Verhandlung einer Immobilienprovision

Viele Menschen, die den Markt betreten, um ein Haus zu kaufen oder zu verkaufen, wissen nicht, dass Immobilienprovisionen verhandelbar sind. Unabhängig von den örtlichen Gepflogenheiten sind Immobiliengebühren im Allgemeinen nicht in Stein gemeißelt. Makler haben die Erwartung, mit ihnen verhandelt zu werden, und einige stimmen möglicherweise sofort einer Gebührensenkung zu.

Sie sollten darauf vorbereitet sein, dass einige Makler keine Provision mit Ihnen aushandeln, weil manche Makler das auch nicht müssen. Manche haben genug Geschäfte, um zu rechtfertigen, nicht zu verhandeln, manche müssen höhere Prozentsätze an ihre Makler zahlen und wieder andere möchten vielleicht ihre Provisionen einfach nicht senken.

Wie Immobilienmakler bezahlt werden

Die prozentuale Aufteilung der Provisionen variiert zwischen den Maklern und hängt von der Unternehmenspolitik und der Leistung der Makler ab. Ein Agent mit den höchsten Erträgen, der 100 Transaktionen pro Jahr abschließt, erhält in der Regel mehr, eine höhere Aufteilung, als ein Agent, der alle paar Monate ein Geschäft abschließt. Nur lizenzierte Immobilienmakler können eine Provision erhalten. Makler bezahlen Makler im Allgemeinen als unabhängige Auftragnehmer.

Von einem Verkäufer gezahlte Provisionen werden in der Regel zwischen der Angebotsseite und der Verkäuferseite aufgeteilt.

Warum berechnen nicht alle Makler die gleiche Provision?

In den meisten Fällen werden Makler nach den örtlichen Gepflogenheiten und Tarifen bezahlt. Bedenken Sie, dass Agenten unterschiedlich arbeiten und unterschiedliche Dienstleistungen anbieten. Sie sollten versuchen, einen Makler nicht nur auf der Grundlage der Provision auszuwählen, sondern vielmehr auf der Grundlage der von ihm erbrachten Dienstleistungen und der Provision.

Im Allgemeinen bieten teurere Makler ihren Verkäufern Dienstleistungen und Gewinnmodelle an, die weniger teure Makler möglicherweise nicht bieten. Makler werden in der Regel so bezahlt, wie sie wert sind. Das bedeutet, dass es sich lohnt, sich umzuschauen und einen zu finden, der Ihren Bedürfnissen und Ihrem Budget entspricht.

Typischer Nettogewinn

Nehmen wir als Beispiel für eine Maklerprovision an, dass ein Käufer ein Haus für 150.000 US-Dollar kauft. Die gezahlte Gesamtprovision beträgt 7 %, wobei 4 % an den notierenden Makler und 3 % an den Makler des Käufers gehen. Der Makler des Käufers erhält 4.500 US-Dollar. Der Makler hat Anspruch auf 50 % abzüglich einer Franchisegebühr von 8 %, wodurch sich der Anteil dieses Maklers auf 2.070 US-Dollar erhöht.

Davon zahlt der Makler seine Gemeinkosten in Höhe von 22 % und legt 30 % als Ersparnisse für die Zahlung der Sozialversicherung sowie der Bundes- und Landeseinkommenssteuern zurück. Der Agent nimmt 993,60 $ mit nach Hause.

Wenn dieser Agent nur eine Transaktion pro Monat abschließen und eine typische 40-Stunden-Woche arbeiten würde, läge sein Stundenlohn für den Monat bei etwa 12,94 US-Dollar (vor Quellensteuer und Steuern). Wenn der Agent zwei Geschäfte pro Monat zu 150.000 US-Dollar abschließen würde, würde er etwa 25,86 US-Dollar pro Stunde (zwei Zahlungen von 2.070 US-Dollar) oder etwa 2.900 US-Dollar pro Monat nach Einbehalt verdienen.

Allerdings liegt der landesweite Durchschnitt für die Schließung eines Hauses bei fast 50 Tagen.Wenn ein Makler zwei Häuser pro Monat abschließt, ist es wahrscheinlich, dass er diese beiden Häuser schon seit geraumer Zeit betreut. Ein Makler wird wahrscheinlich in einer Woche vier Häuser schließen, hat aber in den letzten Monaten kein Einkommen erzielt. In dieser Situation möchten sie möglicherweise nicht über ihre Provision verhandeln.

Verkaufen und Kaufen mit demselben Makler

Manchmal vertreten Sie Makler beim Verkauf Ihres alten Hauses und beim Kauf eines neuen Hauses. Möglicherweise können Sie eine reduzierte Provision aushandeln, aber der Kunde stimmt möglicherweise nicht zu. Wenn Ihr Makler Ihr Listing- und Einkäufer ist, erhält er beide Provisionen.

