Tipps für den Kauf eines Eigenheims zum Verkauf durch den Eigentümer

ByDr. J. K. Hartmann

Die meisten Menschen beginnen nicht mit der Absicht, ein Haus zu kaufen, das vom Eigentümer zum Verkauf steht (FSBO), aber diese Immobilien tauchen regelmäßig auf dem Immobilienmarkt auf. Sollten Sie diese Off-Market-Angebote weiterverfolgen oder die Finger davon lassen? Folgendes sollten Sie beachten, wenn Sie erwägen, ein Haus zu kaufen, das vom Eigentümer zum Verkauf steht.

Wichtige Erkenntnisse

  • Die Beauftragung eines Maklers kann während des gesamten Prozesses äußerst hilfreich sein, und der Verkäufer zahlt in der Regel die Provision des Maklers.
  • Viele Anwälte erstellen gegen ein angemessenes Honorar ein Kaufangebot und weitere Unterlagen.
  • Bieten Sie weniger als den Listenpreis an, prüfen Sie, wofür vergleichbare Immobilien in der Gegend verkauft werden, und seien Sie auf Verhandlungen vorbereitet.
  • Geben Sie Ihre Anzahlung an einen Dritten weiter, beispielsweise an eine Titel- oder Treuhandgesellschaft.

Brauchen Sie einen Agenten? 

Der Verkäufer möchte offensichtlich keinen Makler beauftragen, aber viele Hausbesitzer sind bereit, den Makler eines Käufers zu bezahlen. Wenn Sie bereits einen Makler haben, kann dieser in Ihrem Namen den Käufer kontaktieren. Wenn Sie noch keinen haben, denken Sie darüber nach, jemanden zu finden, der bereit ist, den Job zu übernehmen.

Käufermakler sind nicht immer begeistert davon, ohne Listing Agent an FSBOs zu arbeiten, weil sie die Haftung nicht wollen und dies möglicherweise mehr Arbeit für nicht unbedingt mehr Geld bedeutet. Wenn nur ein Agent beteiligt ist, übernimmt dieser häufig die Arbeit beider Seiten.

Was Ihre Bedürfnisse betrifft, kann die Beauftragung eines Maklers während des gesamten Prozesses äußerst hilfreich sein, und der Verkäufer zahlt in der Regel die Provision des Maklers, es gibt also keinen Grund, nicht mit jemandem zusammenzuarbeiten. Warum es alleine machen, wenn es nicht nötig ist?

Den Kaufvertrag verfassen

Ein Kaufvertrag legt die Verkaufsbedingungen zwischen Ihnen und dem Verkäufer fest. Wenn es Ihnen unangenehm ist, selbst einen Immobilienmakler zu schreiben, und Sie nicht die Hilfe eines Maklers in Anspruch nehmen möchten, wenden Sie sich an einen Immobilienanwalt, der diesen Aspekt der Transaktion für Sie abwickelt. Tatsächlich sollte ein Anwalt in den Startlöchern stehen, um sicherzustellen, dass die Transaktion rechtmäßig durchgeführt wird und alle Ihre Rechte geschützt sind.

Viele Anwälte erstellen ein Kaufangebot und andere Dokumente gegen eine angemessene Gebühr, und das ist in der Regel gut angelegtes Geld. Sie können Immobilienkaufverträge auch online finden, aber wenn Sie nicht über das nötige Fachwissen verfügen, um die Formulare korrekt auszufüllen, ist es möglicherweise besser, einen Fachmann zu beauftragen.

Wenn Sie sich entscheiden, sich selbst um Dokumente zu kümmern, beachten Sie die folgenden Ratschläge.

Bieten Sie weniger als den Listenpreis an

Auf diese Weise können die Verhandlungen nur steigen. Wenn man zu hoch anfängt, kommt man nicht wieder runter. Es kann auch hilfreich sein, vorab festzulegen, ob der Listenpreis angemessen ist oder nur ein Wunschtraum. Prüfen Sie, zu welchem ​​Preis vergleichbare Immobilien in der Gegend verkauft werden, und seien Sie auf Verhandlungen vorbereitet.

Schreiben Sie in Eventualverbindlichkeiten

Finden Sie unter anderem einen Ausweg aus der Transaktion, wenn Sie physische Mängel an der Immobilie feststellen, die der Verkäufer nicht beheben will, oder wenn Ihr Darlehen nicht genehmigt wird. Zu den üblichen Eventualitäten gehören eine zufriedenstellende Bewertung des Hauses, die Kreditgenehmigung, eine zufriedenstellende Hausinspektion und Schädlingsbekämpfung, ein eindeutiger Eigentumstitel des Verkäufers, die Genehmigung der Offenlegungen des Verkäufers und die Versicherbarkeit. Wenn einer dieser Faktoren nicht erfüllt werden kann, wird der Vertrag ungültig, wenn Sie haben die entsprechenden Notfallklauseln eingefügt.

