Sollten Sie eine Eskalationsklausel verwenden?

ByDr. J. K. Hartmann

Eine Preisgleitklausel ist eine in ein Kaufangebot für ein Haus eingefügte Formulierung, die sicherstellen soll, dass ein Käufer der Höchstbietende ist. Es wird normalerweise verwendet, wenn ein Käufer und sein Immobilienmakler fest davon überzeugt sind, dass ein Haus mehrere Angebote erhalten wird.

Eine Preisgleitklausel besagt, dass der Käufer einen bestimmten Geldbetrag zahlt, der über dem höchsten Angebot liegt, das der Verkäufer erhält. Im Allgemeinen ist eine Obergrenze enthalten, um sicherzustellen, dass der Käufer nicht bereit ist, mehr zu zahlen, als er sich leisten kann.

Erfahren Sie mehr über Eskalationsklauseln und deren Funktionsweise.

Wichtige Erkenntnisse

  • Hauskäufer können einem Kaufangebot für ein Haus eine Preisgleitklausel beifügen. Darin heißt es, dass der Käufer einen bestimmten Betrag über dem höchsten Angebot, das der Verkäufer erhält, zahlt. 
  • Diese Klauseln können in Situationen hilfreich sein, in denen Sie mehrere Angebote für eine Immobilie erwarten. 
  • Der Nachteil dieser Klauseln besteht darin, dass sie die Verhandlungsmacht von Hauskäufern und -verkäufern einschränken. 

Was ist eine Eskalationsklausel?

Eine Preisgleitklausel erhöht die Chancen, dass ein Hauskäufer das höchste Angebot abgibt. Es besteht typischerweise aus drei Teilen:

  • Nachweis eines Angebots:Verkäufer können die Preisgleitklausel nur dann nutzen, wenn ein höheres Angebot als das des Bieters eingeht. Sie kann nicht willkürlich genutzt werden, um den Verkaufspreis des Hauses zu erhöhen.
  • Eskalationsbetrag:Die Sprache gibt den Betrag an, um den der Käufer andere Angebote überbietet.
  • Preisobergrenze:Dies ist der höchste Betrag, den der Käufer für die Immobilie zu zahlen bereit ist.

So funktioniert eine Eskalationsklausel

Nehmen wir an, ein Verkäufer hat seine Immobilie für 295.000 US-Dollar auf einem Verkäufermarkt gelistet – einem Markt, auf dem die Nachfrage nach Häusern groß ist und die Preise steigen. Das Haus verfügt über alle Extras, die sich ein Käufer nur wünschen kann, und liegt in einer begehrten Gegend in einer ruhigen Sackgasse.

Der Makler hat den Käufern mitgeteilt, dass alle Angebote dem Verkäufer an einem bestimmten Tag und zu einer bestimmten Uhrzeit vorgelegt werden. Dies ist ein klarer Hinweis darauf, dass der Makler damit rechnet, mehr als ein Angebot für dieses erstklassige Anwesen zu erhalten.

Der Verkäufer erhält Angebote in Höhe von 290.000 $, 295.000 $, 305.000 $ und 305.000 $. Das vierte Angebot des Käufers enthält die folgende Preissteigerungsklausel: „Der Käufer verpflichtet sich, 1.000 US-Dollar mehr als das höchste vom Verkäufer erhaltene Angebot zu zahlen, einen Verkaufspreis von 315.000 US-Dollar jedoch nicht zu überschreiten.“ 

Der Käufer hat zugestimmt, 1.000 US-Dollar mehr zu zahlen, als er ohne die Preiserhöhungsklausel hätte zahlen müssen, und er hat sichergestellt, dass ihn bei den ursprünglichen Angeboten niemand hätte überbieten können.

Notiz

Auf einem Käufermarkt müssen Sie sich in der Regel keine Sorgen über eine Preisgleitklausel machen, da die Nachfrage nach Häusern gering ist und die Käufer die Oberhand haben. Für eine besonders begehrte Immobilie, für die wahrscheinlich mehrere Gebote abgegeben werden, kann es sich jedoch lohnen, darüber nachzudenken.

