Strategien und Risiken, die beim Grundstückskauf zu berücksichtigen sind

Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, mit der Investition in Immobilien Geld zu verdienen. Bei einem Anlageansatz handelt es sich tatsächlich gar nicht um Immobilien, zumindest nicht zum Zeitpunkt des Kaufs. Bei dieser Art der Investition erwerben Sie das Grundstück, auf dem eine zukünftige Immobilie stehen wird. Lernen Sie fünf Risiken kennen, denen Sie ausgesetzt sein könnten, wenn Sie in Immobilien investieren.

Was kann an Land entwickelt werden?

Die Möglichkeiten, wofür Land genutzt werden kann, sind endlos. Während die Bebauungsvorschriften einschränken, was auf einem bestimmten Grundstück bebaut werden darf, kann auf einem unbebauten Grundstück im Allgemeinen alles bebaut werden, einschließlich der folgenden:

• Einfamilienhaus
• Mehrfamilienhaus
• Büroräume
• Einzelhandelsfläche
• Gemischte Einzelhandels- und Wohnfläche
• Hotel
• Resort
• Einkaufszentrum
• Krankenhaus
• Einkaufszentrum
• Bauernhof
• Parkplatz

Was ist Ihr Ziel beim Grundstückskauf?

Bevor Sie tatsächlich ein Grundstück kaufen, müssen Sie entscheiden, welches Ziel Sie mit der Investition verfolgen. Es sind verschiedene Strategien zu berücksichtigen und es gibt keinen einheitlichen Ansatz. Zwei verschiedene Investoren könnten zwei sehr unterschiedliche Herangehensweisen an dasselbe Grundstück verfolgen. Darüber hinaus kann derselbe Investor zwei unterschiedliche Ansätze für zwei verschiedene Grundstücke verfolgen.

Berücksichtigen Sie beim Grundstückskauf diese sieben Strategien:

1. Kaufen und verkaufen: Bei diesem Ansatz drehen Sie im Grunde das Land um. Sie glauben, dass Sie das Grundstück unter dem Marktwert gekauft haben und hoffen, dass Sie einen anderen Käufer finden, der bereit ist, den Marktwert oder mehr zu zahlen. Sie hoffen auf einen schnellen Verkauf mit wenig bis gar keinen zusätzlichen Arbeiten auf dem Grundstück Ihrerseits.
2. Kaufen und behalten: Bei diesem Ansatz kaufen Sie das Land und behalten es für einen bestimmten Zeitraum. Sie glauben, dass das Land an Wert gewinnen wird. Während dieser Zeit müssen Sie weiterhin Steuern auf das Grundstück sowie etwaige zusätzliche Kosten für die Instandhaltung des Grundstücks zahlen. Dies ist ein gängiger Ansatz in Gebieten, die neu gentrifiziert werden. Der Investor kauft das Land in der Hoffnung, es in Zukunft an einen Bauträger verkaufen zu können, wenn das Gebiet immer beliebter wird.
3. Kaufen, entwickeln und halten: Bei diesem Ansatz erwerben Sie ein unbebautes Grundstück mit der Absicht, das Land selbst zu erschließen. Sie könnten beispielsweise einen Komplex aus Stadthäusern bauen, die Sie an Wohnmieter vermieten. Sie könnten sich auch für den Bau eines Einkaufszentrums entscheiden, das Sie an Einzelhandelsmieter vermieten könnten. Eine andere Möglichkeit könnte darin bestehen, ein Bed & Breakfast zu errichten, das Sie leiten und verwalten.
4. Kaufen, kultivieren und behalten: Bei diesem Ansatz geht es Ihnen mehr um die Nutzung des eigentlichen Grundstücks als um den Bau von Immobilien auf dem Grundstück. Beispielsweise möchten Sie vielleicht Feldfrüchte anbauen, es als Viehzucht nutzen, eine Weihnachtsbaumfarm einrichten oder einen Weinberg anlegen. Sie werden das Land aktiv bewirtschaften und hoffen, mit dem, was das Land produzieren kann, einen Gewinn zu erzielen.
5. Kaufen Sie, durchlaufen Sie den Anspruchsprozess und verkaufen Sie: In diesem Szenario kaufen Sie das Grundstück und führen dann den Prozess durch, bei dem das Grundstück für eine bestimmte Nutzung ausgewiesen wird. Beispielsweise kann es sein, dass ein Grundstück für die gewerbliche Nutzung vorgesehen ist, das Gebiet aber nun, da es sich entwickelt hat, ein hervorragender Standort für ein neues Wohnhochhaus wäre. Wenn es Ihnen gelingt, das Land für Wohnzwecke umzuwidmen, würde dies das Land für potenzielle Entwickler wertvoller und begehrenswerter machen, da es sich dabei um einen zusätzlichen Schritt handelt, den sie nicht selbst durchführen müssen.
6. Kaufen, entwickeln und verkaufen: In diesem Fall kaufen Sie das Grundstück mit der Absicht, das Grundstück selbst zu erschließen und es dann an einen Endnutzer zu verkaufen. Sie kaufen beispielsweise das Grundstück, bauen ein neues Haus und verkaufen es dann an einen Käufer, der darin wohnen möchte. Als weiteres Beispiel errichten Sie einen Weinberg und verkaufen ihn an einen Käufer, der den Weinberg verwaltet und bewirtschaftet.
7. Kaufen, entwickeln und vermieten: Schließlich könnten Sie das Land erschließen und es dann an jemand anderen vermieten. Beispielsweise könnten Sie ein Grundstück kaufen und beschließen, darauf einen Parkplatz zu errichten, weil es in der Gegend nicht genügend Parkplätze gibt. Der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses in der Nähe fragt, ob er bei Ihnen ein Grundstück mieten kann, weil er nicht genügend Parkplätze für seine Mieter hat.

