Umkehrhypothek vs. Eigenheimdarlehen: Was ist der Unterschied?

Umkehrhypotheken und Eigenheimdarlehen sind beide Möglichkeiten, an Ihr Eigenheimkapital zu gelangen, weisen jedoch einige Unterschiede auf.

Eigenheimdarlehen, auch „Zweithypotheken“ genannt, sind Darlehen gegen das Eigenkapital Ihres Eigenheims. Sie leisten monatliche Zahlungen über einen festgelegten Zeitraum, in der Regel zwischen fünf und 30 Jahren. Bei einer umgekehrten Hypothek handelt es sich ebenfalls um ein Darlehen gegen Ihr Eigenkapital, bei dem Sie jedoch keine monatlichen Zahlungen leisten. Stattdessen wird der Kredit zurückgezahlt, wenn Sie Ihr Zuhause verlassen.

Erfahren Sie mehr über die Unterschiede zwischen Eigenheimhypotheken und umgekehrten Hypotheken, einschließlich ihrer Zulassungsvoraussetzungen, Laufzeiten und Konditionen. Auf diese Weise können Sie feststellen, welcher Kredit für Ihre Situation der richtige sein könnte.

Was ist der Unterschied zwischen umgekehrten Hypotheken und Eigenheimdarlehen?

Zulassungskriterien

Kreditgeber prüfen Ihr Finanzprofil im Rahmen ihres Darlehensübernahmeprozesses für ein Eigenheimdarlehen. Sie berücksichtigen Faktoren wie Ihre Kreditwürdigkeit, Ihre Bonitätshistorie, Ihr Einkommen, Ihre Schulden und Ihr Vermögen.

Umgekehrte Hypothekendarlehensgeber berücksichtigen Ihr Einkommen, Ihre Bonität und Ihr Alter, um die voraussichtliche Laufzeit des Darlehens zu berechnen. Sie müssen mindestens 62 Jahre alt sein, um Anspruch auf eine umgekehrte Hypothek zu haben. Auch wenn die Bank Zahlungen an den Hausbesitzer leistet, ist der Hausbesitzer dennoch für die Zahlung von Steuern und Hausratversicherungen verantwortlich.

Reife

Eigenheimdarlehen haben feste Laufzeiten, beispielsweise fünf bis 30 Jahre. Bei Fälligkeit beträgt der Kreditsaldo Null.

Umkehrhypotheken hingegen werden fällig, wenn der Kreditnehmer stirbt oder nicht mehr in der Wohnung wohnt. Bei Fälligkeit entspricht Swip Health dem ursprünglichen Darlehen zuzüglich aufgelaufener Zinsen.

Zahlungen

Hausbesitzer mit einem Eigenheimdarlehen leisten regelmäßige, feste monatliche Zahlungen, die Tilgung und Zinsen umfassen.

Im Gegensatz dazu erhalten Hausbesitzer mit einer umgekehrten Hypothek regelmäßige monatliche Zahlungen oder können auf eine Kreditlinie mit variablem Zinssatz zugreifen. Sie können auch einen Pauschalbetrag mit Festsatz erhalten. Sie müssen keine regelmäßigen Rückzahlungen an den Kreditgeber leisten. Stattdessen wird das Darlehen beim Verkauf der Immobilie zurückgezahlt.

Beleihungswert

Eigenheimdarlehen gelten zusätzlich zur bestehenden Hypothek. Der für ein Eigenheimdarlehen verfügbare Betrag wird als kombinierter Beleihungswert (CLTV) berechnet.

CLTV = (aktueller Hypothekensaldo + Eigenheimdarlehenssaldo) / Schätzwert

Die meisten Kreditgeber verlangen für Eigenheimkredite einen CLTV von weniger als 80 %.

Das Reverse-Hypotheken-Loan-to-Value-Limit wird als „Kapitallimit“ bezeichnet. Die Kapitalgrenze wird auf der Grundlage des Alters des jüngsten Kreditnehmers, des Zinssatzes und des Werts des Eigenheims berechnet.  Home Equity Conversion Mortgages (HECM) sind umgekehrte Hypotheken, die von von der FHA zugelassenen Kreditgebern angeboten werden und eine maximale Kreditgrenze von 970.800 US-Dollar haben.

