Übertragen Sie Immobilien in Ihren Trust

ByDr. J. K. Hartmann

Ein Trust kann viele Arten von Vermögenswerten halten, darunter Immobilien, Lebensversicherungen und individuelle Altersvorsorgekonten. Um jedoch Immobilien vom Namen des Treuhandgebers in das Treuhandvehikel zu übertragen, sind eine bestimmte Art von Treuhand und bestimmte Schritte erforderlich. Die Finanzierung Ihres Immobilienfonds ist ein wichtiger Schritt bei der Gründung – vielleicht sogar der wichtigste. Eigentum, das nicht zu Ihrem Treuhandvermögen gehört, kann der Erbschaft nicht entgehen.

Arten von Trusts und Nachlässen

Ein Trust kann widerruflich oder unwiderruflich sein. Bei einem widerruflichen Trust ist der Schenker – Trustmaker – der Treuhänder. Sie kontrollieren weiterhin die Immobilie, können sie verkaufen, Einnahmen aus der Immobilie erzielen oder sie wie vor dem Trust nutzen. Die Immobilie bleibt weiterhin Eigentum des Treuhandgebers und die Gläubiger können das Vermögen in Anspruch nehmen.

Bei einem unwiderruflichen Trust benennt der Stifter einen Treuhänder, der die im Fahrzeug enthaltenen Vermögenswerte überwacht. Diese Liegenschaften und sonstigen Vermögenswerte sind nicht mehr Eigentum des Stifters. Sie werden die meiste Kontrolle über die Vermögenswerte verlieren. Der Stifter kann die Immobilie nicht verkaufen und die Einkünfte aus den darin enthaltenen Vermögenswerten würden auf ein Treuhandkonto überwiesen. Abhängig von der Struktur des Dokuments können sie die Eigenschaft möglicherweise weiterhin wie zuvor verwenden. Ein unwiderruflicher Trust entfernt die Vermögenswerte aus dem steuerpflichtigen Nachlass des Schenkers und überträgt sie in den Trust, der von einem benannten Treuhänder verwaltet wird.

Wenn Sie zum Zeitpunkt Ihres Todes nicht auch über ein Testament verfügen, das Ihr Vermögen in Ihren Treuhandfonds überführt – ein so genanntes „Pour-over-Testament“ – oder wenn Sie kein Testament hinterlassen, kann Ihr Bundesstaat entscheiden, welches Ihrer Familienmitglieder nach Ihrem Tod das Eigentum an der Immobilie erhalten soll. Außerdem muss der Nachlass das lange und kostspielige Nachlassverfahren durchlaufen.

Wenn sich Ihre Immobilie in einem anderen Bundesstaat befindet und Sie den Trust speziell so konzipiert haben, dass ein zusätzliches Nachlassverfahren – zwei separate Nachlassverfahren in zwei Bundesstaaten nach unterschiedlichen Gesetzen – vermieden wird, ist Ihr Trust nutzlos, bis er mit der Immobilie finanziert wird. Obwohl die Finanzierung Ihres Vertrauens der wichtigste Schritt sein mag, ist es nicht der schwierigste. Tatsächlich ist die Finanzierung eines Trusts mit Ihrer Immobilie ein relativ einfacher und klarer Prozess.

Finanzierung Ihres Immobilienfonds 

Befolgen Sie diese Schritte, um den Eigentumstitel einer Immobilie auf Ihren Trust zu übertragen: 

  1. Kontaktieren Sie einen Anwalt vor Ort:Wenden Sie sich an einen Anwalt in dem Landkreis und Bundesstaat, in dem sich die Immobilie befindet. Bitten Sie sie, eine neue Urkunde zur Übertragung des Eigentums von Ihrem persönlichen Namen auf Ihren Namen als Treuhänder Ihres Trusts vorzubereiten.
  2. Unterschreiben Sie alle erforderlichen Dokumente:Möglicherweise sind auch andere Dokumente erforderlich, z. B. lokale, regionale oder staatliche Steuerformulare oder eine Bescheinigung oder ein Treuhandvertrag. Der Anwalt sollte alle Formulare vorbereiten, die für die Umbenennung Ihres Eigentums erforderlich sind.
  3. Holen Sie die Genehmigung Ihres Verbandes ein:Möglicherweise müssen Sie die Genehmigung der Wohnungseigentümergemeinschaft einholen, wenn es sich bei Ihrer Immobilie um eine Eigentumswohnung handelt oder sie den Regeln einer Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA) unterliegt. Dies kann erforderlich sein, bevor die neue Urkunde eingetragen werden kann. Hier kann Ihr Memorandum oder Ihr Vertrauenszertifikat hilfreich sein. Der Verein möchte möglicherweise einen Nachweis, dass Ihr Vertrauen besteht. Sie können das Memorandum anbieten, ohne eine Kopie Ihres vollständigen Treuhandvertrags auszuhändigen, der viele persönliche Informationen über alle Vermögenswerte enthält, die Sie möglicherweise in den Treuhandfonds übertragen. Ein Anwalt sollte Ihnen dabei behilflich sein, die ordnungsgemäße Genehmigung des Vereins einzuholen.

  4. Holen Sie die Genehmigung Ihres Kreditgebers ein: Wenn die Immobilie nicht Ihr Haupt- oder Zweitwohnsitz ist und mit einer Hypothek belastet ist, müssen Sie höchstwahrscheinlich die Genehmigung Ihres Kreditgebers einholen, bevor die neue Urkunde eingetragen werden kann. Auch hier sollte Ihr Anwalt Ihnen dabei behilflich sein, die ordnungsgemäße Genehmigung einzuholen.
  5. Notieren Sie die neue Urkunde:Nachdem die neue Urkunde und die zugehörigen Dokumente vorbereitet und unterzeichnet wurden und die entsprechenden Genehmigungen eingeholt wurden, sollte die neue Urkunde im Grundbuch des Landkreises eingetragen werden, in dem sich die Immobilie befindet. Möglicherweise verlangt der Landkreis auch einen Vertrauensnachweis, sodass auch in dieser Situation eine Vertrauenserklärung praktisch ist. Ihr Anwalt sollte sich darum kümmern und Ihnen die beurkundete Originalurkunde zurückgeben.

Aufnahmegebühren und -kosten

Die Aufnahmegebühren und -kosten können von Staat zu Staat erheblich variieren. Einige Staaten befreien Übertragungen von Immobilien in widerrufliche Living Trusts ausdrücklich von der Eintragungs- und Übertragungssteuer. Andere erheben eine nominale Steuer. Andere Staaten betrachten die Übertragung jedoch möglicherweise als Verkauf und erheben die vollen Steuern. Es ist wichtig, diese lokalen, regionalen und staatlichen Gebühren und Kosten zu berücksichtigen, damit Sie nicht überrascht werden.

Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen stellen keine Steuer- oder Rechtsberatung dar und ersetzen eine solche Beratung nicht. Landes- und Bundesgesetze ändern sich häufig und die Informationen in diesem Artikel spiegeln möglicherweise nicht die Gesetze Ihres Landes oder die neuesten Gesetzesänderungen wider. Für aktuelle Steuer- oder Rechtsberatung wenden Sie sich bitte an einen Buchhalter oder Anwalt.