Sollten Sie ein Haus kaufen, das ohne Genehmigung umgebaut wurde?

Der Kauf eines Hauses, das ohne Genehmigung umgebaut wurde, kann Konsequenzen haben. Wenn Sie wirklich an der Immobilie interessiert sind, lohnt es sich, mit offenen Augen in die Verhandlungen zu gehen.

Ein häufiges Szenario

Angenommen, Sie denken darüber nach, ein Haus mit einem Wintergarten an der Rückseite zu kaufen. Die Verkäufer geben an, dass die Arbeiten ohne Genehmigung durchgeführt wurden.

Möglicherweise haben die Verkäufer auch die Küchenschränke und Theken ausgetauscht und im Laufe der Zeit verschiedene andere Projekte abgeschlossen, die sie nicht erwähnt haben. Als Käufer wissen Sie wahrscheinlich nicht, was eine Genehmigung benötigt und was nicht, aber Sie lieben das Haus und möchten es kaufen. Wie viel Ärger kann man bekommen, wenn man dieses Haus kauft, das ohne Genehmigung umgebaut wurde?

Es wäre ratsam, zunächst herauszufinden, was Ihr Makler zu sagen hat, da die meisten Genehmigungsgesetze lokal gelten und von Stadt zu Stadt und von Bundesstaat zu Bundesstaat unterschiedlich sind. Ihr Makler weiß möglicherweise, auf welche Probleme Sie stoßen können, wenn Sie in diesem Gebiet ohne Genehmigung ein Haus kaufen, an dem Verbesserungen vorgenommen wurden.

Gründe, warum Hausbesitzer ohne Genehmigung umbauen

Wenn Sie 100 Personen befragen würden, die ihr Zuhause kürzlich umgebaut haben, und fragen würden, wie viele eine Genehmigung erhalten haben, wäre es nicht ungewöhnlich oder ungewöhnlich, dass mehr als 80 % zugeben, dass sie keine Genehmigung beantragt haben. Es gibt mehrere Gründe dafür, dass Hausbesitzer keine Genehmigungen für ihre Hausverbesserungen einholen.

• Umbaugenehmigungen können zu viel kosten:Genehmigungen basieren in der Regel auf dem Preis des Projekts. Angenommen, Sie haben eine neue Garage gebaut, die Kosten werden auf etwa 6.000 US-Dollar geschätzt, und obwohl Ihre Genehmigung nur etwa 100 US-Dollar betrug, summierten sich alle Kosten und Sie haben beschlossen, auf die Beantragung zu verzichten. Leider ist es keine gute Idee, zu versuchen, ein Bauwerk zu errichten, das Ihre Nachbarn sehen können, ohne eine Genehmigung einzuholen, da Ihre Nachbarn Sie am Ende möglicherweise bei der Stadt anzeigen würden.
• Mögliche zusätzliche und unzumutbare Anforderungen:Manche sagen, sie hätten noch nie zwei Stadtinspektoren getroffen, die sich in irgendetwas einig wären. Manchmal lässt die Stadtordnung Interpretationsspielraum. Wenn ein Hausbesitzer beispielsweise den Umbau einer Küche plant, kann es sein, dass die städtischen Vorschriften verlangen, dass der Hausbesitzer einen Elektrokasten ersetzt oder eine andere Art von Verbesserung vornimmt, die den Auftrag um Tausende von Dollar kosten könnte. Ein Inspektor möchte möglicherweise einen 18-Zoll-Graben für Elektroarbeiten an einer Garage, während der erneute Inspektor sagt, dass 24 Zoll erforderlich sind oder dass ein Abschaltschalter erforderlich ist. Dies kann Zeit, Geld und Aufwand kosten.
• Umbaugenehmigungen können zu Verzögerungen führen:Angenommen, Sie arbeiten an Ihrem neuen Garagenprojekt und können den Bau erst abschließen, wenn der Stadtinspektor erscheint, um die Genehmigung zu unterzeichnen. Wenn die Stadt im Rückstand ist und sich mehrere Wochen im Rückstand befinden, muss Ihre gesamte Arbeit während des Wartens eingestellt werden. Teilweise aus diesem Grund geben Inspektoren ihre Arbeit oft in Etappen ab.
• Es ist zu mühsam, Genehmigungen zu erhalten:Natürlich müssen Sie zum Rathaus gehen und einen Antrag stellen, Ihre Baupläne mitbringen und diese genehmigen lassen. Für manche Menschen ist es mühsam, und viele Hausbesitzer ziehen es vor, einfach die Arbeit zu erledigen und eine Genehmigung zu vergessen.
• Hausbesitzer glauben, dass sie nicht erwischt werden:Außer Sicht, außer Sinn. Aber was passiert, wenn Sie sich entscheiden, eine Genehmigung für Ihr nächstes Projekt einzuholen? Der Stadtinspektor entdeckt möglicherweise eine frühere Verbesserung, überprüft die Aufzeichnungen der Stadt und stellt fest, dass keine Genehmigung erteilt wurde. Es heißt, dass städtische Inspektoren durch die Gassen fahren und nach weggeworfenem Verpackungsmaterial aus Heimwerkerprojekten suchen, die ohne Genehmigung durchgeführt wurden.

