So ermitteln Sie den Preis für Ihr zum Verkauf stehendes Haus

Der richtige Preis für Ihr Haus kann der wichtigste Faktor sein, wenn Sie Ihr Haus verkaufen. Sie sollten die Immobilie nicht überbewerten, da Sie nach den ersten zwei bis drei Besichtigungswochen die Frische der Attraktivität des Hauses verlieren. Nachfrage und Interesse lassen nach etwa 21 Tagen nach.

Natürlich hindert Sie nichts daran, den Preis später zu senken, aber das kann auch eine Frage von „zu wenig zu spät“ sein. Sie benötigen eine vergleichende Marktanalyse (CMA), damit Sie möglichst nah am Wert sind.

Das Preisdilemma

Auch wenn ein zu hoher Preis ein Fehler sein kann, machen Sie sich keine Sorgen, wenn der Preis für Ihr Haus zu niedrig ist. Immobilien, deren Preis unter dem Marktwert liegt, erhalten oft mehrere Angebote, die den Preis dann auf Marktniveau treiben.Bei der Preisgestaltung kommt es vor allem auf Angebot und Nachfrage an.

Die meisten Makler bereiten für Sie eine CMA vor, Sie können jedoch auch selbst eine erstellen.

Die CMA: Vergleichbare Einträge abrufen

Schauen Sie sich zunächst jedes ähnliche Haus an, das in den letzten sechs Monaten in der gleichen Nachbarschaft wie Ihr Grundstück gelistet wurde. Gutachter verwenden keine Vergütungen, die älter als drei Monate sind, daher sollten Sie den Zeitrahmen möglicherweise noch weiter einschränken.

Idealerweise möchten Sie dem geschätzten Wert Ihres Hauses nahekommen.

Oft übersehene Details

Beim Vergleich von Häusern kann man einige Feinheiten leicht übersehen:

• Achten Sie auf die Trennlinien in der Nachbarschaft und auf physische Barrieren wie Hauptstraßen, Autobahnen oder Eisenbahnlinien. Vergleichen Sie nicht den Bestand von der „anderen Seite der Gleise“.

• Vergleichen Sie ähnliche Quadratmeterzahlen, wenn möglich, mit einer Abweichung von 10 % nach oben oder unten.
• Vergleichen Sie ähnliche Altersgruppen. Ein Viertel könnte aus Häusern bestehen, die in den 1950er Jahren gebaut wurden, und es könnte direkt neben einem anderen Ring aus Bauarbeiten aus den 1980er Jahren liegen. Die Werte zwischen den beiden werden unterschiedlich sein. Stellen Sie sicher, dass Sie Äpfel mit Äpfeln vergleichen.

Schätzen Sie die Wünschbarkeit ehrlich ein. Möglicherweise können Sie mit einer Prämie davonkommen, wenn Sie das Glück haben, ein Traumhaus zu besitzen, bei dem Käufer beim Betreten ohnmächtig werden.

Schauen Sie sich die verkauften Comps an

Vergleichen Sie die ursprünglichen Listenpreise der Häuser mit den endgültigen Verkaufspreisen, um etwaige Preisnachlässe zu ermitteln. Vergleichen Sie die endgültigen Listenpreise mit den tatsächlichen Verkaufspreisen, um die Verhältnisse zu ermitteln. Vergleichen Sie im Idealfall mit mindestens drei Immobilien, die zum Marktwert verkauft wurden.

Die meisten örtlichen Gutachterbüros stellen Verkaufslisten zur Verfügung, und einige Zeitungen veröffentlichen vierteljährliche Verkaufsberichte in ihren Unternehmens- und/oder Immobilienrubriken.

Passen Sie die endgültigen Verkaufspreise nach oben oder unten an, um Losgrößenabweichungen, Konfigurationen und Annehmlichkeiten oder Upgrades zu berücksichtigen.

Suchen Sie nach zurückgezogenen und abgelaufenen Angeboten

Rufen Sie den Verlauf aller abgelaufenen und zurückgezogenen Angebote ab, um festzustellen, ob einige davon vom Markt genommen und erneut gelistet wurden. „Abgelaufen“ bedeutet, dass die Laufzeit der Listungsvereinbarung ohne Verkauf abgelaufen ist. „Zurückgezogen“ bedeutet, dass die Kotierungsvereinbarung noch in Kraft ist, der Hausbesitzer die Immobilie jedoch nicht mehr vermarkten möchte.

Addieren Sie diese Tage auf dem Markt wieder zu den Angebotszeiträumen, um die tatsächliche Anzahl der Tage zu erhalten, an denen die Immobilien auf dem Markt waren. Suchen Sie nach Mustern, warum sie nicht verkauft haben, und notieren Sie etwaige gemeinsame Faktoren. Welcher Makler hatte den Eintrag? War es ein Unternehmen, das normalerweise alles verkauft, was es anbietet, oder war es ein Discount-Makler, der möglicherweise nicht genug Geld für die Vermarktung des Hauses ausgegeben hat?

