So berechnen Sie die Kosten für die Anmietung eines Geschäfts

Die Bewertung der Anlaufkosten kann für neue Einzelhändler schwierig sein. Wenn für mehrere Schritte bei der Planung eines Unternehmens eine Einzelhandelslizenz erforderlich ist, wie erhalten Sie dann die notwendigen Informationen, um festzustellen, ob Ihr Geschäftsplan für den Einzelhandel realisierbar ist oder nicht? Unterm Strich müssen viele Zahlen für den Businessplan geschätzt werden.

Ebenso, wenn Sie planen, für Ihr Einzelhandelsgeschäft einen Kredit bei der Bank aufzunehmen. Die Bank möchte sicherstellen, dass Sie die Kosten Ihrer Geschäftstätigkeit berücksichtigt haben, und möchte ein ziemlich genaues Bild davon haben, wie hoch Ihre Kosten sein werden. Darin ist Ihre Miete enthalten. 

So legen Sie das Budget für eine Einzelhandelsfläche fest

Woher wissen Sie also, was Sie an Miete zahlen werden, bevor Sie sie bezahlen (oder bevor Sie überhaupt wissen, wo Sie wohnen werden)? Sie müssen einige Nachforschungen anstellen und solide Zahlen von Gebäudeeigentümern oder Verwaltungsgesellschaften einholen. Informieren Sie sich über die Ober- und Untermiete anderer Einzelhandelsmieten in der Gegend, in der Sie Ihr Geschäft haben möchten. 

Recherchieren Sie vergleichbare Immobilien

Schauen Sie sich zunächst freie Immobilien in der Gegend an, in der Sie Ihr Einzelhandelsgeschäft eröffnen möchten. In den meisten Gebieten gibt es einen Durchschnittspreis pro Quadratmeter. Beispielsweise kann ein Geschäft in einem beliebten Einkaufszentrum direkt an einer stark befahrenen Autobahn 23 US-Dollar pro Quadratfuß kosten. Für 1.900 Quadratmeter würde das also etwa 3.642 US-Dollar pro Monat kosten.

[Gesamtquadratfuß x Preis pro Quadratfuß. ÷ 12 (Monate) = Monatsmiete]

Ein freistehendes Gebäude ähnlicher Größe, das eine halbe Meile von diesem Geschäft entfernt liegt, kostet möglicherweise nur 11 $ pro Quadratfuß. In diesem Beispiel wäre die Verwendung eines Durchschnittspreises von 17 US-Dollar pro Quadratfuß eine sichere Annahme für einen Geschäftsplan, da dieser in der Mitte zwischen diesen beiden Stichproben liegt.

Analysieren Sie die Mietbedingungen, um zusätzliche Kosten zu ermitteln

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist die Art der Leasingbedingungen, die Sie erhalten. Die meisten Vermieter in Gewerbeflächen wie dem Einzelhandel geben ihre Geschäftskosten im Rahmen des Mietvertrags an Sie weiter.

Was sind die häufigsten Zusatzgebühren?

Zu Ihrer Grundmiete kommen jeden Monat drei übliche Kosten hinzu. In der Regel berechnet Ihnen ein Vermieter die Kosten für die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen (Common Area Maintenance, CAM). Dabei handelt es sich um die Kosten des Vermieters für die Instandhaltung des Parkplatzes, der Beleuchtung und anderer Ausgaben für das Zentrum, in dem Sie sich befinden.Darüber hinaus werden Vermieter die Kosten für die Grundsteuer für die Fläche weitergeben. Es ist auch üblich, dass der Vermieter Sie zur Zahlung der Versicherungsprämie für Ihre Immobilie auffordert. Während Sie möglicherweise (und sollten) verpflichtet sein müssen, eine Versicherung für Ihr in der Unterkunft befindliches Eigentum abzuschließen, verfügt der Vermieter über eine Police, um ihn vor Schäden an der Unterkunft zu schützen, während Sie diese mieten. Die Kosten dieser Prämie können auf das Leasing umgelegt werden.

Wenn Sie einen Mietvertrag mit allen drei im letzten Absatz beschriebenen Kosten haben, spricht man von einem Triple-Net-Leasing. Dies bezieht sich auf die Tatsache, dass Ihr Mietvertrag die Grundmiete zuzüglich CAM, Versicherung und Steuern umfasst. Stellen Sie sicher, dass Sie bei der Untersuchung dieser Bedingung für Mietverträge in Ihrer Region sehr sorgfältig vorgehen. Es ist üblicher, dass ein Vermieter ein Triple-Net-System verwendet.

Das bedeutet, dass Ihre Miete aus unserem Beispiel (3.642 $) tatsächlich zusätzliche 200 $ pro Monat betragen könnte, was eine beträchtliche Zahl ist. Viele Einzelhändler lassen diese Kosten in ihrem Pro-Forma-Konto außen vor und geraten nach der Eröffnung ihrer Filialen in große Cashflow-Probleme. 

Alternativen zur Anmietung von Einzelhandelsflächen

Startup-Unternehmen verzichten zunehmend auf den traditionellen Weg, eine Ladenfront zu mieten, und setzen stattdessen auf Co-Working- oder Shared-Spaces, um Kosten zu sparen. Wenn Sie vorhaben, den Großteil Ihrer Verkäufe online abzuwickeln, benötigen Sie möglicherweise überhaupt keinen stationären Standort, sondern aus steuerlichen Gründen lediglich eine physische Adresse.

Für saisonale Einzelhandelsgeschäfte kann es sinnvoller sein, keinen festen Standort zu haben, sondern sich stattdessen für die kurzfristige Anmietung eines Standes auf einem Bauernmarkt oder eines Kiosks in einem Einkaufszentrum oder an einem anderen belebten Ort zu entscheiden. Obwohl diese Optionen kurzfristig Geld sparen, kann es schwieriger sein, sie in ein Budget einzurechnen, da es sich dabei nicht um herkömmliche Fixkosten handelt. 

Sie sollten auch nach Startup-Inkubatorflächen in Ihrer Nähe Ausschau halten, die für ein neues Unternehmen in der Regel kostenlos sind. Inkubatorräume sind nicht ideal, wenn Sie vorhaben, Ihre Waren direkt an Kunden zu verkaufen, können aber hilfreich sein, wenn Sie Ihr Geschäft noch in Gang bringen.