So führen Sie einen Leerverkauf für ein Haus durch

Ein Leerverkauf liegt vor, wenn ein Haus für weniger als den für die Hypothek geschuldeten Betrag verkauft wird.

Erfahren Sie mehr über Leerverkäufe und wie sie funktionieren.

Leerverkäufe heute

Ein Leerverkauf von Immobilien ist nicht immer eine angenehme Transaktion, aber Leerverkäufe haben seit 2006 einen langen Weg zurückgelegt, also verkaufen Sie das Konzept nicht unter Wert. Unsere gegenwärtige Wirtschaftslage bedeutet nicht, dass die Leerverkäufe verschwunden sind. Beispielsweise könnte eine Person, die ein brandneues Haus gekauft hat, am Tag nach dem Abschluss sterben, und die Kosten eines sofortigen Verkaufs könnten dazu führen, dass die Transaktion den Status eines Leerverkaufs erhält.

Für diejenigen, die eine Weile unter Wasser waren oder mit einer Kreditänderung zu kämpfen hatten, ist das eine andere Geschichte. Es gibt viele Möglichkeiten, ein Haus zu verlieren, aber das Eigentum auf eine Art und Weise zu veräußern, die die Kreditwürdigkeit zerstört, ist eine der schwierigsten, und das ist es, was Zwangsvollstreckungen normalerweise bieten. Für Hausbesitzer, die es sich nicht mehr leisten können, die Hypothekenzahlungen aufrechtzuerhalten, gibt es Alternativen zum Insolvenz- oder Zwangsvollstreckungsverfahren. Eine dieser Optionen ist ein Leerverkauf.

Von 2006 bis 2012 gab es viele Leerverkäufe, heute sind sie jedoch nicht mehr so ​​verbreitet. In den letzten Jahren konnten sich sogar Verkäufer, die nicht in Zahlungsverzug sind, für einen Leerverkauf qualifizieren, was viele weitere Leerverkaufstüren geöffnet hat. Leerverkäufe bieten den Verkäufern in der Regel einen würdevollen Abschlussprozess.

Was Sie vor einem Leerverkauf wissen sollten

Wenn Kreditgeber einem Leerverkauf einer Immobilie zustimmen, bedeutet das, dass der Kreditgeber weniger als den fälligen Gesamtbetrag akzeptiert. Nicht alle Kreditgeber akzeptieren Leerverkäufe oder ermäßigte Rückzahlungen, insbesondere wenn eine Zwangsvollstreckung finanziell sinnvoller wäre; Darüber hinaus qualifizieren sich nicht alle Verkäufer oder alle Immobilien für Leerverkäufe.

Mit Ausnahme bestimmter Bedingungen gemäß dem Mortgage Forgiveness Debt Relief Act von 2007 sollten Sie sich darüber im Klaren sein, dass der IRS einen Schuldenerlass als Einkommen betrachten kann und es keine Garantie dafür gibt, dass ein Kreditgeber, der einen Leerverkauf akzeptiert, einen Kreditnehmer nicht rechtlich für die Differenz zwischen dem geschuldeten und dem gezahlten Betrag belangt. In einigen Staaten wird dieser Betrag als Mangel bezeichnet.

Ein Anwalt kann feststellen, ob für Ihr Darlehen ein Mangelurteil oder eine Forderung in Frage kommt. Für die meisten Leerverkäufe in Kalifornien fallen keine Steuerstrafen mehr an.

Schritte zum Leerverkauf

Obwohl alle Kreditgeber unterschiedliche Anforderungen haben und von einem Kreditnehmer möglicherweise die Vorlage umfangreicher Unterlagen verlangen, geben Ihnen die folgenden Schritte eine recht gute Vorstellung davon, was Sie erwartet.

Rufen Sie den Kreditgeber an

Möglicherweise müssen Sie ein halbes Dutzend Anrufe tätigen, bevor Sie die Person finden, die für die Abwicklung von Leerverkäufen verantwortlich ist. Sie sollten mit der Abteilung „Immobilien-Leerverkauf“ oder „Workout“ sprechen und versuchen, den Namen des Verhandlungsführers herauszufinden. Auch diesen Schritt kann in vielen Fällen Ihr Immobilienmakler für Sie übernehmen.

Reichen Sie ein Autorisierungsschreiben ein 

Kreditgeber möchten in der Regel keine Ihrer persönlichen Daten ohne schriftliche Genehmigung weitergeben. Wenn Sie mit einem Immobilienmakler, Abschlussmakler, Titelunternehmen oder Anwalt zusammenarbeiten, erhalten Sie eine bessere Zusammenarbeit, wenn Sie einen Brief an den Kreditgeber schreiben, in dem Sie ihm die Erlaubnis geben, mit diesen spezifischen Interessenten über Ihr Darlehen zu sprechen. Das Schreiben sollte Folgendes enthalten:

• Adresse der Immobilie
• Kreditreferenznummer
• Ihr Name
• Das Datum und der Gültigkeitszeitraum
• Der Name und die Kontaktinformationen Ihres Agenten

Vorläufiges Netzblatt

Hierbei handelt es sich um eine geschätzte Abschlussrechnung, die den erwarteten Verkaufspreis sowie alle Verkaufskosten, unbezahlte Kreditsalden, ausstehende fällige Zahlungen und verspätete Gebühren, einschließlich Immobilienprovisionen, aufzeigt. Ihr Abschlussbevollmächtigter oder Anwalt sollte in der Lage sein, dies in Ihrem Namen vorzubereiten. Wenn das Endergebnis Bargeld für den Verkäufer anzeigt – eine gute Nachricht –, werden Sie wahrscheinlich keinen Leerverkauf benötigen.

