So ermitteln Sie die Hypothekenzinsen für Ihr Immobiliendarlehen

ByDr. J. K. Hartmann

Jeder Hausbesitzer sollte wissen, wie er die Hypothekenzinsen berechnet. Unabhängig davon, ob Sie den Kauf eines Eigenheims finanzieren oder Ihr bestehendes Hypothekendarlehen durch einen neuen Kredit refinanzieren, zahlen Sie die Zinsen im Voraus.

Die Höhe der im Voraus gezahlten Zinsen bestimmt, wann mit der ersten regulären Zahlung begonnen werden soll.Viele Kreditnehmer ziehen es vor, die Hypothekenzahlung am Ersten eines jeden Monats zu leisten. Manche bevorzugen den 15. Manchmal wählen Kreditgeber das Zahlungsdatum für Sie aus. Wenn Sie also eine Präferenz haben, fragen Sie nach.

Wichtige Erkenntnisse

  • Hypothekenzinsen werden nachträglich gezahlt, das heißt, Sie zahlen die Zinsen für den Monat vor dem Fälligkeitsdatum Ihrer Zahlung. 
  • Sie können Ihren unbezahlten Kapitalsaldo anhand Ihres Kreditsaldos und Zinssatzes berechnen. 
  • Sie können Ihre täglichen Zinsen für eine Kreditrückzahlung ermitteln, indem Sie Ihre monatlichen Zinsen durch 30 Tage dividieren.

Hypothekenzinsen werden nachträglich gezahlt

In den Vereinigten Staaten werden Zinsen nachträglich gezahlt. Mit Ihrer Tilgungs- und Zinszahlung werden die Zinsen für die 30 Tage unmittelbar vor dem Fälligkeitsdatum Ihrer Zahlung beglichen. Wenn Sie beispielsweise Ihr Haus verkaufen, wird Ihr Closing Agent eine Begünstigtenforderung anordnen, die auch die nicht gezahlten Zinsen einzieht.Schauen wir genauer hin.

Angenommen, Ihre Zahlung in Höhe von 599,55 $ ist am 1. Dezember fällig. Ihr Darlehenssaldo beträgt 100.000 $, wird mit 6 % pro Jahr verzinst und über 30 Jahre abgeschrieben. Wenn Sie Ihre Zahlung bis zum 1. Dezember leisten, zahlen Sie die Zinsen für den gesamten Monat November, alle 30 Tage.

Notiz

Wenn Sie Ihr Darlehen am 15. Oktober beenden, zahlen Sie die Kreditgeberzinsen vom 15. Oktober bis zum 31. Oktober im Voraus.

Es mag so aussehen, als ob Sie 45 Tage kostenlos erhalten, bevor Ihre erste Zahlung am 1. Dezember fällig wird, aber das ist nicht der Fall. Sie zahlen 15 Tage Zinsen vor Abschluss und weitere 30 Tage Zinsen, wenn Sie Ihre erste Zahlung leisten.

Ermitteln Sie Ihren unbezahlten Hauptdarlehenssaldo

Wenn Sie den Restbetrag Ihres unbezahlten Darlehens nach der ersten Hypothekenzahlung wissen möchten, können Sie unseren Tilgungsrechner verwenden. Aber wenn Sie verstehen möchten, wie Sie es selbst herausfinden können, lesen Sie weiter.

Nehmen Sie zunächst Ihren Kreditsaldo von 100.000 US-Dollar und multiplizieren Sie ihn mit Ihrem jährlichen Zinssatz von 6 %.Der jährliche Zinsbetrag beträgt 6.000 US-Dollar. Teilen Sie den jährlichen Zinsbetrag durch 12 Monate, um die monatlich fälligen Zinsen zu erhalten. Diese Zahl beträgt 500 $.

Da Ihre amortisierte Zahlung am 1. Dezember 599,55 US-Dollar beträgt, würden Sie zur Ermittlung des Kapitalanteils dieser Zahlung den monatlichen Zinsbetrag (500 US-Dollar) von der Kapital- und Zinszahlung (599,55 US-Dollar) abziehen. Das Ergebnis beträgt 99,55 $, was den Hauptbetrag Ihrer Zahlung darstellt.

