Tipps zur Renditeinvestition in Mietimmobilien

ByDr. J. K. Hartmann

Immer mehr Menschen beginnen mit Immobilieninvestitionen und suchen nach Mietobjekten, um ihre Investitionen zu diversifizieren und den Cashflow für die Zukunft zu sichern.

Wichtige Erkenntnisse

  • Der Cap-Satz kann Ihnen beim Vergleich von Immobilieninvestitionsmöglichkeiten helfen.
  • Der Cap-Satz wird berechnet, indem der Nettobetriebsgewinn durch den Kaufpreis dividiert wird.
  • Als allgemeine Faustregel gilt: Anleger sollten darauf achten, dass ihre Miete mindestens 1 % des Kaufpreises an Bruttomonatsmiete erwirtschaftet.

Die Vorteile von Mietobjekten

Mietobjekte können ein Anlageportfolio abrunden und eine laufende Einnahmequelle schaffen. Mehrere wichtige Faktoren haben dies zu einer beliebten Anlageoption gemacht:

  • Die mageren Renditen von Sparkonten und Anlagen wie Einlagenzertifikaten veranlassen viele Menschen, sich intensiver mit der Investition in Mietobjekte zu befassen.
  • Mehrere Jahre lang rekordtiefe Zinsen haben dazu geführt, dass die Menschen vor der künftigen Inflation zurückschrecken und sich vom Anleihenmarkt abwenden.Alternativ investieren Menschen in physische Vermögenswerte wie Rohstoffe und Immobilien, die angeblich den Vorteil eines Inflationsschutzes bieten.
  • Viele möchten ihre Anlagen diversifizieren, was bedeutet, dass sie nicht mehr ausschließlich an der Börse investieren.

Wenn Sie in die Investition in Mietimmobilien einsteigen möchten, müssen Sie lernen, zu beurteilen, ob eine potenzielle Mietimmobilie eine gute Investition ist oder nicht. Die folgenden zwei Formeln helfen.

Die Cap-Rate

Berechnen Sie zunächst den Kapitalisierungssatz bzw. „Cap“-Satz für Ihre geplante Investition. Dabei handelt es sich um den Gewinn, den Sie aus dem Nettoeinkommen der Immobilie erzielen können, oder um die Rendite, die Sie mit einem Haus erzielen würden, wenn Sie es mit Bargeld kaufen würden.

DerCap-Rateist der Nettoertrag dividiert durch die Vermögenskosten. Zum Beispiel:

  • Sie kaufen ein Haus für 200.000 US-Dollar.
  • Die Miete beträgt 1.500 US-Dollar pro Monat.
  • Ihre Ausgaben (Steuern, Versicherung, Verwaltung, Reparaturen, Wartung) belaufen sich durchschnittlich auf 500 US-Dollar pro Monat. (Denken Sie darannicht(einschließlich der Tilgungs- und Zinszahlungen für Ihre Hypothek, aber auch der hinterlegten Summe für Steuern und Versicherungen).
  • Ihr EigentumNettobetriebsergebnisbeträgt 1.000 US-Dollar pro Monat oder 12.000 US-Dollar pro Jahr.
  • Ihr Cap-Satz beträgt 12.000 $/200.000 $ = 0,06 oder 6 %.

Ob 6 % eine gute Rendite für Ihre Investition bringen, liegt bei Ihnen. Wenn Sie Mieter mit höherer Qualität in einer schöneren Gegend finden, könnten 6 % eine tolle Rendite sein. Wenn Sie 6 % für eine unsichere Nachbarschaft mit vielen Risiken erhalten, lohnt sich diese Rendite möglicherweise nicht.

Die Ein-Prozent-Regel

Dies ist eine allgemeine Faustregel, die Menschen bei der Bewertung einer Mietimmobilie anwenden. Wenn die monatliche Bruttomiete (vor Nebenkosten) mindestens 1 % des Kaufpreises beträgt, wird die Investition weiter geprüft. Wenn nicht, überspringen sie es.

Beispielsweise müsste ein 200.000-Dollar-Haus – wenn man diese Faustregel anwendet – 2.000 Dollar pro Monat zur Miete zahlen. Wenn dies nicht der Fall ist, erfüllt es nicht die Ein-Prozent-Regel. Nach dieser Regelung erwirtschaftet das Haus jedes Jahr einen Bruttoumsatz von 12 % des Kaufpreises. Nach Abzug der Kosten kann die Immobilie einen Nettoerlös von 6 % bis 8 % des Kaufpreises erwirtschaften. Das gilt im Allgemeinen als gute Rendite, aber auch hier kommt es darauf an, welchen Stadtteil Sie in Betracht ziehen. Schönere Stadtteile haben tendenziell niedrigere Mietrenditen, während rauere Stadtteile tendenziell höhere Renditen erzielen.

Schlussbemerkung

Bedenken Sie, dass 6 % oder 8 % nicht so viel bedeuten, wenn es sich bei den Zinsen nicht um Zinseszinseffekte handelt. Um Ihren Erträgen den gleichen Nutzen und die gleichen Wachstumschancen wie Geld an der Börse zu bieten, müssen Sie 100 % des Erlöses reinvestieren, damit sich Ihre Erträge steigern können.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wie berechnet man den ROI einer Mietimmobilie?

Die Berechnung des Return on Investment (ROI) einer Mietimmobilie ähnelt der Cap-Rate. Ein Unterschied besteht darin, dass es sich beim ROI um eine genauere Messung handelt, die mehr Kosten berücksichtigt, beispielsweise die Kreditkosten im Zusammenhang mit einer Miethypothek. Bei der Cap-Rate wird davon ausgegangen, dass Sie das Haus mit Bargeld gekauft haben, um einen allgemeinen Eindruck von der Rentabilität der Vermietung zu erhalten, während der ROI ein eher persönliches Maß dafür ist, wie viel Sie verdienen werden.

Wie berechnet man die Wertminderung von Mietobjekten?

Die Kostenbasis einer Mietwohnung kann für 27,5 Jahre abgeschrieben werden. Das bedeutet, dass Sie lediglich die Gesamtkostenbasis durch 27,5 dividieren müssen, um herauszufinden, wie viel Sie jährlich an Abschreibungen auf Ihre Steuern geltend machen können. Die Kostenbasis sind die Kosten der Immobilie zuzüglich aller Kosten, die mit der Vorbereitung des Gebäudes für die Mieter verbunden sind, abzüglich des Wertes des Grundstücks, auf dem das Mietgebäude steht. Es gibt einige Besonderheiten hinsichtlich der Kosten, die in der Kostenbasis enthalten sind. Weitere Informationen zur Berechnung Ihrer Kostenbasis finden Sie daher in der IRS-Publikation 527.