So erkennen Sie, ob Ihr Angebot von einem anderen Hauskäufer überboten wurde

ByDr. J. K. Hartmann

Das ist eine entmutigende Frage für jeden angehenden Hausbesitzer. Wenn ein Verkäufer Ihr Angebot annimmt, kann ein anderer Hauskäufer Sie dann überbieten?

Die Antwort hängt davon ab, ob das Angebot rechtsverbindlich ist, und die Definition hierfür ist von Staat zu Staat unterschiedlich. Was in Arizona gilt, trifft möglicherweise nicht auf Immobilien in New Jersey zu. Der Vertrag kommt in der Regel erst mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages zustande.

Erfahren Sie mehr darüber, wann und ob ein Verkäufer ein höheres Angebot annehmen kann.

Wichtige Erkenntnisse

  • Im Allgemeinen kann der Verkäufer kein weiteres Angebot annehmen, sobald alle Parteien den Kaufvertrag unterzeichnet haben; Die detaillierten Situationen und Landesgesetze können jedoch variieren.
  • Es gibt Situationen, in denen Sie vielleicht denken, dass Ihr Angebot angenommen wurde, dies aber tatsächlich nicht der Fall ist.
  • Wenn der Kaufvertrag nicht unterzeichnet wurde, könnte der Verkäufer ein anderes Angebot annehmen, auch wenn Sie glauben, dass er Ihr Angebot angenommen hat.
  • Der Verkäufer kann Ihren Vertrag im Allgemeinen nicht kündigen, wenn Sie sich daran halten, nur weil der Verkäufer von einem anderen Käufer ein besseres Angebot erhalten hat.

Wann kann ein Verkäufer an einen anderen Käufer verkaufen?

Im Allgemeinen kann der Verkäufer kein weiteres Angebot annehmen, sobald alle Parteien den Kaufvertrag unterzeichnet haben. Fragen Sie jedoch Ihren Immobilienmakler nach den Gesetzen in Ihrem Bundesstaat. In New Jersey kann beispielsweise jede Partei den Vertrag von einem Anwalt überprüfen lassen. Der Kaufvertrag ist erst nach Ablauf der dreitägigen anwaltlichen Prüfungsfrist bindend.

Das mag einfach erscheinen, aber es gibt Situationen, in denen Sie vielleicht denken, dass Ihr Angebot angenommen wurde, dies aber nicht der Fall ist. Sie können beispielsweise ein Angebot abgeben, und anstatt ein Gegenangebot zu verfassen, verhandelt der Vertreter des Verkäufers mündlich mit Ihrem Vertreter. Sie einigen sich auf den Preis, der Kaufvertrag ist jedoch noch nicht unterzeichnet. In diesem Fall könnte der Verkäufer ein anderes Angebot annehmen, obwohl er Ihr Angebot technisch angenommen hat, da der Kaufvertrag nicht unterzeichnet wurde.

Notiz

Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihr Angebot aufgrund Ihrer Rasse, Religion, Ihres Geschlechts, Ihrer sexuellen Orientierung, Ihrer Behinderung oder Ihres Familienstands abgelehnt wurde, können Sie eine Beschwerde beim Office of Fair Housing and Equal Opportunity einreichen.

Annahme von Leerverkaufsangeboten und Angebotsgebote

Leerverkäufe funktionieren etwas anders. Im Allgemeinen werden viele Leerverkäufe durch ein Dokument namens Short Sale Addendum (SSA) weitergeführt. Das SSA dient dem Schutz von Verkäufern und Käufern bei Leerverkaufstransaktionen. Es ändert den Kaufvertrag.

Bei den meisten Immobilientransaktionen läuft der Prozess wie folgt ab:

  • Das Angebot wird dem Verkäufer vorgelegt.
  • Der Verkäufer nimmt das Angebot an und unterzeichnet es.
  • Das ausgeführte Angebot wird dem Käufer zugestellt.

Eine geringfügige Abweichung liegt vor, wenn der Verkäufer einen Teil des Angebots klarstellen oder aus anderen Gründen einen Aspekt des Angebots ändern muss:

  • Das Angebot wird dem Verkäufer vorgelegt.
  • Der Verkäufer gibt ein Gegenangebot ab.
  • Der Käufer nimmt das Gegenangebot an.
  • Das ausgeführte Angebot wird dem Verkäufer zugestellt.

Dies gilt auch für einen Leerverkauf. Der Hauptunterschied besteht darin, dass der Nachtrag zum Leerverkauf die Art und Weise ändern kann, wie Angebote präsentiert, angenommen, kontert und geliefert werden. Die SSA befasst sich auch mit:

  • Der Zeitraum, in dem alle Parteien auf die Genehmigung des Leerverkaufs warten
  • Die Anzahl der an die Bank gesendeten Angebote
  • Ob der Verkäufer die Käufer informieren muss, wenn andere Angebote an die Bank gesendet werden

Die Annahme des Angebots erfolgt durch die Bestätigung. Der Vertrag legt fest, wer den Vertrag zur Bestätigung erhält. In Kalifornien zum Beispiel erlauben Verträge entweder dem Makler oder dem Käufer, den Empfang zu bestätigen, je nachdem, wessen Name auf der Unterschriftsseite eingetragen ist. Einige Makler vergessen, ihren Namen auf dieser Seite anzugeben, sodass das Angebot vom Käufer bestätigt werden muss, was zusätzliche Zeit kostet.

Senden von Ersatzangeboten für Leerverkäufe

In den meisten Fällen kann ein Verkäufer nur an einen Käufer verkaufen. Der Verkäufer kann nicht zustimmen, gleichzeitig an mehrere konkurrierende Käufer zu verkaufen. Darüber hinaus kann der Verkäufer Ihren Vertrag im Allgemeinen nicht kündigen, wenn Sie sich daran halten, nur weil der Verkäufer von einem anderen Käufer ein besseres Angebot erhalten hat.

Aber es gibt Möglichkeiten, dies zu umgehen. Eine dieser Möglichkeiten besteht darin, dass der Verkäufer der Bank ein zweites Angebot (ein Ersatzangebot) sendet, das höher ist als Ihr Angebot, da die Bank möglicherweise fragt, welches Angebot der Verkäufer von der Bank annehmen möchte. In diesem Fall könnte der Verkäufer auf das zweite Angebot verweisen. Wenn Ihr Angebot von einer Bankgenehmigung abhängig ist, könnten Sie Ihr Angebot an den Käufer verlieren, der Sie überboten hat.

Das kommt zwar selten vor, kann aber passieren. Ein anderer Käufer kann auch direkt ein Angebot an die Bank senden und den Makler und den Verkäufer vollständig umgehen. Auch hier ist es selten, aber ein Käufer könnte es tun. Zum Schutz wird Käufern von Leerverkäufen empfohlen, sich rechtlich beraten zu lassen.