Sollten wir ein Bankhaus oder ein normales Haus kaufen?

ByDr. J. K. Hartmann

Wenn es um die Leichtigkeit des Hauskaufs geht, macht es einen Unterschied, ob es sich bei dem Großteil der auf dem Markt befindlichen Häuser überwiegend um Zwangsversteigerungen handelt. Wenn ein regulärer Verkäufer auf einem Markt verkauft, der von Häusern im Besitz von Banken dominiert wird, müssen reguläre Verkäufer mit Zwangsvollstreckungen um die Preise konkurrieren, was bedeutet, dass der Verkäufer den Preis für ein Haus entsprechend den Preisen für Häuser im Besitz von Banken festlegen muss.

Einige Vermögensverwalter in den Immobilienabteilungen von Banken, die sich mit Zwangsvollstreckungen befassen, bestehen darauf, dass ihre Makler ihr Inventar wie jedes andere Haus vermarkten; Einige ziehen es vor, dass die Makler nicht offenlegen, dass es sich bei den Häusern um Zwangsvollstreckungen handelt. Das liegt daran, dass die Zwangsvollstreckung von Häusern mit einem Stigma verbunden ist. Fairerweise muss man jedoch sagen, dass die Bank lediglich versucht, auf dem freien Markt zu konkurrieren.

Wichtige Erkenntnisse

  • Banken kennen das Haus nicht wie ein Eigentümer und werden wahrscheinlich keine Reparaturen am Haus durchführen, selbst wenn der Käufer dies wünscht.
  • Banken verhandeln normalerweise nicht mit Zwangsvollstreckungskäufern und Nachträge ändern in der Regel Ihr Angebot.
  • Banken erheben zusätzliche Gebühren für etwaige Verzögerungen beim Abschluss über die von ihnen gewählten Termine hinaus, wobei mit einer Person verhandelt werden kann.

Bedingungen und Offenlegungen

Wenn Sie ein Haus kaufen, wissen die Eigentümer normalerweise, dass sie Ihnen Einzelheiten über die Geschichte des Hauses mitteilen können. Sie können herausfinden, ob die Küchenspüle jemals verstopft ist, wann das Dach zuletzt ausgetauscht wurde und ob es Mängel gibt, die bei einer Hausinspektion möglicherweise nicht aufgedeckt werden. Wenn Sie jedoch ein Haus im Besitz einer Bank kaufen, sind Sie auf sich allein gestellt. Sie kaufen mit unbekannten Faktoren und haben kaum Rückgriffsmöglichkeiten.

Banken führen selten Reparaturen an Häusern in ihren Portfolios durch. Sie zahlen im Allgemeinen nicht für eine Schädlingsinspektion und geben den Käufern auch keine Dachzertifizierung oder Kanalinspektion aus. Wenn bei Ihrer Hausinspektion ein schwerwiegendes Problem festgestellt wird und Sie einen Reparaturantrag einreichen, wird die Bank dies höchstwahrscheinlich ignorieren. Im Gegensatz dazu ist es viel wahrscheinlicher, dass ein normaler Verkäufer einen Reparaturauftrag aushandelt und Probleme für Sie behebt.

Verhandlungen über den Kauf eines Hauses von der Bank

Einige Banken prüfen ein Angebot erst dann, wenn der Käufer ein Hypotheken-Vorabgenehmigungsschreiben des von der Bank ausgewählten Kreditgebers einreicht. Das bedeutet, dass es sogar noch länger dauern kann, überhaupt ein Angebot einzureichen. Es kann manchmal bis zu zwei Wochen oder länger dauern, bis eine Antwort eingeht, da die Vermögensabteilung einer Bank eine große Menge an Einträgen bearbeitet.

Wenn die Bank ein Angebot annimmt, erstellt sie häufig einen Banknachtrag, der praktisch das von Ihnen eingereichte Angebot ersetzt. Der Banknachtrag kann 10 oder mehr Seiten umfassen. Fast jeder wichtige Punkt, der den Käufer schützt, wird verändert.

Notiz

Wenn Sie ein Haus kaufen, das einer Bank gehört, ist es eine gute Idee, den Vertrag von Ihrem Anwalt überprüfen zu lassen, da der Wortlaut manchmal schwer zu verstehen ist.

Banken erheben Gebühren für Abschlussverzögerungen

In Nordkalifornien wird die Transaktion häufig von einem Treuhandunternehmen in Südkalifornien abgewickelt.Die Entfernung verzögert den Papierkram. Wenn der Kreditgeber des Käufers darüber hinaus ein paar Tage benötigt, um die Akte aus dem Underwriting freizugeben, berechnet die Bank dem Käufer häufig eine Gebühr. Stammverkäufer sind bei Verlängerungen im Allgemeinen nachsichtiger und gelassener.

Andere Probleme mit bankeigenen Eigenheimen

Bei Häusern, die sich im Besitz einer Bank befinden, gibt es neben dem Umgang mit der Bank in der Regel noch andere Probleme. Möglicherweise steht das Haus schon eine Weile still und es gibt einige unwillkommene Bewohner, wie zum Beispiel den Vorbesitzer, der den Räumungsbescheid ignoriert hat.

Es fallen Anwaltskosten, Inspektionen und Reparaturen an. Möglicherweise stellen Sie fest, dass Sie für eine günstige Bankimmobilie viel mehr bezahlen als für eine vom Eigentümer verkaufte Immobilie. Zu beachten ist, dass es Häuser gibt, die sich in ausgezeichnetem Zustand befinden und in der Zwangsvollstreckung sind, die Konkurrenz um den Kauf dieser Häuser jedoch groß sein wird und die Bank das Angebot auswählen wird, das am meisten Geld einbringt.