Umgang mit Kaufangeboten, die möglicherweise nicht bewertet werden

ByDr. J. K. Hartmann

Auf superheißen Immobilienmärkten, die aus einem begrenzten Bestand und vielen Käufern bestehen können, die häufig um dasselbe Haus konkurrieren, könnten motivierte Hauskäufer das Bedürfnis verspüren, einen höheren Kaufpreis anzubieten. Oftmals ist der Angebotspreis zu hoch, um vom Gutachter des Kreditgebers gerechtfertigt zu werden, und dies kann zu einer sogenannten „niedrigen Schätzung“ führen.

Verkäufer sollten sich jedoch nicht von der Möglichkeit einer niedrigen Bewertung davon abhalten lassen, ein Angebot zu wählen, das möglicherweise höher ist, als der Wert für das Haus wert ist. Verkäufer haben Optionen.

Wichtige Erkenntnisse

  • Der Erhalt mehrerer Angebote bedeutet nicht, dass der Preis für Ihr Haus zu niedrig war. 
  • Einige Käufer bieten möglicherweise an, die Lücke zwischen dem Verkaufspreis und dem Schätzpreis ganz oder teilweise zu bezahlen. 
  • Wählen Sie das Angebot aus, das am wahrscheinlichsten zum Abschluss kommt, auch wenn es nicht unbedingt das höchste Angebot ist.

Was kann auf dem Verkäufermarkt passieren?

Schauen wir uns ein typisches Beispiel dafür an, was auf einem Markt mit angesagten Verkäufern passieren kann. Erstens sind es die Häuser, um die sich Käufer oft streiten wollen, weil sie über die folgenden Eigenschaften verfügen:

  • Im besten Zustand
  • Preislich stimmt
  • In einem stark nachgefragten Viertel
  • Im Allgemeinen in einem äußerst begehrten Schulbezirk gelegen

Wenn das Haus, das Sie verkaufen, alle diese Eigenschaften aufweist und erst seit kurzer Zeit auf dem Markt ist, ist das ein Zeichen dafür, dass Sie als glücklicher Verkäufer möglicherweise mehr als ein Angebot erhalten, insbesondere wenn Sie bei Ihren Hausbesichtigungen ein hohes Interesse feststellen.

Was Sie beachten sollten, bevor Sie Angebote annehmen, die über dem Listenpreis liegen

Es ist üblich, dass Verkäufer aufgeregt sind, wenn eine Reihe von Kaufangeboten eingehen, die alle über dem Listenpreis liegen. Hier ist das Erste, was ein Verkäufer wahrscheinlich denken wird: ​”Oh mein Gott, wir haben den Preis für das Haus zu niedrig angesetzt.”

Das ist ein logischer Gedanke, aber er ist nicht unbedingt wahr. Wenn Sie mehrere Angebote erhalten, bedeutet das im Allgemeinen, dass Sie den Preis für das Haus genau richtig gewählt haben. Angebote, die über dem Listenpreis liegen, spiegeln die Begeisterung und Entschlossenheit eines Käufers wider, als Gewinner ausgewählt zu werden.

Hüten Sie sich vor emotionalen Briefen, die dem Kaufangebot beiliegen. Während einige dieser Briefe von Herzen kommen, können andere direkt aus dem Internet kopiert werden. Es gibt viele Websites, auf denen Käufer einen Brief herunterladen und umschreiben können, der Ihnen zu Herzen geht.

Warnung

Verkäufer sollten so gut wie möglich versuchen, Emotionen aus der Verkaufsentscheidung zu entfernen. Emotional zu werden kann der erste Schritt zu einem geringeren Gewinn sein.

Schauen Sie sich jetzt noch einmal den Verkaufspreis an. Einige Käufer glauben möglicherweise, dass der Verkäufer ihr Angebot wie vom Himmel fallendes kostenloses Geld ergreift und es unterschreibt, wenn sie einen höheren Preis als jeder andere Käufer anbieten.

Verkäufer müssen jedoch die Konsequenzen bedenken, die passieren könnten, wenn das Haus nicht für diesen Betrag bewertet wird. Wenn das Haus nicht für den Kaufpreis bewertet wird, bedeutet das, dass der Kreditgeber nicht bereit ist, einen hohen Beleihungswert zu verleihen. Wenn es sich bei dem Angebot um ein Barangebot handelt, gibt es natürlich in der Regel keine Bewertung.

Das beste Angebot, das Sie annehmen können, ist dasjenige, bei dem das Treuhandkonto wahrscheinlich geschlossen wird. Und es ist möglicherweise nicht das Angebot mit dem höchsten Verkaufspreis.

