Tipps, um einen Namen für eine Hypothek zu bekommen

ByDr. J. K. Hartmann

Wenn Sie ein Haus kaufen, ist es einfacher, eine Genehmigung zu erhalten, wenn Sie einen Partner oder eine andere Person haben, die den Kredit absichert, und gemeinsam eine Hypothek beantragen. Aber die Dinge ändern sich – wenn entweder Sie oder Ihr Partner ihre Meinung ändern, beruflich umziehen müssen oder aus anderen Gründen aus dem Darlehen aussteigen müssen, gibt es Möglichkeiten, einen Namen aus einer Hypothek zu streichen.

Der Prozess kann durchgeführt werden, aber es wird nicht einfach sein. Das gilt sowohl für die Person, die den Kredit als Hauptkreditnehmer unterzeichnet hat, als auch für Mitunterzeichner, die ihnen bei der Genehmigung geholfen haben; Und bis der Name entfernt und die Hypothek auf dem Papier geändert (oder vollständig abbezahlt) wird, sind alle Parteien, die den Kredit unterzeichnet haben, weiterhin für die Zahlungen verantwortlich, und diese Schulden können ihre Chancen auf andere Kredite verringern.

Die Herausforderung

Kreditgeber sind nicht darauf erpicht, den Namen einer anderen Person aus einem Wohnungsbaudarlehen zu entfernen. Als sie den Kredit erstmals genehmigten, basierte er auf der Kreditwürdigkeit jeder Person und zwei Einkommensquellen. Tatsächlich war das gemeinsame Einkommen beider Kreditnehmer ein wesentlicher Faktor bei der Entscheidung, Ihnen einen Wohnungsbaukredit anzubieten.

Notiz

Bei Wohnungsbaudarlehen ist oft mehr als ein Einkommen erforderlich, um ein gutes Schulden-Einkommens-Verhältnis zu erreichen. Daran messen Kreditgeber jeden Monat Ihre Zahlungsfähigkeit. Vereinfacht gesagt fällt es vielen Menschen schwer, sich eine Hypothek für ein Einfamilienhaus allein zu leisten.

In den meisten Fällen ist jede Person, die den Kredit unterzeichnet hat, zu 100 % für die Schulden verantwortlich – bei einem gemeinsamen Kredit ist es nicht 50/50. Wenn ein Kreditnehmer aus irgendeinem Grund nicht zahlen kann – sei es aus finanzieller Not oder sogar aufgrund des Todes einer Person –, muss der andere mit seinen Zahlungen nachkommen oder den Kredit abbezahlen. Wenn Kreditgeber einen Namen entfernen, erhöhen sie ihr Risiko und gewähren jemandem einen kostenlosen „Ausstieg“ aus der Rückzahlung des Kredits. Kreditgeber sind oft nicht bereit, ein solches Risiko einzugehen.

Auch wenn es keiner der beiden Parteien gefällt, betrachten Kreditgeber jede Person, die den Kredit unterzeichnet hat, als eine Möglichkeit, Geld einzutreiben.

Man könnte meinen, dass es sich um „unseren“ Kredit handelt, aber die Banken schützen vor dieser Vorstellung. Beispielsweise gibt es bei einer Scheidung auch rechtlich kein „Wir“ mehr, Ihr Kreditvertrag ist aber nicht so strukturiert. Auch wenn in einem Scheidungsvertrag steht, dass Ihr Ex für die Schulden verantwortlich ist, können Kreditgeber dennoch von jeder Person, die den Antrag gestellt hat, einziehen.

Notiz

Ex-Ehepartner können mit rechtlichen Problemen rechnen, wenn sie gerichtlichen Anordnungen nicht Folge leisten, aber Sie können die Bedingungen eines Darlehens nicht ändern, bei dem es sich eigentlich um einen Vertrag handelt, genau wie bei einem Ehevertrag.

So entfernen Sie einen Namen

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, den Namen einer Person von einem Kredit zu streichen.

