So berechnen Sie den Kapitalisierungszinssatz für Immobilien

Es versteht sich von selbst, dass Sie den Wert einer Renditeimmobilie ermitteln müssen, wenn Sie erwägen, sie zu Investitionszwecken zu kaufen. Geschieht dies nicht, käme es einem Blindflug gleich, ein sicherer Weg, Risiken einzugehen und möglicherweise Kapital zu verlieren.

Die Herausforderung, eine solche Immobilie zu bewerten, ist nicht so schwierig, wie es vielleicht klingt. Tatsächlich ist die Berechnung des Kapitalisierungssatzes für Immobilien einfach und sollte nicht länger als etwa fünf Minuten dauern.

Es beginnt damit, dass man genau versteht, wie hoch der Cap-Satz ist.

Was ist der Kapitalisierungszinssatz? 

Die Kapitalisierungsrate ist die Rendite, die Sie für Ihre Investition erwarten können, basierend darauf, wie viel Einkommen die Immobilie Ihrer Meinung nach für Sie generieren wird. Das ist natürlich ein sehr wichtiger Faktor. Sie werden nicht mit der Absicht investieren, Geld zu verlieren. 

Dies ist eine gute Möglichkeit, ähnliche Immobilien zu vergleichen, da alle Kosten berücksichtigt werden. Wenn zwei Immobilien ziemlich ähnlich erscheinen, eine jedoch mehr kostet, kann das daran liegen, dass sie mehr Einnahmen generiert oder niedrigere Kosten verursacht.

So berechnen Sie die Cap-Rate

Sie können den Kapitalisierungszinssatz anhand der Nettobetriebserträge und der aktuellen Verkaufspreise vergleichbarer Immobilien berechnen. Der Kapitalisierungssatz wird ermittelt und dann auf die Immobilie angewendet, die Sie kaufen möchten, um deren aktuellen Marktwert auf der Grundlage des Einkommens zu ermitteln.

Ermitteln Sie zunächst den aktuellen Verkaufspreis einer Immobilie mit ähnlichem Einkommen. Nehmen wir das Beispiel eines Apartmentprojekts mit sechs Wohneinheiten, das für 300.000 US-Dollar verkauft wurde.

Bestimmen Sie nun das Nettobetriebseinkommen für dieses Wohnungsprojekt oder die von den Eigentümern erzielten Nettomieten. Ziehen Sie alle Betriebskosten mit Ausnahme der Hypothek ab. Bei dieser Berechnung wird die Immobilie so bewertet, als ob Sie sie bar bezahlt hätten. Angenommen, die Mieteinnahmen betragen nach Abzug aller von Ihnen abgezogenen Ausgaben 24.000 US-Dollar. Teilen Sie nun dieses Nettobetriebsergebnis durch den Verkaufspreis, um den Cap-Satz zu erhalten: Ausgaben in Höhe von 24.000 US-Dollar dividiert durch den Verkaufspreis von 300.000 US-Dollar ergeben einen Kapitalisierungssatz von 0,08 oder 8 Prozent. 

So verwenden Sie die Cap-Rate 

Ein Anleger kann den Cap-Satz auf zwei Arten nutzen. Möglicherweise möchte er eine Immobilie, die er verkaufen möchte, anhand der Marktkapitalisierungsraten anderer kürzlich verkaufter vergleichbarer Immobilien bewerten oder ermitteln, ob der Angebotspreis einer Immobilie angemessen ist, wenn er den Kauf erwägt. 

Wenn Sie verkaufen

Nehmen wir an, Sie besitzen ein kleines Wohnungsprojekt und möchten es verkaufen. Sie sammeln Informationen über kürzlich verkaufte Immobilien in der Umgebung, die Ihrem eigenen ähneln. Sie könnten mehr oder weniger Einheiten haben, aber Sie versuchen, Immobilien zu finden, die denen, die Sie verkaufen möchten, möglichst ähnlich sind.

Sie finden drei Immobilien, die innerhalb der letzten drei oder vier Monate verkauft wurden. Der schwierige Teil besteht darin, ihr Nettobetriebseinkommen zu ermitteln. Manchmal werden diese Informationen als Verkaufsargument in der Auflistung veröffentlicht, häufig jedoch nicht, insbesondere wenn das Nettobetriebsergebnis nicht günstig ist. Sie können diese Art von Informationen jedoch von einem gewerblichen Immobilienmakler einholen, insbesondere wenn Sie die Immobilie bei ihr zum Verkauf anbieten.

Sie kommen also auf drei Immobilienobergrenzen von durchschnittlich 9,2 Prozent. Das Nettobetriebseinkommen Ihrer Immobilie beträgt 31.000 $. Jetzt müssen Sie nur noch das Nettobetriebsergebnis durch den Cap-Satz dividieren: 31.000 US-Dollar dividiert durch 0,092 ergibt 226.957 US-Dollar. Da ist der Wert Ihrer Immobilie. 

Anhand dieser Zahl können Sie den Preis festlegen, den Sie für die Immobilie verlangen möchten, und diese auf den Markt bringen.

Wenn Sie über einen Kauf nachdenken

Sie arbeiten mit aufgelisteten Immobilien, wenn Sie Immobilien für eine Kaufentscheidung vergleichen. Dies macht es noch einfacher, ihre Nettobetriebseinnahmen zu ermitteln und den jeweiligen Cap-Satz zu berechnen. Sie können sie dann vergleichen, um herauszufinden, welches der beste Kauf wäre.

Schauen Sie sich aber trotzdem die Ausgaben und Mieten an, denn wenn Sie Möglichkeiten erkennen, die Ausgaben zu senken oder die Mieten zu erhöhen, könnten Sie an die Spitze gelangen. Möglicherweise stellen Sie fest, dass die Kosten für die Art und Größe einer Immobilie ungewöhnlich hoch sind, oder Sie stellen fest, dass die berechneten Mieten unter den Marktpreisen für vergleichbare Immobilien liegen. Jede dieser Situationen würde die Kapitalisierungsrate erhöhen und es zu einem besseren potenziellen Objekt machen, wenn sie korrigiert werden. 

Nehmen wir an, Sie haben ein bestimmtes kleines Apartmentprojekt im Auge, das für 495.000 US-Dollar gelistet ist. Lohnt sich das auf dem aktuellen Markt oder ist es überteuert? Auch hier sollten Sie sich einige vergleichbare Immobilien und eine durchschnittliche Verkaufskapitalisierungsrate sichern. Als Beispiel nehmen wir noch einmal unseren Satz von 9,2 Prozent. 

Wenn das Nettobetriebseinkommen dieser Immobilie 39.500 US-Dollar beträgt, ist sie dann den geforderten Preis wert? Nein, denn dividiert man dieses Einkommen durch den Cap-Satz, erhält man einen Wert von 429.348 US-Dollar. Ein Angebotspreis von 495.000 US-Dollar liegt etwas über der Marke.  

Welchen Nettobetriebsgewinn würden Sie benötigen, um diesen Listenpreis für einen Wert zu erhalten? Drehen Sie die Formel um und multiplizieren Sie den Angebotspreis mit dem Cap-Satz. Multiplizieren Sie 495.000 US-Dollar mit 9,2 Prozent und Sie erhalten ein erforderliches Nettobetriebseinkommen von 45.540 US-Dollar.