Sollten wir aufhören, Hypothekenzahlungen zu leisten, um einen Leerverkauf zu tätigen?

ByDr. J. K. Hartmann

Wenn ein Hausbesitzer Schwierigkeiten hat, die Zahlungen für sein Haus zu leisten, und mit dem Leerverkaufsprozess begonnen hat, lohnt es sich zu fragen, ob er Geld sparen kann, indem er seine Hypothekenzahlungen stoppt, während sein Haus als Leerverkauf auf dem Markt ist.

Was ist mit einer Kreditänderung?

Der Hausbesitzer hat möglicherweise bereits versucht, bei seinem Kreditgeber eine Kreditänderung vorzunehmen, sein Antrag wurde jedoch abgelehnt, weil er mit seinen Zahlungen im Rückstand war.Ein Kreditgeber könnte vorschlagen, in Zahlungsverzug zu gehen, um seine Chancen auf eine Genehmigung zu verbessern.

Niemand außer einem Anwalt kann Ihnen sagen, ob Sie die Zahlung Ihrer Hypothekenzahlungen einstellen sollen – insbesondere kein Immobilienmakler –, da diese nicht für die Erteilung von Rechtsberatung zugelassen sind. Dies ist eine persönliche Entscheidung, die Verkäufer selbst treffen müssen. Es hat Konsequenzen, wenn Sie Ihre Zahlungen einstellen.Hier sind einige Dinge zu beachten:

Sind Sie bereit, sich einer Zwangsvollstreckung zu unterziehen?

Normalerweise genehmigen Kreditgeber einen Leerverkauf erst dann, wenn der Verkäufer einen Käufer findet. Dieser Status ändert sich jedoch. Beachten Sie, dass es keine Garantie dafür gibt, dass ein Kreditgeber einen Leerverkauf akzeptiert, und dass nicht jeder Kreditgeber verpflichtet ist, Ihnen den Verkauf bei einem Leerverkauf zu gestatten.

Notiz

Wenn Sie mit dem Leerverkaufsprozess beginnen und Ihre Zahlungen einstellen, kann es sein, dass Sie Ihr Haus unfreiwillig durch Zwangsvollstreckung verlieren, wenn der Leerverkauf abgelehnt wird und Sie die Nachzahlungen nicht leisten können.

Viele Leerverkäufer beginnen den Prozess mit dem Gedanken, dass sie bereit sind, die Immobilie aufzugeben, wenn der Kreditgeber ihren Leerverkauf nicht genehmigt.

Warum sollten Sie Ihre Hypothek während eines Leerverkaufs bezahlen?

Wenn Sie es schaffen, weiterhin Zahlungen zu leisten, während Ihr Haus auf dem Markt ist, kann es aus folgenden Gründen für Sie von Vorteil sein, dies zu tun:

  • Qualifizieren Sie sich für den Kauf eines neuen Hauses: Die Richtlinien von Fannie Mae verlangen, dass ein Kreditnehmer im besten Fall mindestens zwei Jahre warten muss, um ein anderes Haus zu kaufen. Die Standardwartefrist beträgt vier Jahre für jeden „Verkauf vor der Zwangsvollstreckung“, also einen Leerverkauf, der keine weitere Zahlung an den Kreditgeber erfordert.
  • Holen Sie sich ein FHA-Darlehen:Die FHA-Richtlinien besagen, dass die FHA sofort nach einem Leerverkauf einen Kredit gewährt, wenn der Käufer nie zu spät kam. Die HAFA-Richtlinien von 2013 ermöglichen es Kreditgebern, „Vollständig bezahlt“ zu melden, was einen großen Unterschied in einer Kreditauskunft macht. Einige kleine Kreditgeber, die nicht an Fannie Mae verkaufen, gewähren Ihnen möglicherweise auch eine Hypothek.
  • Kredit schützen:Wenn Sie Ihre Hypothek auf dem neuesten Stand halten, verbessern Sie auch Ihre Kreditwürdigkeit, da Ihre Kreditauskunft keine verspäteten Zahlungen auflistet. Manchmal meldet ein Kreditgeber Ihren Leerverkauf. Beachten Sie, dass ein Kreditgeber Ihren Leerverkauf möglicherweise dennoch als Zahlungsverzug oder Inkasso meldet, was dazu führt, dass Ihr FICO-Score sinkt.
  • Seelenfrieden:Wenn Sie mit Ihren Zahlungen nicht in Verzug geraten, fällt es manchen Verkäufern leichter, mit einem Leerverkauf umzugehen, da ihnen das Stigma der Zahlungsunfähigkeit fehlt und sie nachts besser schlafen.

