So berechnen Sie den Anleger-Cashflow vor Steuern (CFBT)

ByDr. J. K. Hartmann

Wenn Sie mit Kunden von Immobilieninvestoren zusammenarbeiten, ist es wichtig, dass Sie über das Wissen verfügen, um ihnen bei der Beurteilung der Rentabilität von Investitionen zu helfen. Der Cashflow ist sehr wichtig, da er außer Acht lässt, ob bestimmte Dinge steuerlich abzugsfähig sind. Eine Steuererklärung sagt Ihnen einiges aus, aber der Cashflow sagt Ihnen mehr.

Schließlich hat jeder Anleger aufgrund seines Gesamteinkommens und anderer Faktoren unterschiedliche persönliche und Anlagegeschäftsziele und eine unterschiedliche Steuerpflicht. Das interessiert uns eigentlich nicht. Uns ist wichtig, wie sich die Investition entwickelt, und wir überlassen es dem Anleger, zu prüfen, ob es seinen Zielen und persönlichen Anforderungen an die Steuersituation entspricht. 

Der Investor einer Mietimmobilie ist sehr am Cashflow interessiert. Für die meisten von ihnen ist es der Hauptgrund, einen Deal abzuschließen. Natürlich soll der Wert der Immobilie im Laufe der Besitzdauer steigen und sie können beim Verkauf einen Gewinn erzielen. Aber es ist der monatliche Scheck bei der Bank, der den großen Reiz ausmacht.

Die Berechnung

Schwierigkeit:Einfach

Zeitbedarf:15 Minuten nach der Datenerfassung.

So geht’s:

  1. Beginnen Sie mit dem Nettobetriebseinkommen der Immobilie.
  2. Ziehen Sie das Geld für den Schuldendienst ab. Dies ist der Betrag, der für die gesamte Hypothekenzahlung, die Zinsen und die Tilgung ausgegeben wird.
  3. Ziehen Sie alle Investitionsausgaben ab. Hierbei handelt es sich um Gelder, die für Verbesserungen an der Immobilie ausgegeben werden, unabhängig davon, ob diese in diesem Jahr abzugsfähig sind oder nicht. Dabei handelt es sich um tatsächlich ausgegebenes Geld.
  4. Fügen Sie etwaige Darlehenserlöse hinzu. Hierbei handelt es sich um das geliehene Geld für ein Darlehen, bei dem es sich nicht um die ursprüngliche Hypothek handelt. Wenn Sie Kapitalverbesserungen vorgenommen, aber zur Bezahlung einen Kredit aufgenommen haben, geben Sie den Kreditbetrag hier als Zusatz ein.
  5. Addieren Sie alle erwirtschafteten Zinsen. Sollte es für die Immobilie Kredite oder Investitionen geben, die Bargeld als Zinsen einbringen, fügen Sie dies hier ein.
  6. Sie sind nun zum Ergebnis gekommen, dem Cashflow vor Steuern (CFBT) für diese Immobilie. Hier ist die Einzelaufstellung:
  7. Beginnen Sie mit dem Nettobetriebsergebnis
    1. –Schuldendienst abziehen
    2. –Subtrahieren Sie die Auszahlung der Kapitalverbesserungen
    3. +Fügen Sie Krediterlöse für Kredite hinzu, um Operationen zu finanzieren
    4. +Rechnen Sie alle erwirtschafteten Zinsen zurück
    5. = Cashflow vor Steuern

Weitere Vorteile der Investition in Mietobjekte

Der Cashflow ist die große Attraktion, aber er ist nur einer von mehreren großen Vorteilen, die Mietobjektinvestoren zur Verfügung stehen. Jedes Jahr wandeln mehr Menschen andere Anlageklassen wie Aktien und Anleihen in Immobilien um. Meistens handelt es sich dabei um Mietobjekte und vor allem um Einfamilienhäuser. Das ist selbstverständlich, da sie Erfahrung mit Einfamilienhäusern haben; sie leben in einem.

Der durchschnittliche Neuinvestor ist mit der Anmietung von Einfamilienhäusern zufrieden und die meisten haben im Laufe ihres Lebens entweder eine Wohnung oder ein Haus gemietet. So können sie den Investitionssprung in diesem Markt leichter wagen. Manche finden es sogar ziemlich aufregend, vom ehemaligen Mieter zum Vermieter zu werden.

Es gibt einige tolle Steuererleichterungen bei Investitionen in Mietobjekte. Natürlich können Sie im Normalfall alle Kosten für Verwaltung, Werbung, Wartung und normale Reparaturen absetzen. Sie können auch die Hypothekarzinsen abziehen. Aber es gibt einen wirklich schönen Abzug, ohne dass Sie auch nur einen Cent aus eigener Tasche ausgeben müssen. Es ist der Abschreibungsabzug. Das IRS ermöglicht Ihnen eine Abschreibung der Mietstruktur über 27,5 Jahre. Der Grundstückswert muss abgezogen werden.

Dies führt dazu, dass jedes Jahr ein paar tausend Dollar abgezogen werden, aber Sie geben dieses Geld nie wirklich aus. Es ist also, als würde Uncle Sam Ihnen Geld in die Tasche stecken. Konsultieren Sie jedoch immer einen Buchhalter. Wenn Sie die Immobilie später verkaufen, müssen Sie möglicherweise einen Teil davon als wiedererlangten Abschreibungsaufwand zurückgeben.

Das Mietobjekt ist im Allgemeinen auch weniger riskant als Aktien. Obwohl Anleihen weniger riskant sein können, weisen sie normalerweise auch weitaus niedrigere Renditen auf. Der Return on Investment, ROI, ist bei einer Mietimmobilie deutlich besser.

Dies sollten Sie wissen, wenn Sie mit einem Neuling über die Investition in Mietobjekte sprechen möchten. Jeder muss irgendwo anfangen.