So berechnen Sie Teilveräußerungen von Vermögenswerten für Steuerzwecke

Bestimmte Verbesserungen, Restaurierungen oder Anpassungen an einer Immobilie können Ihnen steuerlich die Möglichkeit bieten, die alte Immobilie teilweise zu veräußern und die neue Immobilie zu kapitalisieren. Es gibt viele Möglichkeiten, die Wertveränderung der Immobilie in diesem Fall einzuschätzen, und es ist wichtig zu lernen, wie man diese Berechnung durchführt, damit Sie die vielen anderen Steuervorteile, die Ihnen möglicherweise zur Verfügung stehen, nicht verpassen.

Entsorgen Sie das Alte und nutzen Sie das Neue

Angenommen, Sie haben das Dach Ihres Mietobjekts ausgetauscht. Das alte Dach gibt es nicht mehr, aber die Kosten für dieses alte Dach waren in den Kosten des gesamten Gebäudes enthalten, und Sie haben seit dem ersten Kauf eine steuerliche Abschreibung vorgenommen.

Sie haben beim Kauf der Immobilie einen Preis bezahlt, und zwar für das Grundstück und das Gebäude. Das Dach war definitiv Teil des Gebäudes, daher werden die Kosten für das alte Dach über 27 1/2 Jahre (bei Wohnimmobilien) bzw. 39 Jahre (bei Gewerbeimmobilien) abgeschrieben.

Sie müssen daher die Kosten für das alte Dach aus den Kosten des Gebäudes herausrechnen, es entsorgen und das neue Dach aktivieren und abschreiben.

Was sind die Vorteile? 

Sie haben das alte Dach entsorgt – es existiert nicht mehr – aber da Sie es nicht verkaufen, gibt es keinen Bruttoerlös. Der Gewinn aus der Veräußerung beträgt daher null Erlös abzüglich der verbleibenden Kostenbasis, was bedeutet, dass Sie einen Verlust haben.

Das ist eine negative Einkommenszahl, die Ihr Gesamteinkommen, Ihr bereinigtes Bruttoeinkommen und Ihr steuerpflichtiges Einkommen verringert. Wenn Verluste das Einkommen verringern, geschieht dies zum Zweck der Messung passiver Aktivitätsverluste, der Nettokapitalertragssteuer, der zusätzlichen Medicare-Steuer, der alternativen Mindeststeuer und einer ganzen Reihe anderer einkommensabhängiger Berechnungen.

Dann gibt es noch die kumulierte Abschreibung. Wenn Sie einen Teil des Vermögenswerts veräußern, entfernen Sie sowohl die Kosten als auch die kumulierte Abschreibung vom ursprünglichen Vermögenswert. Sie erhalten zum jetzigen Zeitpunkt einen abzugsfähigen Verlust und müssen weniger Wertverluste zurückerhalten, wenn die Immobilie in der Zukunft verkauft wird.

So berechnen Sie eine Teilverteilung

Der grundsätzliche Ablauf einer Teilverteilung läuft folgendermaßen ab:

1. Ermitteln Sie die Kosten für die Ersatzimmobilie.
2. Arbeiten Sie anhand dieser Kosten rückwärts, um die historischen Kosten der ursprünglichen Immobilie zu ermitteln.
3. Bestimmen Sie die Änderungsrate.
4. Diskontieren Sie die aktuellen Kosten mithilfe der Änderungsrate auf die historischen Kosten. 
5. Trennen Sie Basis und Abschreibung.
6. Veräußern Sie den Teilvermögenswert und berechnen Sie Gewinn oder Verlust.
7. Aktivieren Sie den neuen Vermögenswert und beginnen Sie mit der Abschreibung.

Ein Beispiel

Angenommen, Sie haben die Immobilie am 1. September 2016 gekauft und vermietet. Die Kosten für das Gebäude, ohne die Grundstückskosten, betrugen 250.000 US-Dollar. Bis zum 31. Dezember 2018 hätten Sie eine Wertminderung in Höhe von 20.833 US-Dollar realisiert.