Es gibt Makler, die Ihnen einen Rabatt gewähren, wenn Sie über ihre Agentur ein Haus verkaufen oder kaufen. Immobilienmakler, die sich weigern, Gebühren zu ermäßigen, glauben wahrscheinlich, dass die beiden Transaktionen voneinander getrennt sind, was auch der Fall ist. Jede Seite der Transaktion erfordert separate Arbeiten, unabhängig davon, ob es sich bei Verkäufer und Käufer um dieselbe Person oder um zwei verschiedene und nicht verwandte Personen handelt.

Es kann sein, dass Makler ihre Listungsprovision nicht für Sie ermäßigen, obwohl sie die doppelte Arbeit für weniger als das doppelte Geld erledigen. Möglicherweise können Sie auf der Grundlage von Empfehlungen, die Sie in Zukunft an Ihren Agenten senden, eine niedrigere Provision aushandeln.

Wenn derselbe Makler Sie und den Käufer vertritt

Dies wird als „doppelte Agentur“ bezeichnet und ist in einigen Staaten nicht legal.Aber wo es legal ist, würde ein Makler beide Seiten der Provision verdienen – die Listungs- und Verkaufsgebühren. Man nennt es „doppelte Endung“ einer Transaktion. Ihr Makler übernimmt eine erhöhte Haftung, wenn er ein Doppelmakler wird – er handelt mit demselben Eigentum, zwei getrennten Parteien, mit unterschiedlichen Interessen und unterschiedlichen Klagemöglichkeiten, wenn etwas nicht richtig gehandhabt wird.

In einigen Staaten sind Doppelagenten verpflichtet, als Transaktionsagenten zu agieren und sich auf die Seite von niemandem zu stellen. Sie bieten außer bei der Bearbeitung des Papierkrams keine Beratung oder viel Unterstützung an.

Eine Taktik, die einige Verkäufer in bestimmten Teilen des Landes anwenden, besteht darin, einen Makler zu fragen, ob er einer Senkung seiner Provision zustimmen würde, wenn er am Ende sowohl den Verkäufer als auch den Käufer vertritt. Sie haben die Möglichkeit, dies auszuhandeln, wenn Sie die Listungsvereinbarung unterzeichnen oder wenn Sie ein Angebot erhalten. Es ist jedoch besser, wenn Sie dieses Szenario im Voraus besprechen – zu Beginn der Listung.

Bedenken Sie, dass diese Verhandlung nach hinten losgehen könnte. Dies könnte den Eifer oder die Motivation des Maklers verringern, Ihr Haus an seinen eigenen Käufer zu verkaufen. Abgesehen von der treuhänderischen Verantwortung, Ihr Haus an alle verfügbaren Käufer zu vermarkten, was ist der Anreiz, einen Käufer zum Kauf Ihres Hauses zu bewegen, wenn die Gebühren gesenkt werden?

Einige Makler stimmen einer variablen Provision zu. Wenn Ihr Immobilienmakler bei dieser Art von Vereinbarung Ihr Haus verkaufen würde, würde er eine andere Provision erhalten als ein anderer Makler, der Ihr Haus möglicherweise verkauft hätte.

Mehrere Angebote beim gleichen Verkäufer

Die Reduzierung der Provisionen im Austausch für mehrere exklusive Angebote desselben Verkäufers hängt von Folgendem ab:

• Dollarvolumen
• Einfacher Verkauf
• Marktmobilität

Wenn alle drei dieser Variablen für den Agenten sprechen, ist es einfacher, mit ihm zu verhandeln. Wenn Ihr Agent jedoch ein Top-Produzent mit einer starken Einnahmequelle ist, wird er möglicherweise nicht nachgeben.

Agenten, die Nachbarschaften kontrollieren

Agenten, die einen Großteil ihres Geschäfts in bestimmten Bereichen tätigen, gewähren in der Regel hier und da einen Rabatt. Hierbei handelt es sich um Makler, die möglicherweise eine höhere Provision verlangen, aber schnell niedrigeren Gebühren zustimmen, wenn Konkurrenz durch einen anderen Makler entsteht.

Wenn Ihnen ein Makler gefällt, der Ihnen eine höhere Provision angeboten hat, Sie aber einen zweiten interviewt haben, der sich bereit erklärt hat, die Arbeit für einen geringeren Preis zu erledigen, rufen Sie den ersten Makler an und bieten Sie das Honorar des zweiten Maklers an. Erklären Sie, warum.

Versuchen Sie, sich nicht so sehr auf Provisionen einzulassen, dass Sie die Einstellung des allerbesten Maklers, den Sie finden und sich leisten können, aus den Augen verlieren – schließlich bezahlen Sie ihn, um Ihnen dabei zu helfen, ein Zuhause zu finden, das Sie lieben und so lange wie möglich behalten werden.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)