Rechnen Sie damit, dass der Prozess einige Zeit und viel Papierkram in Anspruch nehmen wird, aber wenn Sie jeden Schritt einzeln befolgen können, werden Sie den Kredit bald hinter sich lassen können.

Fragen Sie Ihren Kreditgeber

Fragen Sie zunächst Ihren aktuellen Kreditgeber nach einer Änderung des Kredits. Sie können nicht alles in einem Telefonat erledigen, aber wenn Sie die richtigen Fragen stellen, können Sie feststellen, ob Sie den Kredit in der aktuellen Form behalten können, allerdings mit einem Kreditnehmer weniger. Wenn dies der Fall ist, muss sich jeder, dessen Name noch übrig ist, selbst erneut für den Kredit qualifizieren. Das heißt, wenn Sie den Kredit ohne Ihren Partner behalten möchten, benötigen Sie ein ausreichendes Einkommen und eine ausreichend hohe Kreditwürdigkeit, um die Bank davon zu überzeugen, dass Sie jeden Monat Zahlungen leisten können, bis der Kredit abbezahlt ist. Außerdem müssen Sie möglicherweise ein Antragsverfahren wie bei der ersten Aufnahme des Darlehens durchlaufen. Wenn Ihr Kreditgeber Ihrem Antrag zustimmt, kann er die andere Person von jeglicher Haftung für die Schulden befreien (was häufig bei Scheidungen der Fall ist).

Refinanzieren Sie den Kredit

Wenn Ihr aktueller Kreditgeber Ihnen nicht weiterhilft, versuchen Sie, den Kredit umzufinanzieren. Das bedeutet einfach, dass Sie einen neuen Kredit beantragen und diesen Kredit zur Tilgung der alten Schulden verwenden. Die Person, die den neuen Kredit unterzeichnet, sollte individuell einen Antrag stellen und muss über ein ausreichendes Einkommen und eine ausreichend hohe Kreditwürdigkeit verfügen, um sich für den Kredit zu qualifizieren. Andere Kreditgeber sind möglicherweise eher bereit, einen neuen Kredit zu genehmigen, und Sie können möglicherweise Hilfe von Programmen wie FHA-Darlehen erhalten (die lockerere Standards hinsichtlich der Höhe Ihrer Anzahlung und Ihrer Kreditwürdigkeit haben).

Notiz

Um herauszufinden, ob eine neue, refinanzierte Hypothek für Sie in Frage kommt, schauen Sie sich unseren Hypothekenrechner an.

Wenn Sie unter Wasser sind

Eine Refinanzierung kommt möglicherweise nicht in Frage, wenn Ihr Haus weniger wert ist, als Sie schulden – oder wenn Sie nicht über genügend Eigenkapital im Haus verfügen. Die meisten Kreditgeber verlangen, dass Sie bestimmte Beleihungsquoten einhalten. Vereinfacht ausgedrückt ist dies eine Methode, um zu messen, wie viel einem Haus im Vergleich zu seinem Marktwert geschuldet wird. oder mit anderen Worten, wie viel Geld die Bank verlieren könnte, wenn Sie in Zahlungsverzug geraten.Sie werden diese Richtlinien nur erfüllen, wenn Sie zum Abschluss einen großen Scheck ausstellen. Die gute Nachricht ist, dass es staatliche Programme gibt, die Ihnen bei der Aufnahme eines neuen Kredits helfen könnten. Bevor Sie den gesamten Prozess durchlaufen, prüfen Sie zunächst, ob Sie den Kredit unter dem gewünschten Namen refinanzieren können.