Probleme, wenn die erforderlichen Genehmigungen nicht eingeholt werden

Zur Verteidigung gegen den Einzug einer Hausgenehmigung für einen Umbau: Wenn Sie zeitlich flexibel sind und nichts dagegen haben, ein paar hundert Dollar mehr auszugeben, ist es im Allgemeinen eine gute Idee, eine Genehmigung einzuholen. Hier sind einige der Probleme, die einen Hausbesitzer, der ohne Genehmigung ein Do-it-yourself-Projekt in Angriff nimmt, immer wieder heimsuchen könnten:

• Unzulässige Arbeiten werden möglicherweise nicht korrekt oder nicht gemäß den Vorschriften ausgeführt:Nur weil ein Hausbesitzer einen Bauunternehmer beauftragt, bedeutet das nicht, dass der Bauunternehmer die Arbeit auch korrekt ausführen wird. Darüber hinaus gibt es in der Regel mehr als eine Möglichkeit, eine Aufgabe zu erledigen, und alle drei können falsch sein.
• Die Hausratversicherung deckt einen Mangel möglicherweise nicht ab:Wenn ein Umbau falsch durchgeführt wurde, könnte etwas passieren – vielleicht rutscht ein heißer Draht aus einer Drahtmutter und es bricht ein Feuer aus. Der durch diesen Brand verursachte Schaden wird möglicherweise nicht durch die Hausratversicherung gedeckt, wenn die Sanierung ohne Genehmigung durchgeführt wurde.
• Die Stadt könnte verlangen, dass Sie es herausreißen:Die städtischen Vorschriften verlangen oft, dass die Stadt den Rahmen vor dem Aufhängen von Trockenbauwänden prüfen muss. Um beispielsweise festzustellen, ob in einem Badezimmer Bolzen mit einem Innenabstand von 16 Zoll angebracht wurden, könnte ein Stadtinspektor einen Hausbesitzer dazu auffordern, die Wände herauszureißen. Dazu gehörten auch alle keramischen Wandfliesen, die ausgetauscht werden müssten.
• Die Stadt könnte Strafen verhängen:Wenn Ihnen eine Genehmigung teuer erscheint, warten Sie, bis Sie eine Rechnung über die Bußgelder und Strafen für die Nichteinholung einer Genehmigung erhalten. Das könnte Sie das Dreifache oder Vierfache der ursprünglichen Genehmigungsgebühr kosten.
• Ein Hausgutachter berücksichtigt möglicherweise keinen Zusatz zur Quadratmeterzahl:Wenn der Gutachter die zusätzliche Quadratmeterzahl nicht in die Bewertung einbezieht, wird das Haus wahrscheinlich viel günstiger bewertet, was bedeutet, dass ein Verkäufer möglicherweise eine Hypothekenrefinanzierung ablehnt. Ein Käufer kann möglicherweise keinen Kredit für den Kauf des Hauses aufnehmen. Wenn beispielsweise ein 10×10-Raum nicht zulässig ist, sind das 100 Quadratfuß. Bei 200 US-Dollar pro Quadratfuß könnten Sie 20.000 US-Dollar verlieren.

Nachträglich eine Baugenehmigung einholen

Ein Hausverkäufer in Kalifornien, der einen Bauunternehmer dafür bezahlt hatte, eine Genehmigung für den Anbau zu erhalten, bestand darauf, dass für die Arbeiten eine Genehmigung vorliege, obwohl die vom Makler erhaltenen Unterlagen keine Genehmigungen enthielten.

Aufgrund der fehlenden Genehmigung stornierte der Käufer schließlich die Transaktion. Auch die unzulässige Quadratmeterzahl wurde nicht in die Hausbewertung einbezogen, was dazu führte, dass die Verkäufer ihr Haus nicht zu dem von ihnen gewünschten Preis verkaufen konnten, da die Schätzung nun zu einem niedrigeren Betrag ausging.

Leider war in diesem Szenario der Auftragnehmer schon längst pleite. Die Verkäufer mussten vom Landkreis eine Baugenehmigung einholen, was die Beauftragung eines Architekten mit der Erstellung der Pläne erforderte, wobei der Landkreis zahlreiche Prüfungen durchführte. Es kostete die Verkäufer etwa 8.000 US-Dollar, erlaubte aber, das Filmmaterial in die Bewertung einzubeziehen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)