Beim Grundstückskauf zu berücksichtigende Risiken

Ein unbebautes Stück Land scheint sicherlich endlose Möglichkeiten zu bieten. Sie werden jedoch bald feststellen, dass es viele Einschränkungen und Herausforderungen gibt, mit denen Sie konfrontiert werden, wenn Sie versuchen, dieses Land zu entwickeln oder zu verkaufen. Die Regierung kann die Art der bebaubaren Immobilie oder die Art und Weise, wie das Land genutzt werden darf, einschränken. Es kann zu Umweltproblemen wie Überschwemmungen oder Schadstoffen kommen.

Fünf Risiken beim Grundstückskauf, die Sie beachten sollten

Zoneneinteilung

Ein großes Problem, auf das Sie beim Kauf von Grundstücken stoßen können, sind Probleme bei der Zoneneinteilung und der Art und Weise, wie das Grundstück genutzt werden kann. Jede Stadt hat einen Bebauungsplan. Dies unterteilt die Stadt grundsätzlich in verschiedene Bereiche, darunter Gewerbe-, Wohn-, Landwirtschafts-, Industrie-, historische oder sogar gemischt genutzte Bereiche.

Landnutzung: Die erste Frage, mit der Sie sich befassen müssen, ist die Art und Weise, wie das Land genutzt werden kann. Wenn das Grundstück als Wohngebiet ausgewiesen ist und Sie planen, darauf ein Wohneigentum zu errichten, haben Sie kein Problem.

Wenn Sie jedoch die Art und Weise, wie das Land in Zonen eingeteilt wird, ändern möchten, steht Ihnen möglicherweise ein Kampf bevor. Beispielsweise ist das Grundstück als Wohngebiet ausgewiesen und Sie möchten auf dem Grundstück eine Gewerbeimmobilie errichten. Einige dieser Zoneneinteilungen sind Jahrzehnte alt, sodass die Stadt möglicherweise für eine Neuklassifizierung des Grundstücks offen ist, wenn die neue Funktion mit der aktuellen Anordnung der Stadt sinnvoll ist. Manchmal ist es nicht so einfach.

Sie müssen einen Antrag bei der Stadt stellen, um eine Neuklassifizierung des Grundstücks zu erreichen. Viele Städte werden von Ihnen einen Nachweis verlangen, dass in der Nachbarschaft eine wesentliche Veränderung stattgefunden hat, die die Änderung der Zoneneinteilung rechtfertigt. Sie müssen einen Vorschlag darüber einreichen, was Sie auf der Website bauen möchten. Sie müssen nachweisen, dass Ihre Entwicklung mit dem bestehenden Bebauungsplan der Stadt vereinbar ist und dass sie keine negativen Auswirkungen hat, wie z. B. Überschwemmungen in umliegenden Gebieten oder erhöhten Verkehr.

Es wird voraussichtlich eine öffentliche Anhörung geben. Auch wenn es Ihnen gelingt, den Stadtrat mit ins Boot zu holen, könnte es sein, dass Sie mit Nachbarn streiten, die eine Petition einreichen, um Sie am Bau zu hindern.

