So verwenden Sie eine CMA: Vergleichende Marktanalyse

Bevor versierte Hausverkäufer ein Haus auf den Markt bringen oder es bei einem Immobilienmakler anbieten, lassen sie eine vergleichende Marktanalyse durchführen, die in der Branche auch als CMA bezeichnet wird. Sie haben wahrscheinlich Direktbriefe oder Postkarten von örtlichen Immobilienmaklern über CMAs erhalten. Bei diesen Stellplätzen erhalten Sie einen kostenlosen Bericht, der Ihnen sagt, wie viel Ihr Haus wert ist. Verkäufer verwenden eine CMA, um die Preise für Eigenheime zu ermitteln.

Was ist eine vergleichende Marktanalyse?

Obwohl Berichte variieren können, von einer zweiseitigen Liste vergleichbarer Hausverkäufe bis hin zu einem 50-seitigen umfassenden Leitfaden, hängen Länge und Komplexität des Berichts von der Geschäftspraxis des Maklers ab. Standard-CMA-Berichte enthalten jedoch in der Regel die folgenden Daten:

• Aktive Einträge:Aktive Angebote sind Häuser, die derzeit zum Verkauf stehen. Diese Angebote sind nur insoweit von Bedeutung, als sie Ihre Konkurrenz für Käufer darstellen. Sie geben keinen Aufschluss über den Marktwert, da Verkäufer für ihr Haus verlangen können, was sie wollen. Das bedeutet nicht, dass die Preise realistisch sind. Die angebotenen Verkaufspreise spiegeln erst dann den Marktwert wider, wenn sie verkauft werden, und auf Käufermärkten werden die meisten Produkte beispielsweise für viel weniger verkauft.
• Ausstehende Einträge:Bei zum Verkauf stehenden Häusern handelt es sich um ehemals aktive Angebote, die unter Vertrag stehen. Sie sind noch nicht abgeschlossen, es handelt sich also noch nicht um einen vergleichbaren Verkauf. Sofern der Immobilienmakler nicht bereit ist, Informationen über den bevorstehenden Verkauf preiszugeben – was viele nicht tun –, erfahren Sie den tatsächlichen Verkaufspreis erst, wenn die Transaktion abgeschlossen ist. Ausstehende Verkäufe zeigen jedoch, in welche Richtung sich der Markt bewegt.

• Verkaufte Angebote:Häuser, die innerhalb der letzten drei Monate geschlossen wurden, sind Ihre vergleichbaren Verkäufe. Dies sind die Verkäufe, die ein Gutachter bei der Bewertung Ihres Hauses für den Käufer verwendet, zusammen mit den ausstehenden Verkäufen (die wahrscheinlich zum Zeitpunkt des Verkaufs Ihres Hauses abgeschlossen sein werden). Schauen Sie sich die vergleichbaren Verkäufe genau an, denn das ist Ihr Marktwert. Sie können Comps für sechs Monate verwenden, wenn die Verkäufe nicht ausreichen, um mit drei Monaten einen guten Bericht zu erstellen.
• Abgelaufene Angebote:Diese Gruppe wird den höchsten durchschnittlichen Verkaufspreis widerspiegeln, da sie nicht verkauft haben und wahrscheinlich einen unangemessenen Preis hatten. Einige der abgelaufenen Angebote könnten auch als aktive Angebote angezeigt werden, die von einem neuen Makler zu einem neuen Preis angeboten werden. Angebote verfallen auch, weil sie nicht aggressiv vermarktet wurden oder weil das Haus reparaturbedürftig war.
• Außerbörslich / Zurückgezogen / Abgesagt:Dabei handelt es sich um Immobilien, die aus unterschiedlichen Gründen vom Markt genommen wurden. Der Grund, warum Häuser vom Markt genommen werden, liegt in der Regel darin, dass die Preise zu hoch waren. Die Durchschnittspreise dieser Gruppe werden fast immer höher sein als die Durchschnittspreise vergleichbarer Verkäufe.

Gründe, warum Immobilien vom Markt verschwinden

Inserate werden in der Regel aus folgenden Gründen storniert:

1. Reue des Verkäufers:Die Verkäufer entschieden, dass sie sich nicht von ihrem Haus trennen können und es nicht mehr verkaufen wollen.
2. Zu hoher Preis:Niemand machte ein Angebot oder die einzigen eingegangenen Angebote waren billige Angebote, die abgelehnt wurden.
3. Zu viele Tage auf dem Markt (DOM):Agenten ziehen manchmal Angebote zurück, damit sie sie als neue Angebote zurückgeben und mehr Käufer anlocken können.
4. Reparaturanfragen:Die Häuser waren einmal unter Vertrag und nach der Hausinspektion verlangte der Käufer Reparaturen, die der Verkäufer ablehnte.
5. Der Verkäufer hat den Makler entlassen:Es ist nicht ungewöhnlich, dass unzufriedene Verkäufer einen Makler entlassen und einen neuen Makler einstellen.

Vergleichbare Verkäufe untersuchen

Vergleichbare Verkäufe sind diejenigen, die Ihrem Zuhause am ähnlichsten sind. Es ist schwierig, ein dreistöckiges Haus mit einem einstöckigen Haus zu vergleichen. Wählen Sie aus dieser Liste die Häuser aus, deren Eigenschaften in Größe, Form und Zustand größtenteils mit Ihrem Haus identisch sind. Schauen Sie sich an:

• Ähnliche Quadratmeterzahl:Gutachter vergleichen Häuser anhand der Quadratmeterzahl. Größere Quadratmeterhäuser sind pro Quadratmeter weniger wert als kleinere Quadratmeterhäuser. Die Abweichung zwischen einer Gruppe von Häusern mit mittlerem Preis sollte idealerweise nicht mehr als 10 % bis 20 % in Quadratfuß plus oder minus überschreiten.
• Ähnliches Baualter:Idealerweise sollte das Alter des Hauses – das Jahr, in dem es gebaut wurde – nur wenige Jahre von dem anderer vergleichbarer verkaufter Häuser entfernt sein. Altersgemischte Unterteilungen sind üblich. In einer Gegend von Sacramento beispielsweise besteht eine Unterteilung aus Häusern, die in den 1950er-Jahren gebaut wurden, und die dann um ein paar Jahrzehnte in die 1970er-Jahre übergehen. Obwohl die Häuser nebeneinander liegen, werden die charaktervollen Häuser aus den 1950er-Jahren für mehr verkauft als ihre neueren Gegenstücke.

• Ähnliche Ausstattung, Upgrades und Zustand:Gutachter ziehen den Wert Ihres Hauses ab, wenn andere Häuser über Modernisierungen verfügen und Ihres nicht. Ein Haus mit Swimmingpool hat einen anderen Wert als ein Haus ohne Pool. Pools sind nicht so viel wert, wie Sie denken. Ein komplett renoviertes Haus ist mehr wert als eine Renovierung. Häuser mit einem Bad sind weniger wert als Häuser mit zwei oder mehr Bädern. Aufgeschobener Unterhalt wird Ihnen zu Lasten gehen.
• Standort:Jeder weiß, dass Immobilien nach „Standort, Standort, Standort“ bewertet werden, aber haben Sie darüber nachgedacht, was das bedeutet? Ein Haus mit Blick auf die Stadt ist beispielsweise mehr wert als ein Haus mit Blick auf eine Betonwand. Häuser an stark befahrenen Hauptverkehrsstraßen sind deutlich weniger wert als Häuser an ruhigen Straßen.

Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, CalBRE #00697006, Makler-Mitarbeiterin bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.