So ermitteln Sie angemessene Kosten für Mieterschäden

ByDr. J. K. Hartmann

Ein Vermieter kann dem Mieter eine Gebühr in Rechnung stellen, indem er Geld von seiner Kaution abzieht, wenn der Mieter seine Mieteinheit beschädigt. Das Verständnis der Regeln kann Ihnen dabei helfen, die angemessenen Gebühren für Mieterschäden zu ermitteln, damit diese bei einer Schlichtung oder einem Bagatellgericht mit größerer Wahrscheinlichkeit bestehen bleiben.

Um Klarheit und Gerechtigkeit zu gewährleisten, sollten Sie auch eine Liste möglicher Schäden und der entsprechenden Kosten erstellen. Dies kann passieren, wenn der Mieter die Zahlung verweigert oder die Verantwortung für das Problem übernimmt.

Wichtige Erkenntnisse

  • Es ist wichtig, die Einheit vor dem Einzugstermin gemeinsam mit Ihrem Mieter zu besichtigen, damit Sie gemeinsam den Zustand der Immobilie beurteilen und ihn den Zustand schriftlich bestätigen lassen können.
  • In den meisten Staaten gibt es keine Obergrenze dafür, wie viel ein Vermieter für Schäden verlangen kann, aber Sie sollten in der Lage sein, die Kosten für die Durchführung von Reparaturen zu rechtfertigen.
  • Vermieter können keine Gebühren für normale Abnutzung in Rechnung stellen, beispielsweise für dünne Stellen im Teppichboden in der Nähe der Eingangstür, die nach fünf Jahren sichtbar werden.
  • In den meisten Staaten ist es erforderlich, dass Sie den Mietern eine schriftliche Mitteilung zukommen lassen, bevor Sie Abzüge von der Kaution für Schäden oder aus anderen Gründen vornehmen.

Überprüfen Sie die Einheit, bevor die Mieter einziehen

Einer der wichtigsten Faktoren, um einem Mieter Schadensersatzansprüche in Rechnung stellen zu können, entsteht bereits vor dem Einzug des Mieters. Die Einzugsbesichtigung dokumentiert den Zustand der Mietsache zum Zeitpunkt der Übernahme durch den Mieter, einschließlich etwaiger bestehender Mängel. Erwägen Sie die Erstellung einer Checkliste, die als Nachweis dafür dient, dass die Wohnung und die Einrichtung beim Einzug des Mieters in gutem Zustand waren.

Notiz

Der Mieter muss die Checkliste für die Einzugsbesichtigung unterzeichnen und dabei erklären, dass er mit dem Zustand der Immobilie einverstanden ist und/oder angeben, womit er nicht einverstanden ist.

Bei der Schadensermittlung zu berücksichtigende Faktoren

Reparaturen sind in der Regel so spezifisch, dass es schwierig sein kann, eine Standardliste potenzieller Reparaturkosten für Ihre Immobilie zusammenzustellen. Ein Mieter könnte eine Windel in die Toilette spülen und dazu führen, dass sich die gesamte Hauptkanalisation des Grundstücks verstopft. Ein anderer könnte das Gleiche tun und nur dazu führen, dass die Toilette vorübergehend überläuft. Dies könnte jedoch zu einem Wasserschaden an der Decke des Mieters im darunter liegenden Stockwerk führen.

Was auch immer passiert, Sie sollten jede Reparatur untersuchen, um die spezifischen Kosten zu ermitteln. Hier sind einige Faktoren, die Sie berücksichtigen sollten.

  • Alter des Artikels: War der beschädigte Gegenstand brandneu oder lag er schon mehrere Jahre auf dem Grundstück?
  • Originalkosten des Artikels: Wie viel hat der Artikel beim ursprünglichen Kauf gekostet? War es ein 20-Dollar-Rauchmelder oder ein 500-Dollar-Waschtisch?
  • Reparatur oder kompletter Austausch: Beinhaltet die Reparatur die Reparatur eines kleinen Teils des Artikels oder den Austausch des Ganzen? Ersetzen Sie nur die Waschtischplatte oder muss der gesamte Waschtisch ausgetauscht werden?
  • Dauer bis zum Abschluss der Reparatur: Besteht die Reparatur lediglich darin, in den Laden zu gehen, um ein Ersatzteil zu besorgen, oder wird es ein viertägiger Prozess sein, den Badezimmerboden neu zu verfliesen?
  • Besondere Fähigkeiten erforderlich: Müssen Sie für die Reparatur jemanden beauftragen, beispielsweise einen zugelassenen Klempner oder Elektriker, oder können Sie die Arbeiten selbst durchführen?