Zonenbeschränkungen

Der zweite zu berücksichtigende Faktor beim Grundstückskauf ist die Größe der Siedlung, die Sie errichten dürfen. Beim Bau oder der Sanierung einer Gewerbeimmobilie gibt es wahrscheinlich Bebauungsanforderungen für das Verhältnis von Grundstück zu Gebäude oder für die Größe einer Struktur oder eines anderen Gebäudes, die Sie haben können. Weitere Überlegungen umfassen:

• Rückschlaganforderungen: Normalerweise gibt es eine Vorschrift, die vorschreibt, dass Ihr Grundstück in einem bestimmten Abstand von den benachbarten Grundstücksgrenzen gebaut werden muss. Dazu gehören die Vorderseite, bei der es sich wahrscheinlich um die Straße handelt, die beiden Seiten und die Rückseite. Permanente Bauwerke wie ein Haus, eine Garage oder eine Terrasse müssen in einem gewissen Abstand von den Grundstücksgrenzen errichtet werden. Abhängig von der Größe des Grundstücks, das Sie in Betracht ziehen, könnte sich dies stark auf die Größe des Bauwerks auswirken, das gebaut werden kann, sodass sich die Investition möglicherweise nicht lohnt.
• Grundstücksabdeckung: Dieser Kodex soll Überschwemmungsprobleme verhindern. Es muss einen bestimmten Prozentsatz des Grundstücks geben, der nicht überdacht ist, sodass der Regen in den Boden eindringen kann, sodass er benachbarte Grundstücke nicht überschwemmt.
• Grundflächenverhältnis: Die Quadratmeterzahl jeder Etage des Grundstücks (einige Städte verfügen über Keller, andere nicht) werden addiert und dann durch die Grundstücksgröße dividiert. Die Gesamtgrundfläche darf nur einen bestimmten Prozentsatz der Grundstücksgröße ausmachen, den jede Stadt selbst festlegt.
• Höhe: Sie müssen die Höhe der Struktur kennen, die Sie bauen können. Wenn Sie ein Dreifamilienhaus geplant haben, die Stadt aber an diesem Standort nicht mehr als zwei Stockwerke zulässt, ist die Investition für Sie finanziell nicht sinnvoll.
• Nebengebäude: Es wird gesetzliche Beschränkungen hinsichtlich der Größe und Platzierung von Gebäuden wie Garagen und Schuppen geben. Es kann erforderlich sein, wie viele Parkplätze für die Grundstücksgröße erforderlich sind. In einigen Städten kann es sogar erforderlich sein, dass diese Räume abgedeckt werden.

Umweltprobleme

Ein drittes Risiko beim Kauf von unbebautem Land besteht darin, dass Sie nicht wissen, was sich unter der Erde befindet. Es kann zu hohen Radon- oder Asbestwerten kommen. Der Boden könnte instabil und nicht bebaubar sein. Wenn Sie auf nicht tragfähigem Boden bauen, kann es zu Rissen im Fundament Ihres Grundstücks kommen.

Das Grundstück könnte in einem Überschwemmungsgebiet liegen. Dies wird nicht das Ende der Welt sein, wenn Sie das Grundstück erhöhen oder die Beschaffenheit des Bodens ändern können, um Überschwemmungen zu verhindern. Eine Hochwasserversicherung ist sehr teuer und kann für potenzielle Käufer ein Kaufkriterium sein.

Es gibt jedoch Ausnahmen. Ein Großteil von Hoboken, New Jersey, liegt in einem Überschwemmungsgebiet, aber aufgrund der Nähe zu New York City gilt das Land in diesem Gebiet als sehr wertvoll.

Zugriff auf Dienstprogramme

Wie einfach ist es, Versorgungsleistungen vor Ort zu erhalten? Dazu gehören Abwasser, fließendes Wasser, Strom, Gas, Telefon, Kabel und Internet. Verfügen benachbarte Grundstücke über diese Dienste oder liegt Ihr Grundstück mitten im Nirgendwo?

Wenn Ihr Grundstück mitten im Nirgendwo liegt und keinen Zugang zu einer Abwasserleitung hat, können Sie einen Versickerungstest am Boden durchführen lassen, um festzustellen, ob auf dem Grundstück ein Abwassersystem installiert werden kann. Dieser Test bestimmt, wie schnell Wasser durch den Boden abfließt. Vorausgesetzt, das Land besteht den Versickerungstest, müssen Sie auch einen Brunnen für Trinkwasser graben, was leicht einen fünfstelligen Betrag kosten kann.

Die Anbringung dieser Versorgungseinrichtungen auf Ihrem Grundstück kann erhebliche Kosten verursachen. Wenn Sie keinen Zugang zu den notwendigen Versorgungseinrichtungen haben, ist das eine Katastrophe für jede potenzielle Entwicklung, die Sie in Betracht ziehen.

Keine Einnahmen, aber Ausgaben

Wenn Sie unbebautes Land kaufen, gibt es nichts auf dem Land, sodass es kein Einkommen generiert. Es ist sehr schwierig, einen Kredit für ein unbebautes Grundstück zu bekommen, daher müssen Sie das Grundstück wahrscheinlich bar bezahlen, wodurch viel Geld in der Investition gebunden bleibt.

Es werden keine Einnahmen erzielt, die Kosten für das Grundstück müssen Sie jedoch tragen. Die Hauptausgaben werden Steuern sein. Möglicherweise müssen Sie auch für die Instandhaltung des Landes zahlen, beispielsweise für das regelmäßige Mähen des Grases.