Überlegungen für den Verkäufer

Nimmt der Verkäufer das Angebot mit der Preisgleitklausel an, kann er den anderen Interessenten nicht mehr mehrere Gegenangebote unterbreiten und auch nicht mehr mit dem Meistbietenden verhandeln. Wenn der Käufer tatsächlich bereit war, 315.000 US-Dollar zu zahlen, verlor der Verkäufer diese 9.000 US-Dollar.

Notiz

Ein Verkäufer, der ein Angebot mit einer Preissteigerungsklausel annimmt, wird nie genau wissen, um wie viel höher der Endpreis für das Haus ausgefallen sein könnte.

Es könnte im besten Interesse des Verkäufers liegen, Gegenangebote abzugeben, anstatt das Angebot mit der Preisgleitklausel anzunehmen. Die Anzahl der Gegenangebote, die hin und her gehen können, ist unbegrenzt. Je nach Bundesland kann ein Verkäufer jedem Käufer oder manchmal auch nur einem oder zwei Käufern ein anderes Gegenangebot unterbreiten.

Der Verkäufer stellt möglicherweise fest, dass der dritte Käufer bereit ist, 325.000 US-Dollar für eine so erstklassige Immobilie auszugeben, sodass der Verkäufer 30.000 US-Dollar mehr als den Listenpreis erhält.

Eine weitere Möglichkeit für den Verkäufer besteht darin, den Verkaufspreis des Hauses auf 325.000 US-Dollar zu erhöhen und den Bieterprozess von vorne zu beginnen.

Überlegungen für den Käufer

Eine Preisgleitklausel kann zwar ein Angebot attraktiver machen, zeigt dem Verkäufer aber auch genau, wie viel Sie zu zahlen bereit sind. Möglicherweise erhalten Sie ein besseres Angebot, wenn Sie mit dem Verkäufer verhandeln. Auch andere Verhandlungspunkte berücksichtigt die Preisgleitklausel nicht. Wenn Ihr Verkäufer beispielsweise ein Gegenangebot macht, könnten Sie einen kürzeren Zeitrahmen für Inspektionen anbieten, um Ihr Angebot zu verschönern. Eine Preisgleitklausel könnte Ihre Verhandlungsmöglichkeiten einschränken.

Das Fazit

Eine Preisgleitklausel kann ein nützliches Instrument sein, hat jedoch sowohl für Käufer als auch für Verkäufer Nachteile. Wenn ein Käufer erwägt, ein Angebot mit einer Preisgleitklausel abzugeben, sollte er die Kontaktaufnahme mit einem Anwalt in Betracht ziehen. Die Klausel sollte von einem Anwalt verfasst werden, nicht vom Immobilienmakler des Käufers. Der Verkäufer hat das Recht, auf jedes Angebot nicht zu reagieren, unabhängig davon, ob es eine Preissteigerungsklausel enthält oder nicht.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wie schreibt man eine Immobiliengleitklausel?

Ein Anwalt kann Ihnen dabei helfen, eine Eskalationsklausel zu verfassen, die am besten zu Ihrer Situation passt und sicherstellt, dass die Klausel rechtlich durchsetzbar ist. Es gibt jedoch keine besonderen Regeln für das Verfassen einer Preiserhöhungsklausel. Sie müssen lediglich Ihr ursprüngliches Angebot klären, wie viel Sie im Vergleich zu anderen Angeboten zahlen und wie hoch Ihre Höchstzahlung sein würde.

Was passiert, wenn jemand gegen eine Eskalationsklausel verstößt?

Bei richtiger Umsetzung sind Preisgleitklauseln rechtsverbindliche Verträge. Wenn sie nicht eingehalten werden, drohen der Person, die gegen den Vertrag verstoßen hat, zivilrechtliche Bußgelder, und Immobilienmakler riskieren Probleme mit ihrer Lizenz.