Härtebrief

Je trauriger, desto besser für Ihren Härtefallbrief. Diese Sachverhaltsdarstellung beschreibt, wie Sie in diese finanzielle Zwickmühle geraten sind, und fordert den Kreditgeber auf, eine nicht vollständige Zahlung zu akzeptieren. Kreditgeber sind nicht unmenschlich und können verstehen, wenn Sie Ihren Job verloren haben, ins Krankenhaus eingeliefert wurden oder ein Lastwagen Ihre ganze Familie überfahren hat, aber Kreditgeber sind nicht besonders einfühlsam gegenüber Situationen, in denen es um Unehrlichkeit oder kriminelles Verhalten geht.

Einkommens- und Vermögensnachweise 

Am besten geben Sie Ihre finanzielle Situation wahrheitsgemäß und ehrlich an und legen Vermögenswerte offen. Kreditgeber möchten wissen, ob Sie über Sparkonten, Geldmarktkonten, Aktien oder Anleihen, handelbare Wertpapiere, Bargeld oder andere Immobilien oder etwas von materiellem Wert verfügen. Kreditgeber sind nicht im Wohltätigkeitsgeschäft tätig und verlangen häufig die Zusicherung, dass der Schuldner die von ihm erlassenen Schulden nicht zurückzahlen kann. Die Bank benötigt außerdem Gehaltsabrechnungen für 30 Tage.

Kopien von Kontoauszügen

Wenn auf Ihren Kontoauszügen nicht rechenschaftspflichtige Einzahlungen, große Bargeldabhebungen oder eine ungewöhnliche Anzahl von Schecks ausgewiesen sind, ist es wahrscheinlich eine gute Idee, dem Kreditgeber jeden dieser Posten zu erläutern. Darüber hinaus möchte der Kreditgeber möglicherweise, dass Sie über jede einzelne Einzahlung Rechenschaft ablegen, damit er feststellen kann, ob die Einzahlungen fortgesetzt werden. Normalerweise benötigen Banken Ihre letzten 2 Monate.

Vergleichende Marktanalyse

Manchmal fallen die Märkte und die Immobilienwerte fallen. Wenn dies einer der Gründe dafür ist, dass Sie Ihr Haus nicht für genug Geld verkaufen können, um den Kreditgeber abzubezahlen, sollte diese Tatsache für den Kreditgeber durch eine vergleichende Marktanalyse (CMA) belegt werden. Ihr Immobilienmakler kann für Sie eine CMA erstellen, in der die Preise ähnlicher Häuser aufgeführt sind:

• Aktiv am Markt
• Ausstehende Verkäufe
• Verkauft in den letzten 6 Monaten.

Kaufvertrag und Listungsvertrag 

Wenn Sie mit einem potenziellen Käufer eine Verkaufsvereinbarung treffen, benötigt der Kreditgeber eine Kopie des Angebots sowie eine Kopie Ihrer Listungsvereinbarung. Seien Sie darauf vorbereitet, dass der Kreditgeber die Gebühren neu aushandelt und die Zahlung für bestimmte Punkte wie Hausschutzpläne oder Termiteninspektionen verweigert.

Wenn nun alles gut geht, wird der Kreditgeber Ihren Leerverkauf genehmigen. Im Rahmen der Verhandlungen können Sie verlangen, dass der Kreditgeber den Kreditauskunfteien keine negative Bonitätsmeldung meldet, sind sich aber darüber im Klaren, dass der Kreditgeber nicht verpflichtet ist, dieser Bitte nachzukommen. Der Status der Bonitätsauskunft ist oft nicht verhandelbar.

Kauf eines Leerverkaufshauses

Wenn Sie erwägen, einen Leerverkauf zu tätigen, könnte dies Nachteile mit sich bringen. Zu Ihrem Schutz sollten Sie:

• Lassen Sie sich von einem kompetenten Immobilienanwalt beraten
• Rufen Sie einen Buchhalter an, um die Auswirkungen der Leerverkaufssteuer zu besprechen

Bedenken Sie auch, dass Leerverkäufe lange dauern können. Verzögerungen im Prozess können verschiedene Ursachen haben, insbesondere weil Leerverkäufen häufig eine geringere Priorität eingeräumt wird als regulären Hausverkäufen.