Ziehen Sie nun den gezahlten Kapitalanteil von 99,55 US-Dollar vom unbezahlten Kapitalsaldo von 100.000 US-Dollar ab. Diese Zahl beträgt 99.900,45 US-Dollar, was dem verbleibenden unbezahlten Kapitalsaldo zum 1. Dezember entspricht. Wenn Sie einen Kredit abbezahlen, müssen Sie bis zu dem Tag, an dem der Kreditgeber den Rückzahlungsbetrag erhält, tägliche Zinsen zum unbezahlten Saldo hinzufügen.

Sie wissen jetzt, dass Ihr unbezahlter Kapitalsaldo nach Ihrer Dezemberzahlung 99.900,45 $ betragen wird. Um Ihren Restsaldo nach Ihrer Zahlung am 1. Januar zu ermitteln, berechnen Sie ihn anhand des neuen unbezahlten Saldos:

  • 99.900,45 $ x 6 % Zinsen = 5.994,03 $ ÷ nach 12 Monaten = 499,50 $ fällige Zinsen für Dezember.
  • Ihre Zahlung im Januar entspricht Ihrer Zahlung vom 1. Dezember, da sie amortisiert wird. Es kostet 599,55 $. Sie ziehen die für Dezember fälligen Zinsen in Höhe von 499,50 $ von Ihrer Zahlung ab. Damit verbleiben 100,05 $, die für Ihr Darlehen an den Kapitalgeber zu zahlen sind.
  • Ihr Kontostand zum 1. Dezember beträgt 99.900,45 $, von dem Sie den Kapitalanteil Ihrer Zahlung vom 1. Januar in Höhe von 100,05 abziehen. Das entspricht 99.800,40 $ als Ihrem neuen unbezahlten Kapitalsaldo.

Notiz

Mit jeder aufeinanderfolgenden Zahlung sinkt Ihr unbezahlter Kapitalsaldo um einen etwas höheren Kapitalminderungsbetrag im Vergleich zum Vormonat.

Denn obwohl der unbezahlte Restbetrag jeden Monat nach der gleichen Methode berechnet wird, erhöht sich Ihr Kapitalanteil der monatlichen Zahlung, während der Zinsanteil kleiner wird.

Berechnen Sie die täglichen Zinsen Ihrer Hypothek

Um die täglichen Zinsen für die Rückzahlung eines Kredits zu berechnen, multiplizieren Sie den Kapitalsaldo mit dem Zinssatz und dividieren Sie ihn durch 12 Monate. Dadurch erhalten Sie den monatlichen Zinssatz. Teilen Sie dann die monatlichen Zinsen durch 30 Tage, was den täglichen Zinsen entspricht.

Angenommen, Ihr Onkel schenkt Ihnen zu Silvester 100.000 US-Dollar und Sie beschließen, Ihre Hypothek am 5. Januar abzubezahlen. Sie wissen, dass Sie ab dem 1. Januar 99.800,40 US-Dollar schulden, aber auch Zinsen für fünf Tage schulden. Wie viel kostet das?

  • 99.800,40 $ x 6 % = 5.988,02 $. Durch 12 Monate dividieren = 499 $. Durch 30 Tage dividieren = 16,63 $ x 5 Tage = 83,17 $ fällige Zinsen für fünf Tage.
  • Sie würden dem Kreditgeber 99.800,40 $ plus 83,17 $ Zinsen überweisen, was einer Gesamtzahlung von 99.883,57 $ entspricht.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wie hoch ist derzeit der durchschnittliche Hypothekarzins?

Der durchschnittliche 30-jährige Hypothekenzins liegt im Juli 2021 bei etwa 2,8 %.

Wie entscheiden Banken, welchen Hypothekenzins sie Ihnen geben?

Ihr Hypothekenzins hängt von der Einschätzung des Kreditgebers ab, wie riskant das Darlehen ist. Zu den Faktoren, die diese Meinung beeinflussen, gehören Ihre Kreditwürdigkeit, die Laufzeit der Hypothek, der Standort des Hauses, der Gesamtkreditbetrag und die Höhe der Anzahlung.