Überprüfen Sie die Kautionsgesetze Ihres Staates

Beachten Sie, dass die Gesetze zur Kaution von Staat zu Staat unterschiedlich sein können. In den Gesetzen Floridas ist beispielsweise genau festgelegt, was ein Vermieter möglicherweise von einer Kaution abziehen kann, und es ist eine 30-tägige Mitteilung an den Mieter erforderlich.

Sie können keine Kosten für normale Abnutzung in Rechnung stellen

Vermieter können den Mietern den verursachten Schaden in Rechnung stellen, nicht jedoch die normale Abnutzung. Normaler Verschleiß entsteht durch normalen Gebrauch, während Schäden durch Missbrauch oder Vernachlässigung entstehen.

Beispiele für Verschleiß vs. Schäden

Betrachten Sie diese Beispiele für Verschleiß und Schäden.

Verschleiß

  • Lockerer Türknauf

  • Schranktür lässt sich nicht vollständig schließen

  • Die Dusche muss neu abgedichtet werden

Schaden

  • Kaputte Fliesen

  • Flecken auf dem Teppich

  • Große Löcher im Trockenbau

Holen Sie sich verschiedene Kostenvoranschläge für Auftragnehmer ein

Möglicherweise möchten Sie zwei oder drei Kostenvoranschläge von verschiedenen Auftragnehmern für Reparaturen einholen, bei denen Sie eine andere Person mit der Ausführung der Arbeiten beauftragen müssen.

Notiz

Sie können dem Mieter (und gegebenenfalls dem Gericht) eine Kopie dieser Kostenvoranschläge des Auftragnehmers zur Verfügung stellen, damit dieser versteht, wie Sie zu den Reparaturkosten gekommen sind.

Sie können auch Websites wie HomeAdvisor nutzen, um eine Schätzung der durchschnittlichen Kosten in Ihrer Region zu erhalten. Der True Cost Guide kann Ihnen bei Schätzungen helfen. Mit HomeWyse können Sie auch Materialkosten, Installationskosten und Wartungskosten in Ihrer Postleitzahl abschätzen.

Stellen Sie Kopien der Quittungen bereit

Sie müssen den Mietern eine Kopie der Quittung über die für die Durchführung der Reparatur aufgewendeten Materialien und Arbeitskräfte aushändigen, wenn Sie ihnen diese in Rechnung stellen. Sie müssen ihnen nach Treu und Glauben eine Schätzung der Kosten für die Durchführung der Reparatur vorlegen, wenn Sie diese noch nicht abgeschlossen haben.

Geben Sie eine detaillierte Liste der von Ihnen in Rechnung gestellten Schäden an

Sie müssen dem Mieter eine detaillierte Liste aller Schäden und der Kosten jeder Reparatur vorlegen, wenn Sie Abzüge von der Kaution vornehmen. Die Liste muss bei der Rückzahlung der geschuldeten Kaution an den Mieter beigefügt werden. Sie müssen alle relevanten Quittungen oder Kostenvoranschläge für die Arbeiten beifügen.

Sie müssen ihnen außerdem eine schriftliche Mitteilung über den Schaden schicken, den sie an der Immobilie verursacht haben, sowie eine Rechnung mit einer Aufschlüsselung des Betrags, den sie zu zahlen haben, wenn Sie den Schaden während ihres Mietverhältnisses entdecken. Auch hier müssen Sie sämtliche Quittungen und tatsächliche oder nach Treu und Glauben erfolgende Schätzungen beifügen.