Geben Sie dem Verkäufer nicht Ihre Anzahlung

Geben Sie Ihre Anzahlung (das Geld, das Sie mit Ihrem Kaufangebot einreichen) an einen Dritten weiter, der es für Sie verwahrt, beispielsweise an eine Titel- oder Treuhandgesellschaft. Normalerweise würde der Börsenmakler es zur sicheren Verwahrung auf seinem Treuhandkonto hinterlegen. Sie möchten nicht, dass es auf das Girokonto des Verkäufers eingeht. Was passiert, wenn der Verkäufer es ausgibt und der Deal aufgrund einer dieser Eventualklauseln scheitert? Oder was ist, wenn sie sich weigern, es Ihnen zurückzugeben? Sie wären ohne Geld, zumindest bis Sie vor Gericht gehen.

Bestimmen Sie, wer wofür bezahlt

Wer welche Gebühren bezahlt, ist verhandelbar. Finden Sie heraus, wer für Übertragungssteuern, Treuhand- und Eigentumsgebühren aufkommt. Wenn Sie ein ausgezeichneter Verhandlungsführer sind, umso besser. Sie können das wahrscheinlich selbst in die Hand nehmen. Ebenso können Sie Proportionen zu Ihrem Vorteil nutzen. Finden Sie heraus, ob eine bestimmte Proportion zu Ihren Gunsten ist. Beispielsweise wird der ungenutzte Teil der Grundsteuer in der Regel dem Verkäufer gutgeschrieben, wenn er vor dem Verkauf bezahlt wird. In diesem Fall möchten Sie möglicherweise keine Proportionen verlangen. Wenn die Steuern jedoch im Nachhinein gezahlt werden, schreibt Ihnen der Verkäufer eine Gutschrift vor, Sie benötigen also eine Teilzahlung.

Wann werden Sie Besitz ergreifen? 

Geben Sie an, wann der Verkäufer Ihnen die Schlüssel übergeben wird, damit Sie die Immobilie in Besitz nehmen können. In einigen Teilen des Landes ist es akzeptabel, am Tag der Schließung mit dem Besitz zu rechnen. In anderen Gebieten erfolgt die Besitzübergabe am Tag nach Vertragsschluss, um dem Verkäufer Zeit zum Umzug zu geben. Es ist auch nicht ungewöhnlich, dass der Verkäufer Umzugsprobleme hat, insbesondere wenn der Deal schnell zustande kommt. Überlegen Sie, ob Sie bereit sind, den Verkäufer für einen bestimmten Zeitraum nach dem Vertragsabschluss bei Ihnen zu vermieten.

Über die Hausinspektion

Lassen Sie Ihr Haus immer von einem seriösen Hausinspektor inspizieren. Zu viele Geschäfte scheitern, wenn ein schlechter Hausinspektor beteiligt ist. Bitten Sie um Ausweise und fragen Sie den Inspektor, ob er einem Verein angehört, und prüfen Sie dann beides, um dies zu bestätigen.

Sollten bei der Inspektion größere Probleme festgestellt werden, haben Sie mehrere Möglichkeiten. Sie können den Verkäufer bitten:

  • Beheben Sie das Problem, aber bedenken Sie, dass sie nicht verpflichtet sind, den besten verfügbaren Auftragnehmer zu beauftragen oder sicherzustellen, dass die Arbeit qualitativ hochwertig ausgeführt wird.
  • Schreiben Sie Ihnen das Geld gut, um nach dem Abschluss Ihren eigenen Auftragnehmer zu beauftragen. Dieser Betrag wird auf Ihre Abschlusskosten angerechnet, aber was auch immer Sie tun, geben Sie in einem Nachtrag nicht an, dass die Gutschrift für Reparaturen gilt. 
  • Reduzieren Sie den Verkaufspreis, normalerweise um einen Betrag, der den voraussichtlichen Reparaturkosten entspricht.

Notiz

Einige Käufer sind der Meinung, dass es sich nicht lohnt, zusätzliches Geld für den Abschluss einer Eigentumsversicherung auszugeben, aber ein kluger Käufer ist immer der Meinung. Die Kosten für die Behebung von Eigentumsproblemen oder die Anfechtung von Dienstbarkeiten können im Vergleich zu den Versicherungskosten enorm sein.

