Eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung (DIL) ist eine Option, um eine Zwangsvollstreckung zu vermeiden und sich dennoch von unbezahlbaren Hauszahlungen zu befreien. Sie können das Eigentumsrecht – Ihre Urkunde – freiwillig auf Ihren Kreditgeber übertragen, anstatt darauf zu warten, dass Ihr Haus zwangsvollstreckt wird.
Im Wesentlichen unterschreiben Sie die Kaufurkunde und Ihr Kreditgeber entbindet Sie von der Verpflichtung, weitere Zahlungen für Ihr Hypothekendarlehen zu leisten.
Inhaltsverzeichnis
Wichtige Erkenntnisse
- Auch wenn ein DIL immer noch Ihrer Kreditwürdigkeit schadet, ist er nicht ganz so schädlich wie eine Zwangsvollstreckung.
- Ein DIL macht Ihre Kreditverpflichtungen nicht unbedingt zunichte; Wenn der Kreditgeber Ihre Restschuld aus dem Verkauf des Hauses nicht begleichen kann, kann er Sie für die Restschuld haftbar machen.
- Zwangsvollstreckungen sind für Kreditgeber teuer und zeitaufwändig, daher sind sie möglicherweise bereit, mit Ihnen an einem DIL zu arbeiten.
- Um einen DIL zu beantragen, wenden Sie sich einfach an Ihren Kreditgeber und bitten Sie ihn, den Prozess einzuleiten.
Wie eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung funktioniert
Eine DIL-Transaktion ist eine Möglichkeit, Ihr Haus loszuwerden, wenn Sie feststellen, dass Sie sich Ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten können, Sie keine Darlehensänderung erhalten und Ihr Haus nicht verkaufen können.
Der Prozess bleibt jedoch nicht ohne Folgen. Es gibt ein paar Nachteile.
Ihre Kreditauskunft
Eine DIL sieht in Ihrer Kreditauskunft etwas anders aus als eine Standard-Zwangsvollstreckung, da sie nicht ganz so schädlich ist, aber das Ergebnis ist ähnlich. Ihre Bank übernimmt die Immobilie und verkauft sie, um Ihren Kredit abzubezahlen. In vielen Fällen sinkt Ihre Kreditwürdigkeit.
Möglicherweise können Sie jedoch früher wieder einen Kredit aufnehmen, und ein Kreditsachbearbeiter, der Ihre Kreditauskunft zu einem späteren Zeitpunkt überprüft (im Gegensatz zu einem computergestützten Bewertungsmodell), könnte einen DIL günstiger beurteilen als eine Zwangsvollstreckung.
Notiz
Ihre Kreditwürdigkeit wird sich mit einem DIL wahrscheinlich etwas verbessern, wenn Sie keine anderen Optionen als die Zwangsvollstreckung haben, wie z. B. einen Leerverkauf, eine Darlehensänderung oder einen Verkauf auf dem freien Markt.
Eine Mangelbilanz
Ihr Haus wird möglicherweise für weniger als den Betrag verkauft, den Sie für Ihre Hypothek schulden, wenn Ihr Kreditgeber es verkauft, nachdem er dafür eine Kaufurkunde angenommen hat. Der Verkaufserlös reicht nicht aus, um Ihren Kredit abzubezahlen. In diesem Fall wird Ihr Kreditgeber möglicherweise versuchen, den Fehlbetrag von Ihnen einzutreiben, sodass Sie Ihren Kredit noch nicht vollständig beglichen haben.
In einigen Fällen können Sie den Mangel jedoch durch eine DIL-Transaktion beseitigen lassen oder einen geringeren Mangel aushandeln.
Notiz
Überprüfen Sie Ihre DIL-Vereinbarung sorgfältig mit einem Anwalt vor Ort und fragen Sie einen Steuerberater nach etwaigen Haftungsansprüchen für die erlassenen Schulden oder andere Aspekte des Geschäfts.
Der Zeitrahmen
Eine DIL kann sich schneller entwickeln als andere Optionen. Sie können Ihre monatlichen Zahlungen einstellen und früher zu günstigerem Wohnraum wechseln, aber der finanzielle Unterschied spielt möglicherweise keine Rolle, wenn Sie die Zahlungen bereits eingestellt haben und auf eine Zwangsvollstreckung warten. Ein DIL bringt die Dinge in Bewegung, sodass Sie hoffentlich schneller wieder kaufen oder Ihre Kreditwürdigkeit wieder aufbauen können. Rechnen Sie mit einer Bearbeitungszeit von etwa 90 Tagen.
Finanzielle Unterstützung
Einige DIL-Programme helfen Ihnen, wieder auf die Beine zu kommen. Möglicherweise können Sie bis zu drei Monate lang mietfrei in Ihrem Haus wohnen oder Sie erhalten Umzugshilfe (in manchen Fällen bis zu 3.000 US-Dollar), um Ihnen den Übergang zu erleichtern.
Ihre Privatsphäre
Ein DIL ist weniger öffentlich als eine Zwangsvollstreckung. Es handelt sich um eine Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrer Bank – nicht um ein von Ihrem Staat genehmigtes Gerichtsverfahren, das in öffentlichen Aufzeichnungen erscheinen könnte.
Der Vorteil für Kreditgeber
Auch Banken profitieren von der Nutzung eines DIL. Eine Zwangsvollstreckung ist ein teurer und zeitaufwändiger Prozess und für Kreditgeber riskant.Sie würden den Dingen lieber schnell und mit weniger Papierkram ein Ende bereiten, wenn es unvermeidlich ist, dass sie eine Immobilie zurücknehmen müssen.
