In Urkunden enthaltene Phrasen und Begriffe können schwerwiegende Auswirkungen haben, möglicherweise auch etwas, das Sie nie beabsichtigt haben. Um sicherzustellen, dass eine Immobilie reibungslos auf den überlebenden Ehegatten übertragen wird, wenn eine von zwei Personen, deren Namen in der Urkunde stehen, stirbt, sollte der Wortlaut des Dokuments eine Variation von „Mitmietern mit Hinterbliebenenrecht“ enthalten.
Dieser Satz reicht in den meisten Staaten aus, um zu vermeiden, dass man sich an ein Nachlassgericht wenden muss, um den Titel des Hauses zu regeln, wenn ein Miteigentümer stirbt. In einigen Staaten sind zusätzliche Formulierungen enthalten, um sicherzustellen, dass die Absichten der beiden Eigentümer klar sind. In South Carolina wird beispielsweise der Ausdruck „als Mitmieter mit Hinterbliebenenrecht und nicht als gemeinsamer Mieter“ verwendet.
Inhaltsverzeichnis
Gemeinsame Mieter vs. Mitmieter
Mitmieter besitzen jeweils die Hälfte einer Immobilie. Gemeinsame Mieter können ungleiche Anteile an einer Immobilie besitzen. Es kann auch mehrere gemeinsame Mieter geben, wohingegen Mitmieter in der Regel ein Ehepaar sind.
Wenn einer der gemeinsamen Mieter verstirbt, fällt sein Eigentumsanteil an seinen bzw. seine Erben, wie in seinem letzten Testament dargelegt. Es gibt keine automatische Erbschaft für den bzw. die überlebenden Eigentümer wie bei einer Miteigentumswohnung.
Eine Mitmietervereinbarung ist von Vorteil, da sie von anderen Angehörigen des Verstorbenen nicht angefochten werden kann. Um das Eigentum an der Immobilie zu übernehmen, muss der Hinterbliebene in den meisten Bundesstaaten in der Regel eine Sterbeurkunde bei der Behörde einreichen, die in dem Bezirk, in dem sich die Immobilie befindet, für die Eigentumsakten zuständig ist. Der Hinterbliebene muss möglicherweise auch eine eidesstattliche Erklärung abgeben, in der er sich als überlebender Mitmieter ausgibt.
Gesamtmietverhältnis vs. Mitmieter
In 24 Bundesstaaten – Alaska, Arkansas, Delaware, Florida, Hawaii, Illinois, Indiana, Kentucky, Maryland, Massachusetts, Michigan, Mississippi, Missouri, New Jersey, New York, North Carolina, Oklahoma, Oregon, Pennsylvania, Rhode Island, Tennessee, Vermont, Virginia und Wyoming – sowie im District of Columbia steht verheirateten Paaren eine andere Form des Immobilieneigentums zur Verfügung: das Gesamtmietverhältnis. Eigentum auf diese Weise gilt als vollständiges Eigentum beider Ehegatten, und wie bei einem gemeinsamen Mietverhältnis geht das Eigentum nach dem Tod des Ehegatten problemlos auf den überlebenden Ehemann oder die überlebende Ehefrau über.
Da beide Ehegatten gemeinsam Eigentümer der Immobilie sind, können Gläubiger nicht versuchen, sie zu pfänden, wenn ihnen nur einer der Eigentümer Geld schuldet. Wenn jedoch beide Eigentümer dem gleichen Gläubiger Geld schulden, ist das Haus nicht geschützt.
Der „vollständige“ Charakter dieser Eigentumsform bedeutet auch, dass keiner der Eigentümer das Mietverhältnis ohne die gesetzliche Erlaubnis des anderen Eigentümers kündigen kann. Ein gemeinsames Mietverhältnis kann von jedem der Mieter ohne Zustimmung des anderen Mieters gerichtlich gekündigt werden.
Gemeinschaftseigentum
Arizona, Kalifornien, Idaho, Louisiana, Nevada, New Mexico, Texas, Washington und Wisconsin haben Gemeinschaftseigentumsgesetze, die alles, was ein Paar nach der Heirat kauft, als gleichberechtigtes Eigentum der Ehegatten betrachten. Vermögenswerte, die vor der Ehe oder nach einer rechtlichen Trennung erworben wurden, gelten als Sondervermögen.
In einigen dieser Bundesstaaten, darunter Kalifornien, gehen von Ehegatten erworbene Immobilien automatisch auf den überlebenden Ehegatten über, wenn in der Urkunde die Formulierung „with right of survivorship“ oder ein ähnlicher Wortlaut enthalten ist. In anderen Bundesstaaten, darunter Louisiana, ist ein gemeinsames Mietverhältnis mit Hinterbliebenenrecht keine rechtliche Option. Auch eine Gesamtmiete ist in keinem der Gemeinschaftseigentumsstaaten zulässig.
Ich suche rechtlichen Rat
Wenn Sie unsicher sind, welche Eigentumsverhältnisse in Ihrem Bundesland zulässig sind oder welche Eigentumsform Sie wählen sollten, sollten Sie einen Anwalt für Immobilienrecht konsultieren. In vielen Fällen ist jedoch ein gemeinsames Mietverhältnis mit Hinterbliebenenrecht die beste Option.
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