Annahme

Möglicherweise können Sie eine Hypothek auf eine andere Person übertragen, insbesondere wenn diese Person bereits den Kauf des Hauses plant. Manche Hypotheken sind übertragbar – das heißt einfach, jemand anderes kann den Kredit übernehmen; die meisten sind es jedoch nicht.Wenn Sie einen Kredit über die FHA oder VA aufgenommen haben, können Sie Ihren Kredit möglicherweise auf diese Weise übertragen.Dennoch lohnt es sich, nachzufragen, egal wo Sie geliehen haben

Verkaufe das Haus

Wenn Sie mit den oben genannten Methoden kein Glück haben, müssen Sie möglicherweise das Haus verkaufen und den Verkaufserlös zur Tilgung des Kredits verwenden. Der Verkauf eines Hauses, das mit hohen Schulden verbunden ist, kann schwierig sein und der Kampf kann Sie und Ihre Lieben zerrütten. Prüfen Sie Ihre Optionen sorgfältig und holen Sie sich Hilfe von örtlichen Immobilienmaklern, bevor Sie diesen Weg einschlagen.

Kosten

Für alle oben genannten Optionen fallen Gebühren an. Schauen Sie sich also alle Optionen genau an, bevor Sie sich entscheiden, und entscheiden Sie im Voraus, wer die Gebühren zahlt.Selbst wenn Sie sich für den Verkauf des Hauses entscheiden und mit dem Verkauf etwas Geld verdienen, werden Maklergebühren und andere Kosten auf Ihren Gewinn angerechnet.

Von den aufgeführten Optionen sind eine Haftungsfreistellung oder eine Kreditübernahme die günstigsten, da sie die mit der Refinanzierung verbundenen Abschlusskosten vermeiden.

Verfahren für Mitunterzeichner

All das gilt auch für Mitunterzeichner einer Hypothek. Als Mitunterzeichner sind Sie zu 100 % für den Kredit verantwortlich und die Kreditgeber möchten Sie nicht vom Haken lassen.Sprechen Sie mit der Person, mit der Sie den Kredit ursprünglich unterzeichnet haben, über ihre Optionen und vergessen Sie nicht, dass ihre Zukunft mit Ihrer Zukunft verbunden ist.

Bei einigen Darlehen (z. B. Studiendarlehen) ist es einfacher, einen Mitunterzeichner aus dem Darlehen herauszuholen, nachdem Sie eine bestimmte Anzahl pünktlicher Zahlungen geleistet haben.Die meisten Wohnungsbaudarlehen bieten nicht die gleichen Funktionen.

Quitclaim Deeds

Mit einer Quitclaim-Urkunde überträgt der Eigentümer das Eigentum an einem Haus aus rechtlichen oder anderen Gründen an eine andere Person. Durch diese Art der Urkunde wird der Name einer Person nicht aus einer Hypothek entfernt; Alle Eigentumsrechte werden übertragen, die Darlehensverträge bleiben jedoch unverändert, und die Person, die das Darlehen zuerst unterzeichnet hat, ist weiterhin Schuldner dieser Schulden.Infolgedessen kann eine Rücktrittsurkunde dazu führen, dass es einem Kreditnehmer schlechter geht als zuvor – er schuldet Geld für ein Haus, hat aber als Eigentümer keinen Anspruch mehr darauf.

Notiz

Die Aufgabe Ihres Eigentümerstatus bedeutet nicht, dass Sie die Verantwortung für die Begleichung Ihrer Schulden aufgeben.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Kann ich mich umfinanzieren, wenn mein Name auf der Urkunde, aber nicht auf der Hypothek steht?

Wenn Ihr Name nicht auf der Hypothek steht, können Sie sich nicht umfinanzieren, da es sich nicht um Ihre Schulden handelt. Wer auch immer auf der Hypothek steht, müsste die Schulden auf Sie übertragen, und dann könnten Sie sie umfinanzieren.

Kann ich eine Hypothek mitunterzeichnen, wenn ich bereits eine habe?

Möglicherweise müssen Sie Ihren Namen nicht von einer alten Hypothek streichen, um eine neue Hypothek zu unterzeichnen. Es gibt keine Regel darüber, wie viele Hypotheken Sie gleichzeitig aufnehmen können, aber es hängt davon ab, wie der Kreditgeber Ihre Bonität und Ihr Einkommen beurteilt. Eine Person mit hohem Einkommen und guter Bonität wird eher als Mitunterzeichner zugelassen als jemand mit schlechter Bonität und geringerem Einkommen.