Verdienen Banken mehr Geld mit Zwangsvollstreckungen oder Leerverkäufen?

ByDr. J. K. Hartmann

Die Frage, ob eine Bank mit einer Zwangsvollstreckung mehr Geld verdient als mit einem Leerverkauf, hängt größtenteils von der einzelnen Bank oder den Anlegern ab.

Per Definition gibt ein Leerverkauf dem Hausbesitzer die Erlaubnis, seine Immobilie für weniger zu verkaufen, als er der Bank schuldet. Dadurch verliert die Bank automatisch Geld.

Wichtige Erkenntnisse

  • Im Allgemeinen verlieren Banken bei einem Leerverkauf mehr Geld als bei einer Zwangsvollstreckung, aber es gibt immer noch Zeiten, in denen ein Leerverkauf eine bessere Option ist.
  • Manchmal ist der Prozess der Zwangsvollstreckung teurer und aufwändiger, als die Bank bewältigen möchte.
  • Liegt der Leerverkaufspreis nahe am Marktwert, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass die Bank dieses Angebot annimmt.

Banken versuchen, sich so weit wie möglich zu erholen

„Wenn die Bank am Ende genauso viel oder weniger erhält, als sie bei einem Leerverkauf hätte, wird sie einen großen Verlust erleiden“, sagte Mark Bello, ein Anwalt in West Bloomfield, Michigan. „Unter der Annahme, dass eine Zwangsvollstreckung unmittelbar bevorsteht, wird die Bank einen Leerverkauf nur dann ablehnen, wenn sie durch den Verkauf auf dem eigenen Markt einen größeren Teil ihres Geldes zurückerhält.“

In den meisten Fällen ist es unwahrscheinlich, dass Banken einen Leerverkauf ablehnen, wenn der Verkaufspreis nahe am Marktwert liegt.

Die Zahl der Zwangsvollstreckungsanträge stieg dramatisch von 0,6 % im Jahr 2006 auf 1,8 % im Jahr 2008. Darüber hinaus gerieten über 40 % der Darlehensänderungen im Jahr 2008 innerhalb von acht Monaten nach Gewährung in Verzug oder wurden zwangsversteigert.Aber seitdem hat sich der Markt erholt. Daten pro Jahr zeigen, dass laut ATTOM Data Solutions 45 % aller zum Ende des ersten Quartals 2018 in Zwangsvollstreckung befindlichen Immobilien auf Kredite zurückzuführen waren, die zwischen 2004 und 2008 besichert waren. Insgesamt befanden sich bis zum Jahresende 2018 624.753 US-Immobilien in der Zwangsvollstreckung, das waren 8 % weniger als im gesamten Jahr 2017 und 78 % weniger als die fast 2,9 Millionen im Jahr 2010.

„Es gibt nicht so viele ernsthafte Beispiele für Situationen, in denen Menschen mit ihren Hypotheken extrem unter Wasser sind, sodass immer weniger Bedarf an Leerverkäufen besteht“, so Bello.

Je nach Bundesstaat ist eine Bank möglicherweise nicht in der Lage, eine Immobilie für mehr als ihre Hypothek zu verkaufen. Beispielsweise können Banken in Arizona eine Immobilie nicht für mehr als ihre Hypothek verkaufen, und wenn in Kalifornien ein Hausbesitzer ein Eigenheimdarlehen aufnimmt, nachdem er das Treuhandkonto geschlossen hat und dann in Zahlungsverzug gerät, kann der Kreditgeber das Recht haben, ein Urteil wegen Mängeln anzustrengen, unabhängig davon, ob das Haus im Rahmen eines Leerverkaufs verkauft wurde oder das Darlehen durch eine Zwangsvollstreckung durch den ersten Kreditgeber vernichtet wurde.

Warum Banken einen Leerverkauf einer Zwangsvollstreckung vorziehen würden

Banken sind Unternehmen und wie jedes andere Unternehmen streben sie danach, Gewinne zu erwirtschaften. Wenn die Zwangsvollstreckung mehr kostet als die Zustimmung zu einem Leerverkauf, wird die Bank höchstwahrscheinlich den Leerverkauf befürworten.

Bei einer Zwangsvollstreckung nimmt eine Bank das Haus in Besitz und verkauft es dann im Rahmen einer Hypothekenauktion an den Meistbietenden weiter. Wenn eine Bank ein Angebot erhält, das nahe am Marktwert liegt, ist es möglicherweise wahrscheinlicher, dass sie dieses Angebot annimmt, anstatt eine Zwangsvollstreckung durchzuführen. Wenn die Bank nach der Zwangsvollstreckung das Haus verkaufen möchte, ist es unwahrscheinlich, dass sie ein höheres Angebot als das auf dem Tisch liegende Leerverkaufsangebot erhält. Wenn die Bank hingegen der Meinung ist, dass der Immobilienmarkt steigen könnte, kann eine Zwangsvollstreckung ein profitableres Unterfangen sein.

Verbriefung uneinbringlicher Forderungen

Laut der Financial Crisis Inquiry Commission waren über 75 % der im Jahr 2006 vergebenen Subprime-Kredite in Höhe von 600 Milliarden US-Dollar verbrieft. Bei der Verbriefung handelt es sich um einen Prozess, bei dem Hunderte bis Tausende von Krediten in einem Paket zusammengefasst und dieses Paket auf dem Sekundärmarkt verkauft werden.

„Unternehmen, die uneinbringliche Forderungen erwerben, tun dies mit einem erheblichen Abschlag“, sagte Bello. „Sie wollen aus diesem schlechten Risiko mehr herausholen, als sie für diese Schulden bezahlt haben, weil uneinbringliche Schulden für ein paar Cent pro Dollar gekauft werden können.“

Häufig handelt es sich beim Käufer um einen aus Anlegern bestehenden Trust. Nachdem die Kredite gebündelt und verkauft wurden, beauftragt der Trust einen Dienstleister mit der Einziehung der monatlichen Zahlungen und der Verteilung des Geldes an die Anleger. Diese Verbriefungsvereinbarung wird als Pooling- und Servicer-Vereinbarung oder PSA bezeichnet.

Für Dienstleister spielt es kaum eine Rolle, ob der Wert des Hauses sinkt oder eine Zwangsvollstreckung droht, da der Dienstleister unabhängig davon durch Servicegebühren, Ausfallgebühren, variable Zinsen und Anlagezinsen für die vom Anbieter bereitgestellten Kredite bezahlt wird.

Darüber hinaus stellte das National Consumer Law Center fest, dass Dienstleister oft einen Leerverkauf bevorzugen, weil ihnen eine um ein Vielfaches höhere Entschädigung gezahlt wird als bei einer Darlehensänderung.

„Der Unterschied zwischen einer Kreditänderung und einem Leerverkauf besteht darin, dass Sie die Immobilie nicht loswerden“, sagte Bello. „Du hast gerade die Sache auf die Straße geworfen.“