für den zweiten nichts übrig, wenn er 160.000 US-Dollar anbietet. Der erste muss gegeben werden etwas auf die Sekunde genau, um seine Kooperation zu gewinnen, aber es ist bei weitem nicht so viel, wie man denken würde. Oft sind 3.000 bis 6.000 US-Dollar akzeptabel.

Beauftragen Sie einen Makler mit Erfahrung im Leerverkauf

Es ist bereits nicht ideal, wenn der Makler noch nie einen Leerverkauf abgewickelt hat, aber noch schlimmer ist es, wenn Ihr eigener Makler keine Erfahrung auf diesem Gebiet hat. Sie benötigen einen erfahrenen Leerverkäufer, der Überraschungen antizipiert, Probleme verhindert und dabei hilft, Ihre Transaktion zu beschleunigen und Ihre Interessen zu schützen. Sie möchten nicht aus Unerfahrenheit ein wichtiges Detail verpassen oder feststellen, dass Ihre Transaktion nicht rechtzeitig abgeschlossen wird, weil sich niemand die Mühe gemacht hat, rechtzeitig nachzufassen.

Qualifizierung der Immobilie und des Verkäufers für einen Leerverkauf

Es ist unwahrscheinlich, dass ein Kreditgeber einem Leerverkauf zustimmt, es sei denn, der Verkäufer verfügt über kein Eigenkapital und ist nicht in der Lage, die Differenz zwischen Ihrem Verkaufspreis und den bestehenden Krediten zurückzuzahlen. Verkäufer müssen dem Kreditgeber einen Härtefallbrief vorlegen und müssen möglicherweise Steuern auf den Betrag der erlassenen Schulden zahlen.

Es ist für einen Verkäufer illegal, vom Käufer eine Zahlung zu verlangen, um das Recht zu erhalten, das Eigentum des Verkäufers zu erwerben; Lassen Sie sich nicht von Verkäufern verführen, die diese Vorgehensweise vorschlagen. Bei einem Leerverkauf erhält der Verkäufer normalerweise kein Geld, weil der Kreditgeber Geld verliert. Eine Ausnahme bildete früher ein HAFA-Leerverkauf, den es heute nicht mehr gibt.

Dem Kreditgeber Unterlagen und Kaufangebot vorlegen

Sobald der Verkäufer Ihr Angebot angenommen hat, sendet der Listing Agent es zur Genehmigung an den Kreditgeber. Sie haben keinen Deal, bis der Kreditgeber akzeptiert. Der Kreditgeber benötigt eine Kopie Ihrer Anzahlung und einen Finanzierungsnachweis und möchte sehen, dass Sie für Ihren eigenen Kredit vorab genehmigt wurden. Senden Sie daher ein aktuelles Vorabgenehmigungsschreiben für den Kreditgeber, das nicht älter als 30 Tage ist. Es ist hilfreich, wenn Ihr Makler eine Liste vergleichbarer Verkäufe sendet, die den von Ihnen für das Haus angebotenen Preis unterstützen.

Geben Sie dem Leerverkaufskreditgeber Zeit, zu reagieren

Machen Sie Ihr Angebot von der Annahme des Kreditgebers abhängig und geben Sie dem Kreditgeber einen Zeitrahmen für die Antwort. Danach steht es Ihnen frei, zu stornieren. Einige Kreditgeber reichen Leerverkäufe beim Ausschuss ein, die meisten können jedoch innerhalb von zwei Wochen bis drei Monaten entscheiden. Als Käufer können Sie weder den Kreditgeber noch Ihren Makler kontaktieren;Der Listing Agent sollte über die entsprechenden Informationen zum Kreditgeber verfügen. Seien Sie also geduldig.

Leerverkaufsprovisionen verstehen

Der Verkäufer behält keinen Teil des Geldes, zahlt aber dennoch die Provision aus dem Verkaufserlös. Unabhängig von der vom Verkäufer zu zahlenden Provision ist der Kreditgeber die Stelle, die die Provision genehmigt. Der Kreditgeber wird die Provision wahrscheinlich direkt mit dem börsennotierten Makler aushandeln, der die Provision dann mit Ihrem Makler teilt.

Wenn Sie mit Ihrem Makler einen Käufer-Makler-Vertrag unterzeichnet haben, fragen Sie, ob der Makler auf die fällige Differenz verzichtet, da Sie diese sonst möglicherweise aus eigener Tasche bezahlen müssen. Einige Makler halten es für unfair, den Makler zu bestrafen, aber der Kreditgeber hat das Sagen.

Behalten Sie sich das Recht vor, Inspektionen durchzuführen

Im Allgemeinen erlaubt der Kreditgeber einem Verkäufer nicht, die üblichen Leistungen zu bezahlen, die ein traditioneller Verkäufer zahlen würde – einschließlich Hausschutzplänen für den Käufer, Dach-, Schädlings- oder Termiteninspektionen und Schädlingsbekämpfung. Der Käufer wird gebeten, die Immobilie „wie besehen“ zu erwerben, d. h. ohne Reparaturen.

Es ist äußerst wichtig, dass ein Käufer eine Hausinspektion durchführen lässt. Stellen Sie sicher, dass Sie sich Ihr Recht darauf vorbehalten, bevor Sie dem Kauf eines Leerverkaufshauses zustimmen. 

Zusätzliche Ressourcen

• 6 Dinge, die Sie über Leerverkäufe wissen sollten
• Warten auf die Genehmigung des Leerverkaufs
• 11 Gründe, KEINEN Leerverkauf zu tätigen
• Bestimmen Sie die Art Ihres Marktplatzes
• Was ist eine Titelrichtlinie?
• So finden Sie Leerverkäufe
• Finden Sie einen Short-Sale-Agenten
• Sollten Sie einen Short-Sale-Agenten beauftragen, der Sie vertritt?
• Wie Verkäufer Ihren Leerverkauf stornieren können
• Anforderungen an Leerverkaufsverkäufer
• Warum Banken Leerverkäufe ablehnen
• So ermitteln Sie den Preis für einen Leerverkauf
• Leerverkauf mit mehreren Angeboten
• Umgang mit Leerverkaufsverkäufern im Verzug
• Schützen Sie Ihre Treuhandeinlage
• Verhandlungstipps für Kaufangebote
• Verfassen von Marktangeboten für Käufer
• Wer zahlt die Immobilienprovision?
• So verhandeln Sie Immobilienprovisionen
• Maklerverträge des Käufers
• Grundlagen zur Hausgarantie
• So erkennen Sie einen nassen Keller
• Der letzte Rundgang durch die Hausinspektion