Verwendung der Absorptionsrate in Immobilien zur Messung der Nachfrage

Der Immobilienmarkt arbeitet zugunsten von Hausverkäufern. Die National Association of Realtors berichtete, dass die Verkäufe bestehender Häuser im Mai 2021 zwar leicht zurückgingen (0,9 %), der durchschnittliche Verkaufspreis eines bestehenden Hauses jedoch im Vergleich zum Vorjahr um 23,6 % gestiegen sei. Letztere Zahl deutet auf eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum hin.

Verkaufszahlen und Durchschnittspreise sind zwei einfache Methoden zur Messung der Nachfrage auf dem Immobilienmarkt. Eine weitere wichtige Kennzahl ist die Absorptionsrate des Marktes. 

Was ist die Absorptionsrate?

Die Absorptionsrate ist definiert als die Rate, mit der auf einem Markt verfügbare Häuser über einen bestimmten Zeitraum verkauft werden. Der Satz wird berechnet, indem man die Anzahl der innerhalb eines Zeitraums – beispielsweise über 30 Tage – verkauften Häuser nimmt und diese Zahl durch die Gesamtzahl der verfügbaren Häuser auf dem Markt dividiert. 

Nehmen wir an, dass auf einem Immobilienmarkt 1.000 Häuser zum Verkauf stehen. Da wir uns auf einem Verkäufermarkt befinden, wurden 250 dieser Häuser innerhalb von nur einem Monat schnell verkauft. Die Absorptionsrate in diesem Markt beträgt 25 %, was der Rate entspricht, die man erhält, wenn man 250 durch 1.000 dividiert. 

Oder sagen wir, es gibt einen Immobilienmarkt mit 2.000 zum Verkauf stehenden Häusern innerhalb einer einzigen Preisspanne und nur 50 der Häuser, die in den letzten 30 Tagen verkauft wurden. In diesem Fall würde die Absorptionsrate 2,5 % betragen: 50 geteilt durch 2.000.

Als Verkäufermärkte gelten Wohnungsmärkte mit einer Absorptionsquote von mehr als 20 %. Andererseits sind Märkte mit einer Absorptionsrate von weniger als 15 % Käufermärkte.

Wenn Sie die Gleichung umdrehen, erhalten Sie eine Vorstellung davon, wie lange es dauern würde, bis auf einem bestimmten Markt der Wohnungsbestand aufgebraucht ist. Um dies zu berechnen, dividieren Sie die Gesamtzahl der verfügbaren Häuser durch die Anzahl der im gegebenen Zeitraum verkauften Häuser. Wenn Sie das erste Beispiel oben verwenden, würden Sie 1.000 durch 250 dividieren, was bedeutet, dass es nur vier Monate dauern würde, bis auf diesem Markt keine Häuser mehr zum Verkauf stehen.

Wie wird die Absorptionsrate verwendet?

Fachleute der Wohnungswirtschaft interessieren sich aus verschiedenen Gründen für die Absorptionsquote. Immobilienmakler und Makler nutzen es, um den Preis für den Verkauf einer Immobilie festzulegen. Auf einem Verkäufermarkt, auf dem verfügbare Häuser nicht lange auf dem Markt bleiben, können Makler und Makler den Preis erhöhen, da eine erhöhte Nachfrage und ein größerer Wettbewerb um den Wohnungsbestand bestehen. 

Neben der Gegenüberstellung historischer Preise mit heutigen Werten berücksichtigen Gutachter bei der Bewertung des Werts eines Hauses auch die Absorptionsraten. Die Absorptionsraten können auch als Maßstab für Bauherren dienen, die herausfinden möchten, ob es sinnvoll ist, jetzt mehr Häuser zu bauen oder auf einen besseren Markt zu warten. 

Welche anderen Faktoren beeinflussen die Nachfrage?

Änderungen der Hypothekenzinsen können darüber entscheiden, ob Verbraucher in den Immobilienmarkt einsteigen. Konjunkturelle Einflüsse, die dazu führen, dass die Zinsen im Laufe einiger Monate deutlich ansteigen, könnten das Ziel einer Person, ein Haus zu kaufen, verzögern. Wenn beispielsweise erwartet wird, dass die Federal Reserve den Federal Funds Rate erhöht, kann sich dies letztendlich, aber größtenteils indirekt, auf die Hypothekenzinsen auswirken. 

Auch der demografische Wandel, etwa die große Zahl der Millennials, die das Hauptalter für den Kauf eines Eigenheims erreichen, kann sich auf die Immobiliennachfrage auswirken. Bundes- und Landesgesetze, insbesondere Steueranreize, können ebenfalls ein Faktor sein.