So nutzen Sie eine Kreditkontingenz beim Kauf eines Hauses

ByDr. J. K. Hartmann

Früher war es für einen Hauskäufer üblich, ein Angebot für ein Haus abzugeben, bevor er eine Kreditgenehmigung erhielt. Dies wird auch als Kreditvoraussetzung bezeichnet. Viele Immobilienmakler verlangen einen Nachweis über die Vorabgenehmigung einer Hypothek, bevor sie ein Angebot für ein Haus abgeben können. Einige arbeiten möglicherweise nicht einmal mit Ihnen zusammen, es sei denn, Sie tun es. Heutzutage ist es oft etwas knifflig, einen Kredit zu finanzieren.

Der Grund für die Herausforderungen liegt in der Art der am häufigsten vorkommenden Kreditrisiken. An vielen Orten im ganzen Land könnte ein Hauskäufer beispielsweise verschiedene Arten von Kreditmöglichkeiten in Betracht ziehen. Anschließend können sie eine oder mehrere dieser Eventualverbindlichkeiten in das Kaufangebot einbeziehen.

Eventualverbindlichkeiten können Teil Ihrer Due Diligence sein. Wenn sie von keiner der Parteien erfüllt werden, kann es sich um vertragsauflösende Ereignisse handeln. Als Käufer ist es wichtig zu wissen, wie diese Elemente des Eigenheimkaufs funktionieren. Die beiden allgemeinen Arten sind finanzielle Eventualverbindlichkeiten und Beurteilungsrisiken.

Finanzielle Eventualverbindlichkeiten

Nur Eigenheimkäufer, die eine Finanzierung erhalten, neigen dazu, den Kaufvertrag von der Aufnahme eines Darlehens abhängig zu machen. Barkäufer verlangen keinen Kreditvorbehalt, da kein Kredit besteht. Der Vertrag kann davon abhängig sein, dass der Käufer Folgendes erhält:

  • Ein FHA-Darlehen, für das eigene Anforderungen gelten
  • Ein VA-Darlehen, das von der Veteranenverwaltung garantiert wird
  • Ein herkömmlicher Kredit, der häufig auf dem Sekundärmarkt verkauft wird
  • Ein Kredit von einer Kreditgenossenschaft, bei der der Kreditnehmer Mitglied ist
  • Private Finanzierung, die manchmal auch als Hartgeldkredit bezeichnet wird
  • Die Hausbewertung

Abhängig von der Art des Kredits kann der Kreditgeber für die Gewährung des Kredits bestimmte Immobilienbedingungen oder Reparaturen verlangen. Können sich Verkäufer und Käufer nicht auf die Reparatur- oder Darlehensbedingungen einigen, erhält der Käufer das Darlehen nicht. Die Transaktion wird ungültig.

Notiz

Die Aufnahme eines Kredits ist in der Regel Teil der Due Diligence-Prüfung eines Käufers.

Dem Käufer wird im Kaufvertrag eine bestimmte Frist gesetzt, um die Finanzierung zu erhalten. In manchen Fällen lässt der Vertrag dem Käufer möglicherweise die Wahl: Es kann eine bestimmte Anzahl von Tagen dauern, bis die Kreditbedingung erfüllt werden muss, oder sie können die Kreditbedingung bis zum Abschluss beibehalten.

Abhängig von der Kreditfinanzierung

Die meisten Verkäufer gehen davon aus, dass ein Käufer eine Finanzierung benötigen wird. Verkäufer sind oft recht vernünftig. In vielen Fällen lassen sie dem Käufer eine gewisse Zeit verstreichen, um die Finanzierung zu erhalten und die Kreditgefahr zu beseitigen. Aber nicht jeder Verkäufer möchte bis zum Tag der Schließung warten, um herauszufinden, ob der Käufer tatsächlich in der Lage ist, das Treuhandkonto zu schließen.

Es ist einem Verkäufer gegenüber nicht sehr fair, wenn ein Käufer eine 30-tägige Abschlussfrist verlangt, ohne sich verbindlich zum Abschluss zu verpflichten. Wenn andererseits ein Verkäufer die Kreditverpflichtung vor dem Abschluss beseitigt, kann es sein, dass ein Käufer sehr nervös wird.

Notiz

Lange Schließzeiten machen Verkäufer nervös. Es kann den Anschein haben, dass ein Käufer nicht über die Mittel zum Kauf oder zur Abgabe eines Angebots verfügt.

Ein Käufer könnte sich fragen, was passieren würde, wenn der Kreditgeber den Kredit aus einem unvorhergesehenen Grund ablehnt. Oder, wenn der Käufer die Kreditverpflichtung beseitigt hätte, wäre er möglicherweise der Gnade des Verkäufers ausgeliefert. In diesem Fall könnte die Einlage Ihres Geldes gefährdet sein. Nur wenige Käufer sind bereit, das Risiko einzugehen, ihr Geld zu verlieren.