Allerdings sind Banken nicht immer damit einverstanden, dass Sie Ihr Haus auf diese Weise freigeben. Und ein DIL ist möglicherweise keine Option, wenn Sie andere Pfandrechte an Ihrem Haus haben, beispielsweise eine zweite Hypothek.
Vor- und Nachteile einer Ersatzurkunde
Wie bei jedem Rückgriff in einer finanziell schwierigen Zeit hat ein DIL sowohl Vor- als auch Nachteile, die sich jedoch in vielen Fällen die Waage halten.
- Kreditwürdigkeit: Eine Urkunde anstelle einer Zwangsvollstreckung schadet Ihrer Kreditwürdigkeit, jedoch nicht so stark wie eine Zwangsvollstreckung, und Sie haben möglicherweise keine anderen Optionen. Das schlimmste Szenario ist, dass Sie monatliche Zahlungen verpassen und schließlich ohnehin mit Ihrem Kredit in Verzug geraten.
- Neue Wohnung: Sie müssen aus Ihrer Wohnung ausziehen. Wenn die Bank die Immobilie in Besitz nimmt, müssen Sie sich eine andere Wohnung suchen.
- Begrenzte Erleichterung: Ein DIL ist lediglich eine Vereinbarung zwischen Ihnen und Ihrem primären Hypothekengeber. Sie sind weiterhin für die Zahlung aller Gelder verantwortlich, die Sie anderen möglicherweise schulden, wie z. B. eine zweite Hypothek, HOA-Kosten oder Grundsteuern.
Andere mögliche Optionen
Ein Leerverkauf kann eine bessere Option sein als ein DIL. Möglicherweise können Sie mit einem Leerverkauf dennoch einen etwaigen Fehlbetrag erlassen bekommen, und Sie würden Ihrer Kreditwürdigkeit weniger Schaden zufügen.
Auch eine Kreditmodifikation könnte eine weniger einschneidende Lösung bieten und auch eine Umfinanzierung könnte Entlastung bringen.
Schritte in der Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung
Sie müssen mit Ihrem Kreditgeber zusammenarbeiten, um eine Hypothekenfreigabe zu erhalten, und jeder Kreditgeber hat hierfür unterschiedliche Anforderungen. Rufen Sie an und fragen Sie nach dem Ablauf. Teilen Sie ihnen mit, dass Sie Ihre Zahlungen nicht leisten können, und fragen Sie, welche Schritte Sie unternehmen sollten. Einige Aspekte des Prozesses sind jedoch relativ häufig.
- Kontaktieren Sie Ihren Kreditgeber, erläutern Sie Ihre Situation und bitten Sie um die Einleitung des DIL-Prozesses. Möglicherweise müssen Sie einen Antrag ausfüllen und finanzielle Details zu Ihrem Budget und Ihren Zahlungen sammeln.
- Stellen Sie Dokumente bereit, aus denen Ihr Einkommen, Ihre monatlichen Ausgaben und Ihr Bankkontostand hervorgehen. Ihr Kreditgeber muss verstehen, dass Sie sich einer unvorstellbaren Notlage gegenübersehen und dass Sie auf keinen Fall zahlen können.
- Reagieren Sie auf Anfragen nach zusätzlichen Details und geben Sie Ihrem Kreditgeber Zeit, Ihre Anfrage zu bearbeiten. Rechnen Sie damit, dass Sie 30 Tage oder länger warten müssen, bis Sie eine Antwort erhalten, aber es schadet nie, anzurufen und nach einer Statusaktualisierung zu fragen. Schnell geht zwar nichts, der Prozess dürfte aber trotzdem schneller ablaufen als eine Zwangsvollstreckung.
- Holen Sie rechtlichen Rat ein, wenn Sie die Genehmigung erhalten. Konsultieren Sie einen Immobilienanwalt vor Ort, bevor Sie die endgültigen Unterlagen unterzeichnen, und während des gesamten Prozesses. Das wird mehrere hundert Dollar kosten, aber jedes „Missverständnis“ könnte Sie leicht das Zehnfache oder mehr kosten. Achten Sie besonders darauf, wie etwaige Mängel behandelt werden.
- Wenn es Zeit zum Auszug ist, hinterlassen Sie die Immobilie sauber und in gutem Zustand. Entfernen Sie alle persönlichen Gegenstände und Trümmer, damit die Immobilie auf den Markt gebracht werden kann.
Das Fazit
Fragen Sie Ihren Kreditgeber nach anderen verfügbaren Alternativen, bevor Sie auf der gepunkteten Linie unterschreiben. Ein Leerverkauf, eine Kreditänderung, eine Refinanzierung oder andere Optionen könnten auf dem Tisch liegen. Besprechen Sie diese Möglichkeiten auch mit einem Steuerberater und einem Anwalt, damit Sie die beste Lösung für Ihre persönliche Situation auswählen können.
Willkommen auf meiner Seite!Ich bin Dr. J. K. Hartmann, Facharzt für Schmerztherapie und ganzheitliche Gesundheit. Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Menschen mit chronischen Schmerzen, Verletzungen und gesundheitlichen Herausforderungen ist es mein Ziel, fundiertes medizinisches Wissen mit natürlichen Methoden zu verbinden.
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