Jetzt tauschen Sie das Dach aus. Dort wurde am 1. Dezember 2020 das neue Dach des Gebäudes angebracht. Die Kosten für das neue Dach beliefen sich auf 12.000 US-Dollar.

Trennen Sie die ursprünglichen Kosten 

Laut IRS können Sie die ursprünglichen Kosten des Daches mit „jeder angemessenen Methode“ trennen.Die Methode muss konsistent für alle Teile desselben Vermögenswerts gelten.

Zu den sinnvollen Methoden gehören:

• Verwendung der Rabattmethode „Produzentenpreisindex“ (nur für Restaurierungen)
• Zuordnung der Anschaffungskosten des ursprünglichen Vermögenswerts auf Grundlage des Verhältnisses der Wiederbeschaffungskosten der Teilveräußerung zu den Wiederbeschaffungskosten des gesamten Vermögenswerts
• Durchführung einer Kostentrennungsstudie
• Verwendung Ihrer Steuerunterlagen

Die erste Methode, die Diskontierung, ähnelt der Aufzinsung von Zinsen, jedoch in umgekehrter Reihenfolge. Die Methode ist die objektivste der offiziell genehmigten Methoden, die in den Treasury Regulations beschrieben sind. Sie können entweder den Erzeugerpreisindex für Fertigwaren oder den Erzeugerpreisindex für die Endnachfrage verwenden. Beide sind auf der Website des Bureau of Labor Statistics zu finden.

Die zweite Methode besteht darin, die Wiederbeschaffungskosten der Komponente durch die Wiederbeschaffungskosten für die gesamte Anlage zu dividieren. Daraus ergibt sich ein Verhältnis, das dann mit den ursprünglichen Kosten des gesamten Vermögenswerts multipliziert wird.

Die dritte Methode besteht darin, einen Fachmann mit der Durchführung einer Kostentrennungsstudie zu beauftragen.

Die vierte Methode richtet sich an den ambitionierten Steuerzahler, der die Anlage tatsächlich gebaut hat und anhand seiner eigenen Unterlagen die Kosten für jede Komponente ermitteln kann.

Verwendung der Rabattmethode mit Preisindizes 

So gelten die beiden Datensätze für unser Dachbeispiel von oben.

Tabelle 1: Erzeugerpreisindex – Endnachfrage nach Rohstoffen (WPUFD4)

Tabelle 2: Erzeugerpreisindex – Rohstoffe Fertigwaren (WPUSOP3000)

Wenn Sie (P) neben einem Index sehen, bedeutet dies, dass es sich um einen „vorläufigen“ Index handelt. Alle Indizes unterliegen einer Überarbeitung vier Monate nach der ursprünglichen Veröffentlichung.

Ermitteln des Diskontsatzes

Das Miethaus wurde ursprünglich am 1. September 2016 in Betrieb genommen. Die Indizes für dieses Datum sind fett gedruckt.

Das Dach wurde am 1. Dezember 2020 in Betrieb genommen. Die Indizes für dieses Datum sind ebenfalls fett gedruckt.

Ermitteln Sie nun die prozentuale Änderung zwischen den beiden Indizes, beginnend mit demPPI-Rohstoff-Endnachfrage (Tabelle 1). Die Rechnung geht so:

Unter Verwendung der PPI-Rohstoffendnachfrage beträgt die Änderungsrate (R) 6,96 %.

Machen Sie dasselbe mit demPPI-Commodities Fertigwaren (Tabelle 2).

Unter Verwendung des PPI-Commodities Fertigwaren beträgt die Änderungsrate (R) 6,83 %.

Das IRS erlaubt Ihnen, beide Methoden zu verwenden. Jetzt müssen Sie herausfinden, welche am sinnvollsten ist.

Verwendung der Änderungsrate 

Sie können den Rabatt auf zwei mathematisch äquivalente Arten berechnen. Teilen Sie die Wiederbeschaffungskosten durch 1+R oder multiplizieren Sie die Wiederbeschaffungskosten mit dem PPI für den Monat, in dem das Gerät ursprünglich in Betrieb genommen wurde, und dividieren Sie es dann durch den PPI für die Monate, in denen es ersetzt wurde. Beides sollte zur gleichen Antwort führen.