Angebote über dem Listenpreis, die möglicherweise nicht bewertet werden

Angenommen, der Verkäufer eines schönen Hauses in einem äußerst begehrten Viertel in Elk Grove, Kalifornien, beschließt, sein Haus zu einem Preis von 550.000 US-Dollar anzubieten. Vielleicht lassen die vergleichbaren Verkäufe im Umkreis von einer halben Meile auf einen Spitzenverkaufspreis von 549.000 US-Dollar schließen, was den Preis für sein Haus aggressiv macht. Aufgrund des geringen Lagerbestands und der hohen Nachfrage erhält der Verkäufer jedoch drei Angebote. Sie sind:

  • Angebot Nr. 1 von Jane Eyre:560.000 $ von einem Käufer mit einer Anzahlung von 3,5 % und einem FHA-Darlehen. Bei dieser Käuferin wurde in den letzten fünf Jahren eine Zwangsvollstreckung registriert. Jane wird die Lücke zwischen Kredit und Bewertung nicht schließen, aber sie ist bereit, 1.000 US-Dollar mehr zu zahlen als jeder andere Käufer.
  • Angebot Nr. 2 von Arlo Guthrie:557.000 $ mit 10 % Anzahlung und einem herkömmlichen Darlehen. Arlo bietet an, die Differenz zwischen dem Schätzwert und dem Verkaufspreis bis zu einem Höchstbetrag von 5.000 US-Dollar zu zahlen.
  • Angebot Nr. 3 von Joe DiMaggio:559.000 $ mit einer Anzahlung von 3,5 % und einem FHA-Darlehen. Dieser Käufer hat dem Makler ein weiteres Angebot für eine andere Immobilie mit ähnlichen Konditionen vorgelegt und hofft einfach auf das Beste.

Als Verkäufer könnten Sie versucht sein, das Angebot von Jane Eyre anzunehmen. Denn wer kennt sich mit Gutachtern aus?

Bei einer Bewertung handelt es sich lediglich um die Meinung einer Person über den Wert, die von Gutachter zu Gutachter unterschiedlich sein kann. Der Markt verschiebt und verändert sich ständig. Es könnten neue vergleichbare Verkäufe erscheinen oder ein Gutachter könnte mehr für Upgrades geben als ein anderer Gutachter. Zwischen den geschätzten Werten kann eine große Flexibilität bestehen.

Vielleicht möchten Sie das Worst-Case-Szenario in Betracht ziehen: Das Haus könnte einen Wert von 550.000 US-Dollar haben. In diesem Fall würde Jane Eyre ihren Vertrag kündigen. Ganz zu schweigen davon, dass Angebote wie „Ich zahle 1.000 US-Dollar mehr als der nächste Käufer“ als rechtlich nicht akzeptable Angebote angesehen werden können, da kein echter Verkaufspreis angeboten wird. Diese werden manchmal als „Eskalationsklauseln“ bezeichnet.

Es ist möglich, dass Janes Kreditgeber sie aufgrund ihrer Zwangsvollstreckung nicht zum Kauf eines Hauses berechtigt, da dies eine Option des Versicherers ist. Dies könnte ein Warnsignal sein.

Das Kaufangebot von Joe DiMaggio scheint bedeutungslos zu sein, wenn Joe bereit ist, das nächste Haus zu kaufen, und sich offenbar nicht für diesen bestimmten Kauf engagiert. Joes Darlehen ist das gleiche wie das von Jane. Joe hat bereits gezeigt, dass er sich nicht an das Protokoll hält, und es gilt als unethisch – wenn auch nicht gesetzeswidrig –, ein Angebot für mehr als ein Haus zu schreiben, wenn der Käufer es sich nicht leisten kann, beide Häuser zu kaufen.

Welche Art von Käufermakler sendet außerdem zwei unterschiedliche Angebote für zwei verschiedene Häuser an denselben Immobilienmakler? Das steht in aller Munde: Probleme.

Das einzige Angebot in diesem Szenario, das für den Verkäufer sinnvoll ist, ist das Angebot von Arlo Guthrie. Es ist sauber und der Käufer ist bereit, sein Geld dort anzulegen, wo sein Stift Zeichen setzt. Wenn das Haus nur einen Wert von 550.000 US-Dollar hat, würde der Verkäufer vom Käufer keine zusätzlichen 5.000 US-Dollar erhalten.

Was passiert, wenn eine Bewertung höher ist als ein Kaufangebot?

Liegt der Schätzwert höher als das Kaufangebot, bedeutet dies, dass der Käufer sofort über Eigenkapital am Haus verfügt. Der Verkäufer kann von einem unterschriebenen Vertrag nicht zurücktreten, weil die Bewertung hoch ist. Sie könnten den Vertrag kündigen, wenn andere Eventualverbindlichkeiten nicht erfüllt werden oder die Finanzierung des Käufers scheitert.

Was ist ein Beurteilungsvorbehalt?

Eine Wertermittlungsklausel ist eine Klausel in einem Kaufvertrag. Es ermöglicht Käufern, vom Vertrag zurückzutreten, wenn der Schätzwert unter dem Kaufpreis liegt, ohne dass sie ihre Anzahlung verlieren. Der Käufer muss jedoch nicht zurücktreten. Stattdessen könnten sie die Differenz bezahlen oder den Verkäufer auffordern, den Kaufpreis zu senken.

Wer bewertet ein Haus?

Ein professioneller und lizenzierter Hausgutachter wird beauftragt, den Marktwert einer Immobilie zu schätzen. Hierbei handelt es sich um einen unvoreingenommenen Dritten, der nicht den Verkäufer, den Käufer oder den Kreditgeber vertritt. Oft verfügen Kreditgeber über eine Liste bevorzugter Gutachter, aber der potenzielle Hauskäufer wählt diesen Service in der Regel aus und bezahlt ihn.