  • Ohne Strafe stornieren:Wenn Ihr Haus nicht verkauft wird oder ein Kreditgeber sich weigert, ein Angebot Ihres Leerverkaufskäufers anzunehmen, beispielsweise in Kalifornien, steht es Ihnen frei, das Angebot zu stornieren und Ihr Haus ohne Haftung zu behalten.

Warum sollten Sie während eines Leerverkaufs aufhören, Ihre Hypothek zu bezahlen?

Einige Verkäufer befinden sich in einer extremen finanziellen Notlage und haben nicht die Möglichkeit zu entscheiden, ob sie weiterhin Hypothekenzahlungen leisten möchten. Andere Verkäufer stellen bewusst die Zahlung ein. Hier sind einige gute Gründe:

  • Mehr Motivation für Banken, Leerverkäufe zu akzeptieren.Obwohl es nicht notwendig ist, in Verzug zu sein, bevor eine Bank einen Leerverkauf in Betracht zieht, haben die Dateien, die in Verzug sind, Vorrang.
  • Kreditgeber verpflichten möglicherweise nicht zur Rückzahlung.Wenn sich ein Kreditnehmer in einer echten Notlage befindet und weder über Vermögenswerte noch über Mittel verfügt, um eine Hypothekenzahlung zu leisten, ist es unwahrscheinlich, dass der Kreditgeber versucht, den Kreditnehmer zur Rückzahlung zu zwingen. Dies bedeutet nicht, dass ein Kreditgeber keinen Anspruch auf eine Mängelbeurteilung hat, wenn die Umstände dies rechtfertigen.
  • Erwerben Sie Geld für den Umzug.Wenn Sie die Bank nicht bezahlen, kann das Geld, das normalerweise für diese Ausgabe verwendet würde, stattdessen für die Zahlung des Vor- und Nachnamens sowie einer Kaution für die Miete verwendet werden.

Nachteile eines Zahlungsausfalls während eines Leerverkaufs

Während einige Verkäufer bereit sind, ein Haus im Zuge der Zwangsvollstreckung zu verlassen, würden andere lieber einen Leerverkauf abschließen und den Gedanken an eine Zwangsvollstreckung fürchten. Hier ist der Grund:

  • Die Kreditauskunft könnte darunter leiden.Leerverkäufe und Zwangsvollstreckungen beeinträchtigen die Kreditwürdigkeit. Der Kreditgeber kann Ihre ausstehenden Hypothekenzahlungen den Kreditauskunfteien melden. Einige Kreditgeber können einen Leerverkauf als vollständig bezahlt melden, wenn Sie nach 2013 einen HAFA-Leerverkauf abgeschlossen haben, was sich jedoch nicht auf Ihre Kreditwürdigkeit auswirken sollte.
  • Vom Kauf eines neuen Hauses ausgeschlossen.Obwohl die Beschränkungen aufgrund der zunehmenden Zahl von Zwangsvollstreckungen und Leerverkäufen möglicherweise etwas gelockert werden, verlangt Fannie Mae derzeit, dass Kreditnehmer mit einem Zahlungsverzug von 60 Tagen oder mehr zwei Jahre warten müssen, um ein neues Haus zu kaufen.
  • Haus durch Zwangsvollstreckung verlieren.Wenn Sie die Rückzahlungen nicht vor dem Verkauf durch den Treuhänder oder Sheriff begleichen können, verlieren Sie möglicherweise Ihr Haus an die Bank.

Es ist wichtig, die möglichen Konsequenzen zu verstehen, bevor Sie sich dazu entschließen, die Zahlung Ihrer Hypothek einzustellen.