Die erste Methode funktioniert folgendermaßen: 

• Wiederbeschaffungskosten (RC) = 12.000 $
• Die Änderungsrate (R) ist entweder R_FD= 7,96 % oder R_FG= 5,80 %

Von den gesamten ursprünglichen Kosten des Gebäudes – 250.000 US-Dollar – entfallen 11.115 US-Dollar bzw. 11.342 US-Dollar auf das ursprüngliche Dach. Wir gehen davon aus, dass wir die tatsächlichen Kosten für den Dachaustausch (12.000 US-Dollar) nehmen und diese Kosten unter Verwendung der beiden Messgrößen des Erzeugerpreisindex diskontieren. 

Trennen Sie Basis und Abschreibung

Das Ziel hier besteht darin, den ursprünglichen Vermögenswert und seine Abschreibung in zwei Vermögenswerte aufzuteilen, sodass Sie über einen verfügen und den anderen behalten können.

Trennung von Basis und Abschreibung, wenn Sie RFD = 7,96 % verwenden

Trennung von Basis und Abschreibung, wenn Sie RFG = 5,80 % verwenden

Die Basis- und Abschreibungswerte des Gebäudes, abzüglich des alten Daches und des neuen Daches, ergeben zusammen die Werte des ursprünglichen Gebäudes. 238.658 $ + 11.342 $ = 250.000 $ für die Basis und entsprechend 19.888 $ + 945 $ = 20.833 $ für die vorherige Abschreibung.

Sie haben weder Basis noch Abschreibung verloren. Sie haben lediglich den ursprünglichen Betrag in zwei separate Vermögenswerte aufgeteilt.

Abschreibungszahlen 

Sie können die Abschreibungszahlen auch auf zwei Arten ermitteln. Das erste ist:

• Teilen Sie die historischen Kosten des alten Daches durch die ursprünglichen Gesamtkosten, um einen Prozentsatz zu erhalten.
• Anschließend multiplizieren Sie dies mit den ursprünglichen Wertminderungszahlen, um die Wertminderung zu ermitteln, die der ersetzten Komponente zugeschrieben wird.

Bei der zweiten Methode wird einfach die Abschreibung für das Gebäude abzüglich des alten Dachs und für das neue Dach berechnet.

Bei Verwendung der ersten Methode erhalten Sie eine Abschreibung in Höhe von 945,16 $, die dem alten Dach zugeschrieben wird. Mit dem zweiten erhalten Sie eine Abschreibung in Höhe von 945 $, die dem alten Dach zugeschrieben wird. Beide führen zur gleichen Antwort: etwa 945 $.

Berechnen Sie den Gewinn oder Verlust aus der Teilveräußerung

Hier sind die Ergebnisse, wenn R = RFD = 11.115:

Und wenn R = RFG = 11.342:

Schauen Sie sich die beiden Ergebnisse an. Je nachdem, welche Methode Sie für den Abzinsungssatz (R) wählen, haben Sie einen Verlust von entweder 10.189 $, wenn Sie den Endnachfrageindex verwenden, oder von 10.427 $, wenn Sie den Fertigwarenindex verwenden. Der Verlust von 10.427 $ ist geringfügig besser. 

Alles in allem

Sie haben auf Ihrem Formular 1040 nicht nur einen Verlust von 10.427 US-Dollar erlitten, sondern dadurch auch Ihr Einkommen aufgrund der Beschränkungen für passive Aktivitätsverluste reduziert, wodurch sich der Betrag eines passiven Verlusts erhöht, den Sie dieses Jahr abziehen können. Daher hat dieser erhöhte passive Aktivitätsverlust Ihr Einkommen weiter reduziert.

Wenn Sie sich in der Steuerklasse von 24 % befinden, können Sie davon ausgehen, dass sich die Steuerersparnis aus einer Teilveräußerung auf 10.427 $ x 24 % = 2.502 $ beläuft. Da Sie jedoch Ihr Einkommen so weit gesenkt haben, dass Sie mehr passive Aktivitätsverluste hinnehmen müssen, würde sich die tatsächliche Steuerersparnis auf etwa 3.500 $ belaufen.

Häufig gestellte Fragen