So verhandeln Sie mit Banken über einen Leerverkauf

Das größte Problem bei Leerverkaufsverhandlungen hat wenig mit dem Makler des Käufers zu tun, sondern vielmehr mit dem Listing-Makler. Wenn der Immobilienmakler inkompetent ist und bei der Preisgestaltung des Hauses in die Irre führt, gepaart mit schwachen Verhandlungsfähigkeiten bei Leerverkäufen, wird nichts weniger als ein Wunder helfen.

Bei Leerverkäufen wird der/die bestehende(n) Kreditgeber aufgefordert, einen geringeren Verkaufspreis als den Hypothekenbetrag zu akzeptieren. Sie funktionieren hauptsächlich, weil der Wert des Hauses auf dem Kopf steht – das heißt, es wird mehr geschuldet, als das Haus auf dem heutigen Markt wert ist.

Beachten Sie, dass der Verkäufer nicht in Verzug sein muss, damit ein Leerverkauf zustande kommt. Allerdings können die Auswirkungen auf die Kreditwürdigkeit eines Leerverkaufs genau die gleichen sein wie bei einer Zwangsvollstreckung.

Verhandlungsprobleme bei Leerverkäufen

Viele Kreditgeber antworten nicht auf Anrufe. Banken rufen den Listing Agent an, wenn es für die Bank günstig ist und wenn sie etwas zu sagen haben, vorausgesetzt, sie haben die Akte nicht bereits verloren oder den vorherigen Verhandlungsführer entlassen.

• Wenn Ihre Datei unvollständig ist, ist es durchaus möglich, dass Ihre Anfrage für einen Leerverkauf ganz unten auf dem Stapel landet.
• Sie beginnen mit der Schadensminderungsabteilung und sprechen möglicherweise bei jedem Anruf mit einer anderen Person.
• Wenn eine Zwangsvollstreckung droht, fordern Sie, dass die Akte umgehend an einen Verhandlungsführer weitergeleitet wird. Rechnen Sie jedoch damit, dass diese Anfrage auf taube Ohren stößt.
• Der Verkäufer muss mit einer Notlage konfrontiert sein. Wenn Sie den Härtefall nicht belegen können, ist die Wahrscheinlichkeit groß, dass Ihr Leerverkauf nicht genehmigt wird.
• Senden Sie vergleichbare Verkäufe, die den Angebotspreis unterstützen, denn wenn die Bank glaubt, durch ein Zwangsvollstreckungsverfahren mehr Geld zu bekommen, wird sie keine Angebote zum Listenpreis akzeptieren.

Verhandeln mit dem Verhandlungsführer für Leerverkäufe

Seien Sie nicht überrascht, wenn Sie am Ende mit mehr als einem Verhandlungsführer zu tun haben. Ich weiß nicht, ob die Verhandlungsführer mittendrin aufgeben, weil sie dem Druck nicht standhalten können, oder ob die Bank sie auf eine andere Position versetzt, weil die Bank unterbesetzt ist.

So wie ein Filmvorführer im Kino gezwungen wird, in der Lobby Popcorn zu verkaufen, könnte Ihr Verhandlungsführer beim nächsten Anruf auf dem Parkplatz der Bank sein und den Verkehr regeln.

• Besorgen Sie sich den Namen, die Telefonnummer (und, wenn möglich, die E-Mail-Adresse) des Verhandlungsführers.
• Halten Sie Ihre Enttäuschung zurück, wenn dieser Verhandlungsführer bei Ihrem Anruf nicht mehr verfügbar ist. Holen Sie sich die Daten der nächsten Person.
• Informieren Sie sich über die Ziele der Bank. Stellen Sie gezielte Fragen wie „Ist dieses Angebot realisierbar?“ „Tätigt Ihre Bank jemals Leerverkäufe?“
• Akzeptieren Sie kein Nein als Antwort. Bitten Sie um einen Vorgesetzten. Seien Sie hartnäckig.
• Seien Sie darauf vorbereitet, Ihren Fall so deutlich darzulegen, dass die Bank ihn versteht.

Seien Sie bei Leerverkaufsverhandlungen unerbittlich

Die Bank könnte unerbittlich sein, also seien Sie besser darauf vorbereitet, mit den gleichen Mitteln zu kämpfen. Seien Sie höflich, aber seien Sie standhaft und geben Sie nicht nach. Manchmal, wenn auch nicht sehr oft, möchte die Bank auch die Immobilienprovision aushandeln, und es gibt Fälle, in denen die Bank bei Abschluss beschließt, das Versprechen zur Zahlung einer Provision nicht einzuhalten.

• Beachten Sie, dass die Bank nicht gezwungen ist, irgendetwas zuzustimmen.
• Bitten Sie darum, dass jede Vereinbarung schriftlich erfolgt, aber wundern Sie sich nicht, wenn Sie sie nicht bekommen.
• Machen Sie sich Notizen und protokollieren Sie jedes Gespräch mit wem sowie Datum und Uhrzeit. Möglicherweise benötigen Sie es vor Gericht.
• Fragen Sie die Bank nach einem Zeitplan und wann ein guter Zeitpunkt für einen Rückruf sein könnte. Dann rufen Sie ein paar Tage früher noch einmal an.
• Wenn Sie wiederholt Sprachnachrichten erhalten, hinterlassen Sie eine Nachricht und rufen Sie kurz vor dem Mittagessen, direkt nach dem Mittagessen, kurz vor Ende des Tages und noch einmal morgens vor Beginn des Tages erneut an.

Ich würde gerne den Tag erleben, an dem die Banken ihre Kräfte bündeln, um mit Leerverkäufen auf praktischer Ebene umzugehen, aber bis dieser Tag kommt – wie wenn die Schweine fliegen – lassen Sie sich oder Ihren Agenten nicht von den alltäglichen Irritationen verärgern und tätigen Sie weiterhin diese Anrufe. Viele Leerverkäufe werden irgendwann geschlossen.

_{Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, DRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}