Immobilienprofis, die Anlagekunden betreuen, sollten mit allen verschiedenen Methoden zur Bewertung von Renditeimmobilien vertraut sein. Eine dieser Methoden ist die Berechnung des Nettobetriebseinkommens (NOI) einer Immobilie. Es wird zusammen mit einem Kapitalisierungszinssatz verwendet, um den Wert einer Immobilie zu bestimmen.
Inhaltsverzeichnis
Definieren der Nettobetriebseinkommensmetrik
Das Nettobetriebsergebnis dient als Möglichkeit zur Analyse der Rentabilität einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie. Um die Nettobetriebseinnahmen einer Immobilie zu ermitteln, müssen Sie herausfinden, wie viel Geld sie einbringt, nachdem alle Ausgaben gedeckt und ungemietete Zeiträume sowie Ausgaben für Wartung und Betrieb berücksichtigt wurden.
Während sich der NOI im Laufe der Zeit ändern kann, da die Einnahmen und Ausgaben der Immobilie schwanken, stellen Kreditgeber und Gläubiger dennoch fest, dass der NOI wertvolle Informationen darüber liefert, ob die Immobilie genügend Einnahmen erwirtschaftet, um die Schuldentilgung zu finanzieren.
NOI kann von Immobilieneigentümern beeinträchtigt werden, die Ausgaben verzögern, weil sie versuchen, die Immobilie rentabler erscheinen zu lassen. Ebenso werden die Schuldenzahlungen und Zinsaufwendungen nicht in die NOI-Berechnung einbezogen, sodass diese irreführend sein kann, wenn Sie diese notwendigen Zahlungen nicht ebenfalls berücksichtigen.
Berechnung des Nettobetriebseinkommens
Bestimmen Sie das Bruttobetriebseinkommen (GOI) der Immobilie. Verwenden Sie die folgende Gleichung:
Bruttobetriebseinkommen = potenzielles Bruttoeinkommen – Leerstand und Kreditverlust
Als nächstes ermitteln Sie die Betriebskosten der Immobilie. Dazu gehören Kosten für Management, Recht und Buchhaltung, Versicherungen, Hausmeisterarbeiten, Wartung, Lieferungen, Steuern und Nebenkosten. Subtrahieren Sie die Betriebsausgaben vom Bruttobetriebseinkommen, um das Nettobetriebseinkommen wie folgt zu erhalten:
Nettobetriebseinkommen = Bruttobetriebseinkommen – Betriebsausgaben
Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie mit einem Bruttobetriebseinkommen von 52.000 US-Dollar und Betriebsausgaben von 37.000 US-Dollar verwenden, wäre das Nettobetriebseinkommen (52.000 US-Dollar – 37.000 US-Dollar) = 15.000 US-Dollar.
Kriterien der Kreditgeber
Gewerbliche Kreditgeber verwenden unterschiedliche Qualifikationskriterien, um zu bestimmen, ob eine Hypothek gerechtfertigt ist und wie viel sie für eine Immobilie leihen. Anleger werden in der Regel nicht individuell hinsichtlich ihrer Kreditwürdigkeit beurteilt, da diese für den Kreditgeber nicht so wichtig ist wie das Ertragspotenzial der zu verpfändenden Immobilie.
Ein Hauskäufer wird einfach in dem Haus wohnen, das er kauft, also bewertet der Kreditgeber seine Fähigkeit, die Hypothek zu bezahlen, und seine Vergangenheit bei der Rückzahlung von Schulden. Es ist eine ganz andere Situation als bei einer Gewerbeimmobilie, beispielsweise einem Bürokomplex. Die Käufer erwerben diese Immobilie, um einen positiven Cashflow aus Mieteinnahmen zu generieren.
Mieteinnahmen
Wenn der Grund für den Kauf das Einkommen ist, möchte der Kreditgeber die Immobilie auf der Grundlage des damit erzielten Einkommens bewerten. Natürlich spielen auch der Zustand der Immobilie und andere Faktoren eine Rolle bei der Hypothekenqualifikation, aber das Einkommen ist der wichtigste Faktor.
Eine Hypothek wird wahrscheinlich aufgenommen, wenn die Immobilie die Schulden bedienen und die Hypothekenzahlungen leisten kann und dennoch über einen akzeptablen monatlichen Cashflow verfügt.
Der Kostenfaktor
Natürlich sind die Kosten die Hälfte der wichtigsten Überlegungen bei der NOI-Berechnung. Es ist wichtig, alle Betriebskosten der Immobilie zu erfassen.
Je nach Immobilienart können die Marketing- und Werbeaufwendungen stark variieren. Der größte Teil dieser Ausgaben für ein Mehrfamilienhaus entfällt auf die Werbung zur Gewinnung von Mietinteressenten. Das Gleiche würde für eine Einzelhandels- oder Büroimmobilie gelten, es könnten jedoch auch Marketingaufwendungen anfallen, um die Immobilie den Verbrauchern oder Kunden für die Mieter vorzustellen.
Bei größeren Gewerbeimmobilien ist eine professionelle Verwaltung die Norm und dieser Aufwand kann erheblich sein. Etwas kompensiert werden kann dies jedoch durch die Einsparungen, die durch eine professionelle Verwaltung bei Betrieb und Instandhaltung der Immobilie erzielt werden können.
Nebenkosten sollten einbezogen werden, wenn sie nicht an die Mieter weitergegeben werden. Von der Landschaftsgestaltung über die Reparatur defekter Klimaanlagen bis hin zum Anstrich von Geräten sollte alles in die Reparatur- und Wartungsarbeiten einbezogen werden. Vergessen Sie nicht die Versicherung – auch diese ist ein großer Kostenfaktor. Weitere Kosten können von der Nutzung der Immobilie und den Mietern abhängen.
Kreditnehmer können durch eine Anzahlung mehr Geld zur Verfügung stellen, um die Quoten anzugleichen, wenn die vom Kreditgeber aufgrund des Einkommens geforderten Quoten nicht auf eine Genehmigung hindeuten.
Fehlende Ausgaben erhöhen den Nettobetriebsertrag und Ihr Kunde wird für die Immobilie zu viel bezahlen, basierend auf der Bewertung anhand des Kapitalisierungssatzes.
Häufig werden auch andere Anlegerberechnungen verwendet. Keine davon ist Raketenwissenschaft. Sie sollten in der Lage sein, sich schnell einzuarbeiten und sie durchzuführen oder sie intelligent mit gewerblichen Anlegerkunden zu besprechen.
Willkommen auf meiner Seite!Ich bin Dr. J. K. Hartmann, Facharzt für Schmerztherapie und ganzheitliche Gesundheit. Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Menschen mit chronischen Schmerzen, Verletzungen und gesundheitlichen Herausforderungen ist es mein Ziel, fundiertes medizinisches Wissen mit natürlichen Methoden zu verbinden.
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