So funktionieren PACE-Darlehen

Das Sparen von Wasser und Energie ist gut für die Umwelt und kann zu geringeren Betriebskosten für Sie führen. Aber größere Modernisierungen wie dürreresistente Landschaftsgestaltung und Solarpaneele können kostspielig sein. Wie können Sie also nachhaltige Upgrades durchführen, ohne das Budget zu sprengen?

Ein PACE-Darlehen könnte eine sinnvolle Finanzierungsoption sein. Die Finanzierung durch Property Assessed Clean Energy (PACE) macht es einfach, sich für relativ erschwingliche langfristige Kredite zu qualifizieren, aber dieser Weg hat Vor- und Nachteile.

Details zur PACE-Finanzierung

Die PACE-Finanzierung ist eine Möglichkeit, Geld für saubere Energieprojekte zu leihen. Immobilieneigentümer zahlen die geliehenen Mittel zusammen mit ihren Grundsteuern zurück, und die Veranlagung verbleibt bei der Immobilie – und nicht beim ursprünglichen Kreditnehmer –, wenn sie bis zum Verkauf einer Immobilie nicht zurückgezahlt wurde. Die Genehmigung einer PACE-Finanzierung basiert in erster Linie auf dem Eigenkapital der aufzuwertenden Immobilie, das als Sicherheit für die Besicherung des Darlehens dient. Die Bonität des Hausbesitzers spielt dabei eine untergeordnete Rolle.

Ab September 2022 war PACE-Finanzierung nur für Wohnimmobilien in Kalifornien, Florida und Missouri verfügbar; Die PACE-ermöglichende Gesetzgebung ist in 38 Bundesstaaten plus D.C. aktiv, und PACE-Programme gibt es in 30 Bundesstaaten und in Washington, D.C.

PACE-Finanzierungsprogramme haben verschiedene Namen. Zu den Programmen in Kalifornien gehören beispielsweise die California Economic Development Authority (CEDA) und die California Statewide Communities Development Authority (CSCDA).In allen drei Bundesstaaten können PACE-Mittel zusätzlich zu energiesparenden Projekten auch für die Erneuerung eines Daches genutzt werden. In Florida kann es zum Schutz Ihres Hauses vor Hurrikanen eingesetzt werden. In Kalifornien kann es zur Verbesserung der Wassereffizienz eingesetzt werden, einschließlich der Installation von Wasserleitungen mit geringem Durchfluss und Tropfbewässerung.

Vor- und Nachteile der PACE-Finanzierung

Obwohl die PACE-Finanzierung mehrere Vorteile bietet, ist sie nicht für jeden die beste Option. Deshalb ist es auch wichtig, sich der Nachteile einer PACE-Förderung bewusst zu sein.

Vorteile der PACE-Finanzierung

Diese Programme verfügen über mehrere Funktionen, die sie für Kreditnehmer attraktiv machen.