Vorabgenehmigung einer Hypothek

Viele Käufer holen ein Vorabgenehmigungsschreiben ein und legen es vor, bevor sie ein Angebot abgeben. Der Verkäufer kann sich auf das Vorabgenehmigungsschreiben als Beweis für die Kreditwürdigkeit und Kreditwürdigkeit des Käufers verlassen. Nachdem die Datei jedoch zum Underwriting bereit ist, können andere Probleme auftreten, die den Prozess verzögern können.

Wichtig

In Vorabgenehmigungen heißt es lediglich, dass ein Käufer über das Einkommen verfügt, um eine Hypothekenzahlung zu finanzieren. Andere Faktoren werden nicht berücksichtigt.

Eine Vorabgenehmigung ist keine Garantie für die Kreditgenehmigung. Es werden Titelrecherchen sowie Bonitäts- und Einkommensprüfungen durchgeführt. Unbekannte Urteile gegen die Immobilie können in den öffentlichen Aufzeichnungen erscheinen. Oder es könnte sein, dass ein Käufer einen Fehler in seiner Kreditauskunft hat, der durch das Raster gerutscht ist.

Bewertungskontingenz

Vergessen Sie nicht die zweite Art des Kreditrisikos: die Bewertung. Der Bewertungskontingent ist häufig vom Kreditkontingent getrennt. Eine Wertermittlung bedeutet, dass das Haus zum Kaufpreis bewertet werden muss.

Liegt das Wertgutachten unter dem Kaufpreis, kann der Käufer vom Kauf zurücktreten, sofern er im Kaufvertrag eine Wertermittlungsverpflichtung vorsieht. Wenn der Verkäufer zustimmt, den Preis zu senken, um der Bewertung zu entsprechen, wird vom Käufer erwartet, dass er die Bewertungsvoraussetzung beseitigt.

Zweite Bewertung

Aber was passiert, wenn der Underwriter bei Abschluss in letzter Minute beschließt, ein zweites Gutachten in Auftrag zu geben? Und was, wenn sich herausstellt, dass diese zweite Wertmeinung ein niedrigerer Wert ist? Wenn der Käufer das Wertgutachtenkontingent freigegeben hat, besteht kein Wertgutachtenkontingent mehr.

Wichtig

Wenn die Kreditbedingung noch nicht gelöst ist, hängt der Kaufvertrag möglicherweise immer noch von der Fähigkeit des Käufers ab, den Kredit zu erhalten.

Dies sind Bedenken, die Sie mit Ihrem Immobilienmakler besprechen sollten, bevor Sie ein Angebot zum Kauf eines Hauses abgeben. Einige Käufer sind damit einverstanden, einen Kreditvorbehalt zu streichen, wenn ein Kreditgeber dem Käufer versichert, dass die Datei zur Finanzierung bereit ist. Wenn der Kreditgeber jedoch Bedenken hat, ist es möglicherweise keine gute Idee, die Kreditverpflichtung aufzuheben. Auch Kreditrisiken sprechen einen Verkäufer an.

Das Fazit

Kreditrisiken können Nachteile mit sich bringen. Wenn es sich bei Ihrem Angebot beispielsweise um eines von vielen handelt, sind die anderen Käufer möglicherweise bereit, eine Kreditverpflichtung aufzuheben oder die Laufzeit zu verkürzen. Wenn Sie in diesem Fall darauf bestehen, dass die Kreditverpflichtung bis zum Abschluss erhalten bleibt, wird Ihr Angebot möglicherweise nicht angenommen.

Wenn Sie an Ihren Eventualverbindlichkeiten festhalten, könnte der Verkäufer denken, dass Sie ein Problem haben, das zu Schwierigkeiten beim Abschluss führen könnte. Oder sie glauben vielleicht, dass es zu schwierig ist, mit Ihnen abzuschließen.

In schwierigen Situationen wie diesen könnten einige Hauskäufer ihren Kreditgeber bitten, die Unterlagen durch Underwriting zu genehmigen, bevor sie ein Angebot zum Kauf eines Hauses abgeben. Die versicherungstechnische Genehmigung beseitigt die Angst vor Unsicherheit; es stärkt auch das Angebot.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wann sollten Sie einen Kreditvorbehalt beseitigen?

Ein Käufer oder Verkäufer könnte aufgrund der Marktbedingungen unter Druck gesetzt werden, Eventualverbindlichkeiten abzuschaffen. Auf einem Käufermarkt könnte ein Verkäufer beispielsweise verzweifelter sein Haus verkaufen wollen, sodass er Eventualverbindlichkeiten ausschließen kann. Wenn Sie der Meinung sind, dass die Eventualverbindlichkeit dazu führen könnte, dass Sie einen Verkauf, den Sie durchführen möchten, verlieren, kann es sich lohnen, die Eventualverbindlichkeit zu entfernen, damit die Transaktion abgeschlossen werden kann.

Was ist ein 21-tägiger Notfall?

Bei einer 21-tägigen Eventualverbindlichkeit handelt es sich in der Regel um eine dem Käufer auferlegte Kaufvertragsbedingung. Für Eventualverbindlichkeiten gegenüber Käufern ist der Standardzeitraum 21 Tage. Dies ist jedoch nur eine Faustregel, und die Parteien können diesen Zeitplan nach Belieben nach oben oder unten aushandeln.