Ausstehende Verkäufe

Die endgültigen Verkaufspreise von Häusern, die noch nicht verkauft wurden, sind bis zum Abschluss der Transaktionen nicht bekannt. Das hindert Sie jedoch nicht daran, die Immobilienmakler anzurufen und sie zu bitten, Ihnen mitzuteilen, für wie viel eine Immobilie verkauft wird. Einige Agenten werden es Ihnen sagen, andere nicht.

Notieren Sie sich auch hier die Tage auf dem Markt. Das kann einen direkten Einfluss darauf haben, wie lange es dauern wird, bis Sie ein Angebot sehen. Untersuchen Sie die Historie dieser Angebote, um Preisnachlässe zu ermitteln.

Aktive Einträge

Bedenken Sie, dass Verkäufer für ihre Häuser alles verlangen können, was sie wollen. Das bedeutet nicht unbedingt, dass sie diesen Preis tatsächlich erhalten.

Besichtigen Sie diese Häuser im aktiven Angebot, damit Sie sehen können, was Käufer bei ihrem Besuch sehen werden. Notieren Sie, was Ihnen an den Immobilien gefällt und was nicht, sowie das allgemeine Gefühl, das Sie beim Betreten der Häuser hatten.

Diese Immobilien sind Ihre Konkurrenz. Fragen Sie sich, warum ein Käufer Ihr Haus einem dieser anderen vorziehen würde oder nicht, und passen Sie dann Ihren Preis entsprechend an.

Kostenvergleiche für Quadratmeter

Nachdem Sie ein Angebot erhalten haben, wird der Kreditgeber des Käufers ein Wertgutachten in Auftrag geben. Daher sollten Sie Häuser mit ähnlicher Quadratmeterzahl vergleichen, um dem letztendlich geschätzten Wert so nahe wie möglich zu kommen. Gutachter weichen nicht gerne um mehr als 25 % ab und bleiben lieber innerhalb von 10 % der Nettoquadratfußberechnungen. Vergleichbare Häuser sind solche mit einer Fläche von 1.800 bis 2.200 Quadratfuß, wenn Ihr Haus 2.000 Quadratfuß groß ist.

Die durchschnittlichen Quadratmeterkosten bedeuten nicht, dass Sie Ihre Quadratmeterzahl einfach mit dieser Zahl multiplizieren können, zumindest nicht, wenn Ihr Haus durchschnittlich groß ist. Der Preis pro Quadratmeter steigt mit abnehmender Größe und sinkt mit zunehmender Größe.

Marktabhängige Preisgestaltung

Der nächste Schritt, nachdem Sie alle Ihre Daten gesammelt haben, besteht darin, sie anhand der Marktbedingungen zu analysieren.

Angenommen, die letzten drei vergleichbaren Verkäufe in Ihrer Nachbarschaft beliefen sich auf 250.000 US-Dollar. Ihr Verkaufspreis lässt möglicherweise etwas Spielraum für Verhandlungen auf dem Käufermarkt, aber Sie möchten nah genug am letzten vergleichbaren Verkauf sein, um einen Käufer zu einer Besichtigung Ihres Hauses zu verleiten. Möglicherweise müssen Sie den Preis für Ihr Haus auf 249.900 US-Dollar festlegen und sich mit 245.000 US-Dollar zufrieden geben, um es auf einem solchen Markt zu verkaufen.

Umgekehrt möchten Sie möglicherweise 10 % mehr zum letzten vergleichbaren Verkauf auf dem Markt eines Verkäufers hinzufügen. Sie können mehr verlangen als beim letzten vergleichbaren Verkauf, und Sie werden es wahrscheinlich bekommen, wenn der Lagerbestand gering und es viele Käufer gibt. Dieses 250.000-Dollar-Haus könnte für 265.000 Dollar oder mehr verkauft werden.

Möglicherweise möchten Sie Ihren Preis zunächst auf den letzten vergleichbaren Verkauf in einem ausgeglichenen oder neutralen Markt festlegen und ihn dann an den Markttrend anpassen. Ein Preis von 254.500 US-Dollar wäre sinnvoll, wenn der letzte Verkauf vor drei Monaten abgeschlossen wäre, aber der Durchschnittspreis ist seitdem leicht um 1 % pro Monat gestiegen.

Hilfe ist verfügbar

Besuchen Sie die Website der Federal Housing Finance Agency, wenn Sie das Gefühl haben, dass Ihnen die Situation überfordert ist. Es bietet verschiedene Tools, die Ihnen weiterhelfen, darunter einen Hauspreisrechner, der Ihnen dabei helfen kann, Faktoren für die Wertsteigerung seit dem Kauf der Immobilie einzubeziehen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)