Einige Mythen über FSBO-Angebote

Es gibt einige Missverständnisse über den Kauf eines Hauses zum Verkauf durch den Eigentümer. Hier sind gängige Mythen und warum sie falsch sind:

  • FSBOs sind keine ernsthaften Verkäufer: Das ist nicht wahr. Eine kleine Minderheit testet vielleicht das Wasser, aber die meisten wollen ihre Häuser unbedingt verkaufen.
  • FSBOs sind hinsichtlich des Preises nicht flexibel: Einige Käufer denken, dass FSBOs keine Agenten einsetzen, weil sie es sich nicht leisten können, und dass sie jeden Cent aus dem Geschäft herausholen müssen, damit sie sich nicht auf den Preis verbiegen. Laut einer Studie der National Association of Realtors erhalten die meisten FSBO-Verkäufer tatsächlich weniger für ihre Häuser als diejenigen, die sich an einen Immobilienmakler wenden.FSBOs sind in der Regel zu Verhandlungen bereit, aber wenn sie damit nicht ihren Lebensunterhalt verdienen, sind sie möglicherweise nicht sehr gut darin. 
  • Zum Verkauf durch Eigentümer verbergen sich wesentliche Fakten:FSBOs unterliegen den gleichen Gesetzen, die auch für die Vertretung durch einen Immobilienmakler gelten. Diese Verkäufer müssen den Käufern gegebenenfalls bundes- und landesrechtlich vorgeschriebene Offenlegungen geben, einschließlich der Offenlegung relevanter wesentlicher Fakten.
  • Für eine Hypothek ist keine Vorabgenehmigung erforderlich: Dies ist hilfreich, unabhängig davon, ob Sie ein FSBO kaufen oder einen traditionelleren Weg einschlagen. Es ist vielleicht nicht erforderlich, aber es hilft dabei, Ihre Preisspanne zu definieren, und alle Verkäufer werden es zu schätzen wissen, dass Sie bereits zum Fortfahren zugelassen sind.

Denken Sie daran, bei Fragen rechtlichen und steuerlichen Rat einzuholen. Es ist ein wenig riskant, einen FSBO zu kaufen, wenn die Verkäufer keine Erfahrung im Verkauf von Häusern haben, aber wenn Sie mit einem Makler und/oder einem Anwalt zusammenarbeiten, um sicherzustellen, dass alles rechtlich einwandfrei ist, sind Sie in einer guten Position, um voranzukommen. Denken Sie auch daran, die monatliche Hypothekenzahlung zu berechnen (verwenden Sie unseren Rechner unten), die am besten zu Ihrem Budget passt, bevor Sie mit einem FSBO verhandeln.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Welche Fragen sollte ich stellen, wenn ich ein Haus kaufe, das vom Eigentümer zum Verkauf steht?

Die Fragen, die Sie dem Verkäufer bei einem FSBO-Geschäft stellen sollten, sind die gleichen, die Sie stellen würden, wenn ein Makler beteiligt wäre:

  • Warum verkaufen Sie Ihr Haus?
  • Wie lange ist es schon auf dem Markt?
  • Was ist im Verkauf des Hauses enthalten?
  • Wie geht es der Nachbarschaft und den Nachbarn?
  • Welche Probleme gab es in der Vergangenheit mit dem Haus oder der Immobilie?

Stellen Sie so viele Fragen wie nötig, damit Sie wissen, dass Sie eine gute Investition tätigen. Wenden Sie sich im Zweifelsfall an einen Immobilienfachmann, um Ihre Rechte zu schützen.

Wie kann ich beim Kauf zum Verkauf durch den Eigentümer verhandeln?

Viele FSBO-Hausbesitzer schätzen den Wert ihres Hauses zu hoch ein und sind weniger bereit, Geld für Reparaturen auszugeben. Die beste Strategie für die Preisverhandlung besteht darin, sich gut über das Haus und die Umgebung zu informieren. Fragen Sie Nachbarn und Immobilienfachleute nach vergleichbaren Immobilien in der Gegend, damit Sie besser verstehen können, für wie viel ähnliche Häuser verkauft werden. Suchen Sie gemeinsam mit Ihrem Agenten nach Warnsignalen und lassen Sie sich gründlich untersuchen, bevor Sie etwaige Eventualverbindlichkeiten abschließen. Alle diese Maßnahmen bilden eine solide Grundlage für Verhandlungen.