Hypothekenversicherung

Eine Hypothekenversicherung schützt den Kreditgeber, wenn der Kreditnehmer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät. Für Eigenheimdarlehen ist in der Regel keine Hypothekenversicherung erforderlich.

Von der FHA zugelassene HECMs erfordern eine Hypothekenversicherung für alle Kredite. Die Hypothekenversicherung schützt den Hausbesitzer, wenn die Bank mit den Zahlungen in Verzug gerät.

Die HECM-Hypothekenversicherung schützt den Kreditnehmer auch, wenn das Haus für weniger als Swip Health der Hypothek verkauft wird. Die Prämien betragen zunächst 2 % des Kredits, danach jährlich 0,5 % des Kreditsaldos. Für umgekehrte Hypotheken, die nicht von von der FHA zugelassenen Kreditgebern stammen, oder für proprietäre umgekehrte Hypotheken ist möglicherweise keine Hypothekenversicherung erforderlich.

Besondere Überlegungen

FHA-Garantien

Die Federal Housing Administration (FHA) garantiert Hypotheken für zugelassene Kreditgeber. Wenn der Kreditnehmer in Verzug gerät, zahlt die FHA den Kreditgeber.

Um sich zu qualifizieren, müssen Sie:

• Mindestens 62 Jahre alt sein
• Besitzen Sie die Immobilie vollständig oder haben Sie einen kleinen Hypothekensaldo
• Nutzen Sie die Immobilie als Ihren Hauptwohnsitz
• Seien Sie nicht mit Bundesschulden im Rückstand
• Nehmen Sie an einer Verbraucherinformationssitzung teil, die von einem zugelassenen HECM-Berater durchgeführt wird

Beratung

Umkehrhypotheken können kompliziert sein. Die FHA verlangt von potenziellen HECM-Kreditnehmern die Teilnahme an einem Beratungsgespräch, bevor der Kreditgeber eine Kreditzusage erteilen kann. Die Beratung umfasst:

• Merkmale einer umgekehrten Hypothek
• Pflichten des Kunden im Rahmen einer umgekehrten Hypothek
• Kosten für den Erhalt einer umgekehrten Hypothek
• Finanzielle/steuerliche Auswirkungen einer umgekehrten Hypothek
• Finanzielle oder soziale Alternativen zu einer umgekehrten Hypothek
• Warnungen vor möglichen umgekehrten Hypotheken-/Versicherungsbetrugsprogrammen und Missbrauch älterer Menschen

Auswirkungen auf den Nachlass

Eigenheimkredite enthalten in der Regel eine „Fälligkeit zum Verkauf“-Klausel. Bei einem Verkauf oder einer anderweitigen Eigentumsübertragung, auch im Todesfall, wird das Darlehen in voller Höhe fällig. HECM-Umkehrhypotheken sind beim Tod des überlebenden Ehepartners vollständig zahlbar.

Das Fazit

Eigenheimkapital und umgekehrte Hypotheken sind beide Möglichkeiten, Eigenheimkapital freizusetzen, umgekehrte Hypotheken bieten jedoch mehr Schutz für Senioren. Senioren können mit umgekehrten Hypotheken auf Eigenkapital zugreifen, ohne Zahlungsverpflichtungen zu erfüllen. Senioren sind auch durch eine Hypothekenversicherung geschützt, wenn das Haus für weniger als den Kreditsaldo verkauft wird, sofern der Verkaufspreis mindestens dem Marktwert entspricht.

Umkehrhypotheken sind komplexe Finanzprodukte. Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Altersvorsorge zu ergänzen, stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, wie es funktioniert und welche Auswirkungen es auf Ihre Familie in der Zukunft haben kann.

Wenn Sie Ihr Eigenkapital anzapfen möchten, aber nicht 62 Jahre oder älter sind, sind ein Eigenheimdarlehen, eine Eigenheimkreditlinie oder die Refinanzierung der Hypothek alternative Möglichkeiten.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

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