• Einfach zu qualifizieren:Die PACE-Berechtigung ist relativ einfach. Im Vergleich zu Eigenheimdarlehen, die beliebte Alternativen für teure Hausrenovierungen sind, scheinen die Genehmigungskriterien lockerer zu sein. Ihre FICO-Kreditwürdigkeit ist bei PACE weniger wichtig, aber aktuelle oder aktuelle Probleme in Ihren Kreditauskünften können Probleme verursachen. Außerdem müssen Sie über alle Grundsteuern auf dem Laufenden sein.
• 100 % Finanzierung:Mit PACE können Sie die gesamten Kosten eines Projekts finanzieren, ohne dass eine Anzahlung erforderlich ist. Dadurch können Sie schnell loslegen, ohne für Projekte sparen oder Geld verschieben zu müssen. Größere Kredite führen natürlich zu höheren Zinskosten und größeren Zahlungen.
• Kann auf den nächsten Besitzer übertragen werden:Wenn Sie eine Immobilie nach Sanierungsmaßnahmen verkaufen, müssen Sie den Kredit nicht zwangsläufig abbezahlen. Das Darlehen ist an die Immobilie gebunden, sodass es vom nächsten Eigentümer übertragen und abbezahlt werden kann. Das kann eine gute Sache sein, je nachdem, ob Sie der Käufer sind oder nicht. Nicht alle Käufer sind an den zusätzlichen Kosten für diese Verbesserungen interessiert.
• Zeit zur Rückzahlung:Signifikante Verbesserungen können teuer sein. PACE-Darlehen können über längere Zeiträume (z. B. 10–20 Jahre) abbezahlt werden. Dadurch können die Zahlungen relativ gering gehalten werden. Doch wie bei jedem Kredit gilt: Je länger die Rückzahlung dauert, desto mehr Zinsen zahlen Sie über die Laufzeit des Kredits.
• Mögliche Steuergutschriften:PACE-Finanzierung könnte erleichtern den Anspruch auf Umweltsteuergutschriften. Fragen Sie Ihren Steuerberater, bevor Sie Entscheidungen treffen. Wenn es auf den richtigen Zeitpunkt ankommt, ermöglicht PACE die Fertigstellung eines Projekts vor Ablauf der Steuergutschriften, und mit einem großen Kredit können Sie alles in einem Jahr installieren (im Gegensatz dazu, die Dinge über mehrere Jahre hinweg zu verteilen, um die Cashflows zu verteilen).
• Steuerabzug für Zinszahlungen:Die Zinsen, die Sie für PACE-Veranlagungen zahlen, sollten steuerlich absetzbar sein.Der durch den Tax Cuts and Jobs Act von 2017 eingeführte größere Standardabzug macht es jedoch weniger wahrscheinlich, dass ein Hausbesitzer mit einer PACE-Bewertung diesen Abzug einzeln aufführen würde.

Nachteile der PACE-Finanzierung

Bevor Sie PACE-Mittel für Ihr Projekt nutzen, machen Sie sich mit einigen Fallstricken vertraut.

• Interessenkonflikte: PACE-Programme sind häufig auf Bauunternehmer angewiesen, um sie zu fördern. Die meisten Dienstleister sind ehrlich und letztendlich liegt es an den Käufern, kluge Entscheidungen zu treffen, aber ein kleiner Prozentsatz der Auftragnehmer macht möglicherweise irreführende Angaben, nur um hochbezahlte Jobs zu bekommen. Zusätzlich zur Vergütung für die von ihnen geleistete Arbeit erhalten Auftragnehmer unter Umständen zusätzliche Vermittlungsgebühren von einem Kreditgeber, wenn sie die Finanzierung des Projekts arrangieren. Daher besteht ein reales Potenzial für Interessenkonflikte.
• Zahlungen können ein- oder zweimal im Jahr in großen Beträgen fällig seinHinweis: Auch wenn Sie sich für eine längere Laufzeit entscheiden, kann die Zahlung eine Belastung sein. Die meisten Menschen denken an monatliche Zahlungen, Immobilienbewertungen werden jedoch oft nur ein- oder zweimal pro Jahr gezahlt. Wenn es an der Zeit ist, umfangreichere Zahlungen zu leisten, kann es sein, dass Sie mit einer überraschenden Ausgabe konfrontiert werden.
• Die Zinssätze sind höher als bei herkömmlichen Krediten: Die Qualifizierung für eine PACE-Förderung ist relativ einfach. Allerdings sind die Zinssätze manchmal höher als bei einem Eigenheimdarlehen oder einer Kreditlinie – insbesondere, wenn Sie über eine gute Bonität verfügen. Ob Sie ein besseres Angebot erhalten, hängt von zahlreichen Faktoren ab, aber eine PACE-Finanzierung ist nicht unbedingt günstig.
• Möglicherweise sparen Sie nicht viel an Betriebskosten: Nicht alle mithilfe der PACE-Finanzierung durchgeführten Verbesserungen führen zu Energie- oder Wasserkosteneinsparungen, die den geliehenen Betrag übersteigen, und einige führen möglicherweise überhaupt nicht zu großen Einsparungen. Sie sollten die vorgeschlagenen Verbesserungen gründlich recherchieren und feststellen, ob sich die Umsetzung letztendlich für Sie auszahlt.
• Die Beurteilung erfolgt gesichert am Haus, was das Risiko einer Zwangsvollstreckung erhöht: Die PACE-Kreditaufnahme ist durch Ihr Eigenheim abgesichert, sodass es möglich ist, Ihr Eigenheim bei einer Zwangsvollstreckung zu verlieren, wenn Sie die Zahlungen nicht leisten. Und da das PACE-Pfandrecht in der Regel an erster Stelle steht – also vor Ihrem Hypothekengeber –, riskieren Sie eine Zwangsvollstreckung, selbst wenn Sie Ihre regulären Hypothekenzahlungen wie vereinbart leisten. Darüber hinaus haben Häuser mit einem PACE-Pfandrecht keinen Anspruch auf eine Hypothek, die von Fannie Mae, Freddie Mac oder den Federal Home Loan Banks finanziert wird.Dies könnte es unmöglich machen, die Immobilie an jemanden zu verkaufen, dessen Hypothek über ein Bundeskreditprogramm aufgenommen wurde.

