Sollten Sie ein Ersatzangebot für den Kauf eines Hauses schreiben?

Stellen Sie sich vor, Sie haben Ihr perfektes Zuhause gefunden. Es hat alles, was Sie wollen, und es liegt in Ihrer Preisspanne. Es gibt jedoch ein Problem: Ihr Makler sagt, dass der Verkäufer nur ein Ersatzangebot annehmen wird.

Sollten Sie also ein Ersatzangebot schreiben? Die Situation ist nicht ideal, aber möglicherweise nicht so schlimm, wie es zunächst scheint. Verkäufer fragen normalerweise nicht nach Ersatzangeboten, es sei denn, sie haben das Gefühl, dass eine gute Chance besteht, dass das vorliegende Angebot nicht umgesetzt wird. Wenn Sie sich Ihren zweiten Platz in der Reihe sichern, könnten Sie am Ende durchaus das Haus kaufen.

Wenn Sie sich fragen, ob Sie ein Backup-Angebot verfassen sollen oder nicht, sollten Sie die folgenden wichtigen Überlegungen berücksichtigen.

Was ist ein Backup-Angebot?

Wenn Sie noch nie ein Backup-Angebot geschrieben haben, fragen Sie sich vielleicht, was es genau ist. Ein Ersatzangebot wird geschrieben, wenn ein Verkäufer bereits einen potenziellen Käufer in der Schlange hat.Scheitert das erste Angebot, kommt das Ersatzangebot ins Spiel.

Das erste Angebot könnte viele Formen annehmen, einschließlich eines bedingten Vertrags, der nur unter bestimmten Umständen zustande kommt.Der Vertrag könnte beispielsweise wie folgt lauten:

• Voraussetzung ist, dass der Käufer ein bestehendes Haus verkauft.
• Abhängig von Inspektionen, zu denen auch eine zufriedenstellende Hausinspektion gehört.
• Abhängig von der Schätzung des Verkaufspreises für das Haus (​​und eine niedrige Schätzung ist möglich).
• Voraussetzung ist, dass der Käufer eine günstige Finanzierung erhält (und beim Underwriting kann alles passieren).

Wenn die Transaktion bei einem der Notfallpunkte ins Stocken gerät, kann es sein, dass das gesamte Geschäft storniert wird. Ohne ein Ersatzangebot müsste der Verkäufer das Haus wieder auf den Markt bringen und erneut mit der Besichtigung beginnen. Ein Ersatzangebot erkennt das Vorhandensein eines bestehenden Angebots an und besagt, dass Sie automatisch einen Vertrag mit dem Verkäufer eingehen, wenn der erste Käufer storniert.

Ein Ersatzangebot schützt auch den potenziellen Käufer, indem es den Verkäufer daran hindert, andere Angebote in Betracht zu ziehen oder das Haus wieder auf den Markt zu bringen. Wenn Sie ein Ersatzangebot geschrieben haben und der erste Käufer storniert, kommt Ihr Vertrag automatisch ins Spiel.

Damit der Vertrag wirksam wird, muss ein Ersatzangebot von allen Parteien unterzeichnet werden. Verkäufer können mehr als ein Ersatzangebot unterzeichnen, sofern der Verkäufer die Situation allen Beteiligten klar macht. Beispielsweise könnten Sie auf dem vierten Platz liegen, wenn es vier Ersatzangebote gibt. Idealerweise möchten Sie an erster Stelle stehen, denn das ist das Angebot, das als nächstes an der Reihe ist.

Indem Sie sich in eine Ersatzposition begeben, sind Sie nicht verpflichtet, das Haus zu kaufen, und können sich während der Wartezeit immer noch andere Häuser auf dem Markt ansehen. Wenn Sie ein anderes Haus finden, das Ihnen besser gefällt, können Sie Ihr Angebot möglicherweise von der Prüfung zurückziehen. Diese Praxis wird jedoch verpönt, da sie im Wesentlichen den Zweck eines Backup-Angebots zunichte macht.

Müssen Backup-Angebote höher sein als der Listenpreis?

Ob Ihr Ersatzangebot höher sein muss als der geforderte Preis, hängt davon ab, wie viele Angebote der Verkäufer erhält. In einer Situation mit mehreren Angeboten können Sie ziemlich sicher sein, dass es Angebote gibt, die über dem Listenpreis liegen.

Hier ist ein Beispiel dafür, wie eine Situation mit mehreren Angeboten aussehen könnte:

• Das erste Angebot liegt unter dem Listenpreis, da der Käufer nicht weiß, dass jemand anderes Interesse hat.
• Beim zweiten Angebot handelt es sich um den Listenpreis. Das erste und das zweite Angebot kommen oft nahe beieinander an, aber das zweite Angebot erhöht in der Regel den Betrag.
• Das dritte Angebot liegt etwas über dem Listenpreis, da der Käufer das Haus wirklich haben möchte.
• Mit dem vierten Angebot beginnt das Preismuster aufzubrechen. Unabhängig davon, ob es sich um das vierte oder das neunte Angebot handelt, wissen diese Käufer, dass es sehr wahrscheinlich ist, dass ihr Angebot auf den ersten Platz vordringt, sodass der Preis nicht so entscheidend ist.

Der Verkäufer hat einen Anreiz, beim Angebot des ersten Käufers zu bleiben, insbesondere wenn es sich um ein höheres Angebot handelt. Wenn Sie jedoch ein Ersatzangebot einreichen, ersparen Sie dem Verkäufer Zeit und Ärger, sodass der Verkäufer möglicherweise bereit ist, etwas weniger zu akzeptieren, um Ihnen einen Anreiz zum Warten zu geben. Wenn in Ihrer Nachbarschaft jedoch mehrere Angebote üblich sind, ist es im Allgemeinen eine gute Idee, das auf dem Tisch liegende Angebot abzugleichen.

Ersatzangebote und Leerverkäufe

Wenn Sie ein Haus kaufen, das einer Leerverkaufsgenehmigung unterliegt, erhöhen sich möglicherweise die Chancen, dass ein Ersatzangebot eine Chance zum Kauf des Hauses erhält. Viele Käufer möchten nicht auf die Genehmigung eines Leerverkaufs warten, und jedes kleine Hindernis auf dem Weg dorthin kann einen Leerverkauf weiter verzögern.Sofern der Erstkäufer das Haus nicht unbedingt möchte, besteht die Möglichkeit, dass er nicht auf den Abschluss des Prozesses wartet.

Ein weiterer zu berücksichtigender Aspekt ist, dass der Leerverkaufsverkäufer und der Käufer möglicherweise einen Leerverkaufsnachtrag unterzeichnet haben. Wenn dieser Leerverkaufsnachtrag es dem Verkäufer ermöglicht, Ersatzangebote anzunehmen und diese Angebote an die Bank zu senden, können Sie den Verkäufer möglicherweise zum Einreichen überredendeinAngebot an die Bank. Wenn Sie ein besseres Angebot machen können als der Erstkäufer, können Sie sich effektiv an die Spitze des Erstkäufers setzen.

Dies ist jedoch eine situative Strategie. Sprechen Sie daher mit Ihrem Agenten, um herauszufinden, ob dies eine Option für Sie ist.