Verkaufen Sie Ihr Haus für 1 $ an Ihre Kinder

Können Sie Ihrem Kind Ihr Haus für einen Dollar verkaufen? Die kurze Antwort lautet: Ja. Sie können eine Immobilie zu jedem Preis an jeden verkaufen, den Sie möchten, wenn Sie Eigentümer sind. Aber willst du das wirklich?

Der Internal Revenue Service (IRS) geht davon aus, dass Sie ein Geschenk in Höhe von 199.999 US-Dollar machen, wenn Sie es für 1 US-Dollar verkaufen und der faire Marktwert des Hauses 200.000 US-Dollar beträgt, selbst wenn Sie es an Ihr Kind verkaufen.Auf diesen Betrag könnten Sie eine bundesstaatliche Schenkungssteuer schulden.

Schenkungssteuer vs. Erbschaftssteuer

Sie denken vielleicht, dass der „Verkauf“ Ihres Hauses an Ihr Kind Ihnen helfen wird, spätere Erbschaftssteuern zum Zeitpunkt Ihres Todes zu vermeiden, aber das IRS ist Ihnen einen Schritt voraus. Die Bundesnachlasssteuer und die Schenkungssteuer gehen Hand in Hand. Der Hauptunterschied zwischen ihnen ist Ihr Timing.WannÜbertragen Sie das Eigentum an Vermögenswerten?

Sie können auf die Übertragung jetzt eine Schenkungssteuer entrichten, oder Ihr Nachlass kann später eine Erbschaftssteuer entrichten. Letztendlich gilt für beide Steuern die gleiche bundesstaatliche Steuerbefreiung. Ob Sie tatsächlich Steuern zahlen müssen, hängt von der Höhe Ihres Vermögens und davon ab, wie großzügig Sie im Laufe Ihres Lebens sind.

Wenn Sie die Immobilie nach dem Verkauf nicht nutzen

Nehmen wir an, Sie verkaufen Ihr 200.000-Dollar-Haus für 1 Dollar an Ihr Kind und nutzen oder bewohnen die Immobilie nicht mehr. Die verbleibenden 199.999 US-Dollar entgehen nicht der Bundesbesteuerung, da der IRS den nicht kompensierten Wert von 199.999 US-Dollar als Schenkung behandelt.

Das Steuerrecht sieht ab 2024 einen jährlichen Schenkungssteuerausschluss von 18.000 US-Dollar pro Person und Jahr vor (gegenüber 17.000 US-Dollar im Jahr 2023), sodass sich die Schenkung von 199.999 US-Dollar auf 181.999 US-Dollar reduziert. Sie müssen die ersten 18.000 US-Dollar nicht versteuern, aber jetzt müssen Sie eine Entscheidung treffen.

Sie können die Schenkungssteuer auf diesen Betrag in dem Jahr zahlen, in dem Sie die Schenkung tätigen, oder Sie können diese 181.999 US-Dollar auf Ihre lebenslange Befreiung anwenden. Diese Befreiung beträgt ab 2024 13,61 Millionen US-Dollar, gegenüber 12,92 Millionen US-Dollar im Jahr 2023.So viel können Sie auf die eine oder andere Weise verschenken – zu Lebzeiten oder aus Ihrem Nachlass nach Ihrem Tod –, ohne dass eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer anfällt.

Mehr als dreizehn Millionen sind einvielAusnahmeregelung, aber hier wird es schwierig. Diese lebenslange Befreiung giltbeidedie Schenkungssteuer und die Erbschaftssteuer. Angenommen, Sie beschließen, diese 181.999 US-Dollar auf Ihren lebenslangen Freibetrag zu übertragen, dann bleiben Ihnen von dem Freibetrag in Höhe von 13,61 Millionen US-Dollar nur noch etwa 13,4 Millionen US-Dollar übrig, um Ihren Nachlass nach Ihrem Tod vor der Besteuerung zu schützen.

Die meisten Menschen müssen sich darüber keine Sorgen machen, da die Ausnahmeregelung so bedeutend ist, aber auf Landesebene ist dies möglicherweise nicht der Fall. Zwölf Bundesstaaten und der District of Columbia erheben eine Erbschaftssteuer, und einige ihrer Befreiungen sind viel geringer. Im Jahr 2024 sind es in Massachusetts nur 2 Millionen US-Dollar.Auch in Connecticut und New York gibt es eine Form der Schenkungs- und Erbschaftssteuer.

Was passiert, wenn der Empfänger die Immobilie verkauft?

Ihr Kind erbt Ihre Steuerbemessungsgrundlage – im Grunde das, was Sie für die Immobilie bezahlt haben –, wenn Sie es ihm zu Lebzeiten als Schenkung übertragen. Wenn sie umkehren und das Haus für seinen Wert von 200.000 US-Dollar verkaufen, Sie aber nur 50.000 US-Dollar für die Immobilie bezahlt haben, müssen sie einen Kapitalgewinn von 150.000 US-Dollar melden und versteuern, den Verkaufspreis abzüglich Ihrer Basis.

Es gibt jedoch einen „Schritt nach oben“, wenn Sie die Immobilie behalten und sie als Teil Ihres Nachlasses an einen Begünstigten übertragen. In diesem Fall wird der Sterbewert der Immobilie als Basis für Ihr Kind herangezogen. Wenn Ihr Kind das Haus für 200.000 US-Dollar verkauft, fällt kein Kapitalgewinn und keine Kapitalertragssteuer an, und das ist der faire Marktwert.

Wenn Sie die Immobilie weiterhin nutzen

Das Bild ändert sich, wenn Sie das Haus nach dem Verkauf für 1 $ weiterhin nutzen und bewohnen. Wenn Sie die Wohnung weiterhin bewohnen, wird der gesamte Wert der Immobilie in Ihren Bruttonachlass einbezogen und unterliegt der Erbschaftssteuer. Der IRS geht davon aus, dass Ihre weitere Belegung der Immobilie Teil des Geschäfts war.

Mit anderen Worten: Es gab eine Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem Kind, die in etwa so aussah: „Ich verkaufe Ihnen mein Haus für 1 Dollar, aber Sie lassen mich dort so lange wohnen, wie ich möchte.“ Die Steuerbehörden haben erfolgreich behauptet, dass eine solche Vereinbarung existiert, auch wenn sie nicht schriftlich vorliegt, denn genau das ist passiert.

Das ist jedoch immer noch nicht unbedingt ein schreckliches Ergebnis, denn in den Startlöchern steht eine lebenslange Freistellung in Höhe von 13,61 Millionen US-Dollar, um die Dinge zu regeln.

Stattdessen mieten Sie das Haus

Manche Leute denken, dass die Zahlung der Miete die Lösung sei, aber das wird auch nicht helfen. Als allgemeine Regel gilt: Wenn eine Immobilie zu Ihren Lebzeiten übertragen wird und Sie die Einkünfte aus der Immobilie oder der Nutzung und Belegung der Immobilie behalten, wird der volle Wert der übertragenen Immobilie in Ihren Nachlass einbezogen.

Es gibt jedoch eine Ausnahme, wenn die Übertragung der Immobilie zum vollen Wert erfolgt – die Übertragung war ein Verkauf und Sie haben andere Immobilien oder Bargeld in Höhe des beizulegenden Zeitwerts der Immobilie erhalten.Leider entspricht die Zahlung der Miete nicht dem vollen Wert der Übertragung. Es mag ein fairer Wert für die Nutzung und Belegung der Wohnung sein, aber das beantwortet die Frage der Erbschaftssteuer nicht, es sei denn, Sie zahlen Ihrem Sohn die gesamten 200.000 US-Dollar.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)