Was Sie bei PACE-Darlehen beachten sollten

Die Risiken bedeuten nicht, dass PACE-Programme schlecht sind. Allerdings werden die Risiken oft übersehen, weil PACE-Programme als „sicher“ gelten.

Kommunalverwaltungen stellen PACE-Mittel zur Verfügung, und PACE-Programme werden manchmal mit staatlich angebotenen Programmen verwechselt. Letztlich handelt es sich dabei lediglich um Kredite wie bei jedem anderen Kredit auch – es handelt sich um eine Verpflichtung, die zurückgezahlt werden muss, und die Nichtzahlung hat Konsequenzen.

Es tut gut, der Umwelt zu helfen, und mit der PACE-Finanzierung können Sie grüne Projekte finanzieren. Es gibt jedoch auch mehrere beteiligte Unternehmen, die möglicherweise mehr daran interessiert sind, Gewinne zu erzielen, als einen Unterschied zu machen. Kritiker argumentieren, dass diese Kredite Ähnlichkeiten mit Subprime-Krediten aufweisen.

Möglicherweise können Zinskosten im Zusammenhang mit Ihrem Projekt abgezogen werden. Allerdings sind die Steuergesetze komplex – Sie müssen mit einem örtlichen Steuerberater sprechen, um zu überprüfen, ob Sie Abzüge vornehmen können.

So verwenden Sie ein PACE-Darlehen

In manchen Fällen ist es durchaus sinnvoll, PACE-Mittel für ein Projekt zu nutzen. Hier sind einige Tipps, die Ihnen helfen, auf Ihre Kosten zu kommen.

Sprechen Sie direkt mit dem Kreditgeber

Nachdem Sie von einem Auftragnehmer etwas über PACE erfahren haben, führen Sie ein weiteres Gespräch mit dem tatsächlichen Kreditgeber oder der PACE-Finanzierungsorganisation. Es ist wichtig, genau zu verstehen, worauf Sie sich einlassen. Erfahren Sie mehr über die Vor- und Nachteile der verschiedenen Optionen und erfahren Sie, wie viel Sie dafür zahlen. Selbst ethische Auftragnehmer vergessen möglicherweise, wichtige Details anzugeben, und kennen Ihre vollständige finanzielle Situation nicht. Wenden Sie sich für Einzelheiten direkt an die Quelle und führen Sie das Gespräch, wenn Ihr Auftragnehmer nicht anwesend ist.

Vergleichen Sie andere Kreditarten

Kaufen Sie bei Online-Kreditgebern, lokalen Banken und Kreditgenossenschaften in Ihrer Nähe ein. FHA 203K-Darlehen können auch zur Finanzierung von Heimwerkerarbeiten genutzt werden und erfordern eine relativ geringe Anzahlung. Möglicherweise können Sie Ihr Projekt sogar mit einem Privatkredit finanzieren und die Verpfändung von Sicherheiten vermeiden.

