So nutzen Sie ein TOD oder eine Begünstigtenurkunde, um eine Nachlassprüfung zu vermeiden

Eine „Transfer-on-Death“-Urkunde (TOD), auch „Begünstigtenurkunde“ genannt, ist eine besondere Art von Urkunde, die in einer wachsenden Zahl von US-Bundesstaaten zur Übertragung des Eigentums an Immobilien außerhalb des Nachlassverfahrens verwendet werden kann. 

Wie Übertragungsurkunden im Todesfall funktionieren 

Wenn Sie Immobilien in Ihrem alleinigen Namen ohne Miteigentümer besitzen, haben Sie nur begrenzte Möglichkeiten, die Immobilie bei Ihrem Tod an einen Begünstigten zu vererben, ohne dass ein Nachlass erforderlich ist. Bei Vermögenswerten, die in einem „Living Trust“ hinterlegt sind, kann ein Nachlass vermieden werden, aber es ist weitaus einfacher und kostengünstiger, das Eigentum einfach durch eine Begünstigtenurkunde zu übertragen, wenn Sie in einem Staat leben, der diese Option anerkennt.

Sie können jetzt eine Übertragungsurkunde im Todesfall erstellen und unterzeichnen, in der Sie Ihr Vermögen von Ihrem alleinigen Namen auf den Namen Ihres Begünstigten übertragen. Die Urkunde ist jedoch nicht gültig und wird erst wirksam, wenn Sie sterben. Sie bleiben zu Lebzeiten Eigentümer der Immobilie und haben daher das Recht, sie zu verpfänden oder zu verkaufen. Ihr Anspruchsberechtigter hat bis zu Ihrem Tod keinen Rechtsanspruch darauf.

Sie müssen die Urkunde bei dem Grundbuchamt des Kreises einreichen, in dem sich die Immobilie befindet. Wenn Sie Ihre Meinung ändern – etwa, dass Sie die Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt jemand anderem überlassen möchten –, können Sie die Urkunde einfach widerrufen oder eine neue erstellen und aufzeichnen, um die alte zu ersetzen und die Immobilie auf eine andere Person zu übertragen.

Da Sie die Immobilie technisch gesehen nicht zu Ihren Lebzeiten verschenken, fällt für die Schenkungsurkunde keine Schenkungssteuer an.Für Zwecke der Erbschaftssteuer trägt die Immobilie jedoch zum Wert Ihres Nachlasses bei.

Staaten, die die Übertragung von Todesurkunden anerkennen

Ab 2021 erkennen die folgenden Staaten die Übertragung von Todes wegen oder Begünstigtenurkunden an.

• Alaska
• Arizona
• Arkansas
• Kalifornien 
• Colorado
• District of Columbia
• Hawaii
• Illinois
• Indiana
• Kansas
• Minnesota
• Missouri
• Montana
• Nebraska
• Nevada
• New Mexico
• North Dakota
• Ohio
• Oklahoma
• Oregon
• South Dakota
• Texas
• Virginia
• Washington
• West Virginia
• Wisconsin
• Wyoming

Mindestens fünf weitere Bundesstaaten – Florida, Michigan, Texas, Vermont und West Virginia – erkennen eine „Enhanced Life Estate Deed“ an, die manchmal auch als „Lady Bird Deed“ bezeichnet wird.Eine erweiterte Erbschaftsurkunde funktioniert auf ähnliche Weise wie eine Erbschaftsurkunde.

Wie eine TOD-Urkunde eine Nachlassverhandlung vermeidet

Zunächst unterzeichnet die Eigentümerin eine neue Urkunde, in der sie festlegt, wem sie die Immobilie bei ihrem Tod erben möchte.Einige Staaten verlangen, dass ein Anwalt die neue Urkunde vorbereiten muss. Das Gesetz von Florida empfiehlt beispielsweise dringend, dass ein Anwalt eine erweiterte Erbschaftsurkunde erstellt, um zu vermeiden, dass stattdessen versehentlich eine reguläre Erbschaftsurkunde erstellt wird.

Die neue Urkunde muss unterzeichnet und beim öffentlichen Grundbuchamt eingetragen werden, normalerweise in dem Landkreis, in dem sich die Immobilie befindet.Für die Eintragung dürfte keine Grunderwerbsteuer anfallen, da es nicht zu einer unmittelbaren Eigentumsübertragung kommt. Die Aufnahmegebühren können von Bundesstaat zu Bundesstaat unterschiedlich sein.

Schließlich wird die Sterbeurkunde auch nach dem Tod des ursprünglichen Eigentümers bei demselben öffentlichen Grundbuchamt registriert. Dies macht die Welt darauf aufmerksam, dass das Eigentumsrecht an der Immobilie aufgrund des Todes des Eigentümers auf den Namen des in der TOD-Urkunde aufgeführten Begünstigten übertragen wurde.

Wenn der Eigentümer seine Meinung ändert

Wenn der Eigentümer der Immobilie seine Meinung ändern und beschließen sollte, dass er es tutnicht Wenn Sie möchten, dass sein benannter Begünstigter sein Eigentum erbt, können Sie die Urkunde ganz einfach „rückgängig machen“. Er kann eine neue TOD-Urkunde unterzeichnen und beurkunden, indem er stattdessen eine andere Person nennt. Dadurch wird die vorherige Urkunde ungültig, da in den meisten Staaten die jüngste TOD-Urkunde als die gültige gilt.

Es ist jedoch immer eine gute Idee, auch eine Erklärung über den Widerruf der ersten Urkunde im öffentlichen Grundbuch einzureichen.Auf diese Weise gibt es absolut keine Verwirrung oder Zweifel an Ihrer Absicht. 

Bestimmen, ob Sie eine TOD-Urkunde in Betracht ziehen sollten

Das ultimative Ziel einer TOD-Urkunde besteht darin, das kostspielige Nachlassverfahren nach dem Tod des Immobilieneigentümers zu vermeiden. Die Gesetze, die diese Art von Urkunden oder ähnlichen Dokumenten regeln, können jedoch von Staat zu Staat sehr unterschiedlich sein. Letztendlich ist eine TOD-Urkunde in bestimmten Situationen möglicherweise nicht die richtige Wahl.

Wenden Sie sich an einen Anwalt für Nachlassplanung, um festzustellen, ob eine dieser Urkunden für Sie und Ihre Familie geeignet ist. 

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

HINWEIS: Landesgesetze ändern sich häufig und die folgenden Informationen spiegeln möglicherweise nicht die jüngsten Änderungen wider. Für eine aktuelle Rechtsberatung wenden Sie sich bitte an einen Anwalt, denn die in diesem Artikel enthaltenen Informationen stellen keine Rechtsberatung dar und ersetzen keine Rechtsberatung.