Vor- und Nachteile einer Standard-Reinigungs- und Reparaturliste

Einige Vermieter enthalten in ihren Mietverträgen eine Auflistung der üblichen Reparaturkosten. In dieser Liste werden verschiedene Arten von Schäden aufgeführt und wie viel Sie dem Mieter für die Reparatur in Rechnung stellen. Sie könnten sagen: „Ersetzen eines fehlenden Rauchmelders: 40 $“ oder „Ersetzen eines zerbrochenen Glases im Fenster: 150 $“. Dieser Ansatz hat jedoch Vor- und Nachteile.

Vorteile

  • Mieter wissen von Anfang an, wie hoch die konkreten Schäden auf sie werden.

  • Ein Mieter wird wissen, dass es schwierig sein wird, diese Kosten vor Gericht anzufechten, wenn er diese Reparaturliste unterschreibt.

Nachteile

  • Auch wenn die Reparatur umfangreicher ausfällt, können Sie sich darauf beschränken, den in der Liste aufgeführten Betrag einzuziehen.

  • Mieter gehen möglicherweise nicht sorgfältig mit den Räumlichkeiten um, wenn sie der Meinung sind, dass die von Ihnen verlangten Beträge gering sind und kein Grund zur Sorge bestehen.

Vorteile erklärt

Der Vorteil der Verwendung einer Reparaturkostenliste besteht darin, dass Mieter wissen, wie viel Sie ihnen für bestimmte Schäden in Rechnung stellen. Es könnte für den Mieter schwierig sein, die Kosten solcher Reparaturen vor Gericht anzufechten, wenn er die Reparaturliste unterzeichnet und diesen Beträgen im Rahmen des Mietvertrags zugestimmt hat.

Nachteile erklärt

Der Nachteil besteht darin, dass es Ihnen möglicherweise schwerfällt, mehr als den in der Liste aufgeführten Betrag zu verlangen, wenn sich herausstellt, dass die Reparatur umfangreicher ist als erwartet. Außerdem sind Mieter möglicherweise nicht so vorsichtig oder sorgen sich nicht um die gründliche Reinigung der Wohnung, wenn sie ausziehen, wenn sie der Meinung sind, dass die Kosten, die Sie für solche Reparaturen verlangen, gering sind.

Das Fazit

Als Vermieter müssen Sie wahrscheinlich von Zeit zu Zeit die Unordnung der Mieter oder versehentliche Schäden an Ihren Einheiten beseitigen, aber Sie sollten in der Lage sein, das Problem zu beheben, wenn Sie bereit sind, zu berechnen, wie viel Sie ihnen für die Reparatur oder den Ersatz beschädigter Gegenstände in Rechnung stellen müssen. Sie sollten in der Lage sein, das Problem zu beheben – oder bereit zu sein, Ihren Fall vor Gericht zu vertreten –, wenn Sie mit den örtlichen Mietgesetzen vertraut sind.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wie hoch darf ein Vermieter maximal Schadensersatz verlangen?

In den meisten Staaten, beispielsweise in Washington, gibt es keine bestimmte Grenze dafür, wie viel ein Vermieter gesetzlich von der Kaution für Schäden abziehen kann. Der Betrag muss in der Regel lediglich als angemessen angesehen und schriftlich dokumentiert werden.

Kann ein Vermieter Abnutzungserscheinungen in Rechnung stellen?

Vermieter können für normale Abnutzung keine Gebühren erheben. Teppiche, Geräte, Schränke und Holzarbeiten nutzen sich nach jahrelangem Gebrauch einfach ab. Dies ist zu erwarten und wird nicht als „Schaden“ betrachtet.

Können Vermieter Ihnen die Reinigung in Rechnung stellen?

Auch hier kann es vom Landesrecht abhängen. In Massachusetts ist es beispielsweise Vermietern nicht gestattet, Gebühren für die Teppichreinigung zu erheben, diese Regel gilt jedoch nur für die „routinemäßige“ Reinigung.Dies würde wahrscheinlich nicht zutreffen, wenn Sie Ihrem Kind erlauben würden, mit den Fingern auf den Boden zu malen.

Wie lange nach dem Auszug kann Ihnen ein Vermieter Schadensersatz in Rechnung stellen?

In den meisten Staaten gibt es Fristen, innerhalb derer ein Vermieter eine Kaution abzüglich etwaiger Schadensersatzforderungen zurückzahlen muss. Vermieter haben 30 Tage Zeit in New Jersey.