Kennen Sie die Bedingungen

Finden Sie heraus, mit welchem ​​Zinssatz Sie realistischerweise rechnen können und welche Abschlusskosten auf Sie zukommen. Finden Sie außerdem heraus, ob Sie am Ende ein Pfandrecht an Ihrem Haus haben (was der Fall sein wird, wenn Sie eine PACE-Finanzierung oder eine herkömmliche Zweithypothek nutzen). Wenn Sie andere Darlehen in Anspruch nehmen, haben Sie möglicherweise weiterhin Anspruch auf Steuergutschriften – und möglicherweise sogar auf einen Zinsabzug.

Holen Sie Angebote von mehreren Auftragnehmern ein

Wenn Sie nicht im Voraus bar bezahlen, scheint alles erschwinglich zu sein. Es besteht jedoch immer noch die Möglichkeit, Geld zu sparen (und Ihre Zahlungen zu senken), indem Sie sich an den wettbewerbsfähigsten Auftragnehmer wenden. Denken Sie daran, dass Sie manchmal das bekommen, wofür Sie bezahlen. Daher kann es sein, dass Sie sich erneut für den niedrigsten Preis entscheiden.

Budgetieren und bar bezahlen

Es ist nicht die einfachste Art, Dinge zu erledigen, aber Sie haben immer die Möglichkeit, Ihr Projekt zu verschieben, Geld zu sparen und bar zu bezahlen, um es irgendwann in der Zukunft fertigzustellen. Durch diesen geduldigeren Weg sparen Sie Geld bei den Zinskosten und haben zusätzliche Optionen bei der Auswahl der Auftragnehmer und der genauen Arbeit, die sie ausführen.

Verkaufen oder Kaufen einer Immobilie mit PACE

Wenn Sie PACE zur Finanzierung von Verbesserungen genutzt haben, schulden Sie möglicherweise immer noch Geld, wenn Sie sich für den Verkauf entscheiden. In diesem Fall können Sie die verbesserte Immobilie verkaufen und der Käufer kann die Rückzahlung übernehmen. Mit anderen Worten: Der neue Immobilieneigentümer erhält die Beurteilungen künftig. In gewisser Weise ist das sinnvoll, da die Immobilie tatsächlich mehr wert ist. Einige Käufer zögern jedoch möglicherweise, diese Zahlungen zu übernehmen, und es kann sogar schwierig sein, eine Finanzierung zu erhalten, wenn für die Immobilie zusätzliche Gutachten vorliegen.

Wenn Sie möchten, können Sie die PACE-Schulden jederzeit selbst abbezahlen, was Ihre Immobilie für potenzielle Käufer attraktiver macht. Bei Immobilien ist alles verhandelbar: Man kann für die abbezahlten Modernisierungen einen höheren Preis verlangen, oder man nimmt einen niedrigeren Preis für eine Immobilie in Kauf, die (zumindest vorübergehend) mit höheren Kosten verbunden ist.

Wenn Sie erwägen, eine Immobilie mit bestehenden PACE-Schulden zu kaufen, nehmen Sie sich etwas Zeit, um herauszufinden, wie sich diese Schulden auf Ihre Transaktion auswirken. Vermutlich werden Sie von den Verbesserungen profitieren, daher kann es sich lohnen, die Zahlungen zu übernehmen. Beispielsweise haben Sie niedrigere Stromrechnungen, wenn das Haus über eine robuste Photovoltaikanlage verfügt, und Sie werden sich noch lange nach Ende der PACE-Bewertungen über diese niedrigeren Rechnungen freuen.

Bevor Sie zu weit gehen, sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber, um herauszufinden, wie er mit PACE-Problemen umgeht. In einigen Fällen muss ein PACE-Pfandrecht an erster Stelle stehen, aber einige PACE-Programme sind bereit, die zweite Position hinter Ihrem Hauskaufdarlehen einzunehmen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)