Wenn sie ihre Arbeit ordnungsgemäß erledigen wollen, ist es von entscheidender Bedeutung, dass Immobilienmakler und Makler, die mit Investorenkunden zusammenarbeiten, die Methoden zur Bewertung von Ertragsimmobilien verstehen. Eine häufig verwendete Bewertungsmethode kombiniert Einkommen und Kapitalisierungszinssatz, um den aktuellen Wert einer zum Kauf in Betracht gezogenen Immobilie zu ermitteln.
Neben dem Marktwert einer Immobilie sollten Sie als Immobilieninvestor, der über einen Kauf nachdenkt, als erstes die Betriebseinnahmen und -kosten ermitteln. Anhand dieser Informationen erfahren Sie, ob die Immobilie Ihren Cashflow- und Rentabilitätszielen und -erwartungen entspricht.
Inhaltsverzeichnis
Die Cap-Rate
Die Kapitalisierungsrate stellt Ihre erwartete Rendite nach einem Jahr dar, als ob Sie mit Bargeld gekauft hätten. Das Verständnis der Kapitalisierungsrate ist für Ihr zukünftiges Geschäftswachstum von entscheidender Bedeutung, insbesondere wenn Sie gerade erst anfangen.
Berechnen Sie den Immobilienwert
Bestimmen Sie zunächst das Nettobetriebseinkommen (NOI) Ihrer betreffenden Immobilie. Der NOI einer Mietimmobilie sind die Mieten abzüglich der Kosten. Bestimmen Sie die Nettomieteinnahmen nach den Kosten für die Instandhaltung des Gebäudes, wenn es sich um einen Apartmentkomplex handelt.
Notiz
Dies kann eine kleine Herausforderung sein, da Sie die Einnahmen- und Ausgabenrechnungen benötigen und wahrscheinlich nur der aktuelle Eigentümer über diese Informationen verfügt. Sie können den NOI aber auch schätzen, indem Sie den Verkaufspreis mit der Kapitalisierungsrate multiplizieren, nachdem Sie die Cap-Rate festgelegt haben.
Ein Berechnungsbeispiel
Ein Apartmentprojekt mit sechs Wohneinheiten könnte einen Nettogewinn von 30.000 US-Dollar aus der Vermietung erwirtschaften. Bestimmen Sie den Kapitalisierungssatz einer kürzlich verkauften, vergleichbaren Immobilie. Teilen Sie nun dieses Nettobetriebsergebnis durch den Kapitalisierungssatz, um das aktuelle Wertergebnis zu erhalten.
Nehmen wir an, Ihr Vergleichsobjekt wurde für 250.000 US-Dollar verkauft. Sie haben festgestellt, dass der NOI der Immobilie nach Abzug der anfallenden Kosten 50.000 US-Dollar beträgt. Teilen Sie das durch den Verkaufspreis von 250.000 US-Dollar. Sie haben einen Kapitalisierungszinssatz von 0,2 oder 20 %.
Unter der Annahme eines Kapitalisierungssatzes von 20 % ergeben 30.000 US-Dollar dividiert durch diesen Prozentsatz 150.000 US-Dollar. Dies wäre der aktuelle Wert.
Andere Tools
Bedenken Sie, dass dies nicht die einzige Methode zur Berechnung der Einkommensimmobilienwerte ist, sondern nur ein Werkzeug im Paket. Die verschiedenen Bewertungs- und Finanzleistungsberechnungen, die Investoren und Immobilienfachleute in ihrer täglichen Routine verwenden, haben alle einen gewissen Wert.
Beispielsweise werden nur wenige Immobilien mit Bargeld und ohne Finanzierung gekauft, daher könnte eine andere Berechnungsmethode eine Cash-on-Cash-Rendite sein.
Es gibt Bücher voller komplizierter Berechnungen, mit denen Sie Immobilien bewerten und die Leistung von Immobilieninvestitionen sowie den Besitz und Betrieb von Mietobjekten bestimmen können. Einige gelten für den Großhandel, andere für Fix-and-Flip-Projekte und wieder andere für Mietinvestitionen. Einige sind für den Mietinvestor nützlicher, um die langfristige Leistung seines Portfolios zu bestimmen.
Notiz
Die meisten Anleger nutzen nur etwa ein halbes Dutzend dieser Berechnungen regelmäßig für Investitionen in Wohnimmobilien.
Gewerbeimmobilieninvestition
Bei kommerziellen Investitionen geht es um eine ganz neue Ebene der Mathematik. Kreditgeber verwenden einige sehr spezielle Berechnungen, um zu bestimmen, ob sie Käufe oder Projekte finanzieren.
Welche Bewertungs- und Gewinnberechnungen Sie verwenden, hängt von Ihren Zielen und der Art der Immobilie ab. Wenn Sie ein Investor sind, der Einfamilienhäuser zur Miete kauft, werden Sie sich wahrscheinlich nicht besonders für die Kapitalisierungsrate und andere auf Mehrfamilienhäuser ausgerichtete Berechnungen interessieren.
Investition in Mietobjekte
Der Beginn einer erfolgreichen Investitionsstrategie für Mietobjekte ist eine genaue Schätzung der Mietrendite für das potenzielle Objekt. Die Nettomietrendite zeigt Ihnen, wie gut sich Ihre Investition entwickelt, nicht nur unter Berücksichtigung von Marktfaktoren und Miete, sondern auch unter Berücksichtigung Ihrer Kosten, einschließlich Verwaltung und Wartung.
Das Fazit
Diejenigen, die über einkommensschaffende Immobilien in Immobilien investieren, sollten über eine Methode verfügen, um den Wert jeder Immobilie zu bestimmen, die sie kaufen möchten. Cap-Raten werden häufig bei der Bewertung und Rentabilitätsanalyse von Gewerbe- und Mehrfamilienimmobilien verwendet. Sie können verwendet werden, um einen guten Verkaufspreis oder den Wert einer börsennotierten Immobilie im Vergleich zum Angebotspreis zu ermitteln.
Willkommen auf meiner Seite!Ich bin Dr. J. K. Hartmann, Facharzt für Schmerztherapie und ganzheitliche Gesundheit. Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Menschen mit chronischen Schmerzen, Verletzungen und gesundheitlichen Herausforderungen ist es mein Ziel, fundiertes medizinisches Wissen mit natürlichen Methoden zu verbinden.
Inspiriert von den Prinzipien von HealthOkay teile ich regelmäßig hilfreiche Informationen, alltagsnahe Tipps und evidenzbasierte Ansätze zur Verbesserung Ihrer Lebensqualität.
Gesundheit beginnt mit Wissen – danke, dass Sie hier sind!