So berechnen Sie das Land-zu-Gebäude-Verhältnis

Das Verhältnis von Grundstücken zu Gebäuden bietet Analysten eine Möglichkeit, schnell zu beurteilen, wie Immobilien derzeit genutzt werden. Das Verhältnis berücksichtigt die gesamte Grundstücksfläche und die Grundfläche des darauf befindlichen Gebäudes und hilft so festzustellen, ob ein Grundstück unterentwickelt (und nicht ausreichend genutzt) oder überbaut ist.

Erfahren Sie, wie Sie dieses Verhältnis berechnen, was es Ihnen sagt und welche häufigen Verwendungszwecke Immobilien haben.

Wie hoch ist das Flächenbebauungsverhältnis oder das Verhältnis von Grundstücksgröße zu Hausgröße?

Jedes Bauwerk nimmt einen bestimmten Teil oder Prozentsatz des Grundstücks ein, auf dem es steht. Dieser Prozentsatz oder das Verhältnis der Größe des Gebäudes zur Fläche wird als „Land-zu-Gebäude-Verhältnis“ bezeichnet. Wenn es hoch ist, wird die Immobilie nicht in vollem Umfang genutzt. Wenn es niedrig ist, ist die Immobilie bereits voll ausgelastet.

Formel und Berechnung

Um herauszufinden, wie hoch das Verhältnis von Grundstück zu Gebäude für ein bestimmtes Grundstück ist, dividieren Sie die Quadratmeterzahl des Grundstücks durch die Quadratmeterzahl des Gebäudes.

Hier ist ein Beispiel:

• 188.000 Quadratmeter Land geteilt durch 43.500 Gebäudequadratfuß ergeben 4,32

Dies entspricht einem Verhältnis von Grundstück zu Gebäude von 4,32:1 und ist tatsächlich eher hoch. Der Durchschnitt liegt zwischen 2,5:1 und 3,5:1.

Ist es wichtig für Wohnimmobilien?

Das Flächen-zu-Gebäude-Verhältnis wird nicht in allen Gutachten angegeben. Tatsächlich kommt es bei Wohnimmobilienbewertungen selten vor. Allerdings können viele kommunale Vorschriften und Eigentumsbeschränkungen das Verhältnis einschränken. Möglicherweise besteht der Wunsch, die Größe der Häuser auf einen bestimmten Prozentsatz der verfügbaren Grundstücksfläche zu beschränken.

Warum passt ein großes Haus auf mein Grundstück?

Das Verhältnis von Grundstück zu Gebäude kann dabei helfen, den Anteil eines Grundstücks abzuschätzen, den ein Haus bewohnen kann, reicht aber allein nicht aus, um die genaue Größe eines Hauses zu bestimmen, das hineinpasst. Weitere wichtige Faktoren sind Bebauungsvorschriften, Rückstandsanforderungen, Dienstbarkeiten und die Form des Grundstücks. Ein genauerer Ansatz bestünde darin, die bebaubare Fläche des Grundstücks unter Berücksichtigung dieser Faktoren zu bestimmen und dann das gewünschte Verhältnis von Grundstück zu Gebäude anzuwenden.

Land-zu-Gebäude-Verhältnis bei gewerblichen Anwendungen

Die Nutzung des Flächen-zu-Gebäude-Verhältnisses ist in gewerblichen und industriellen Anwendungen weitaus häufiger anzutreffen.In den Bauvorschriften gibt es in der Regel strenge Anforderungen an die Anzahl der Parkplätze, die bei Gebäuden bestimmter Größe eingehalten werden müssen, sowie an Überlegungen zu Rückständen und Grünflächen.

Eine Anlage mit einem Grundstücks-zu-Gebäude-Verhältnis von 11 zu 1 nutzt das Grundstück möglicherweise nicht ausreichend aus, was zu einem gewissen Mehrwert für zusätzliche Flächen führen würde. Eine andere Immobilie mit einem Verhältnis von 2,5 zu 1 könnte aufgrund von Bestandsschutzklauseln die maximale Kapazität erreicht haben oder gegen geltende Vorschriften verstoßen.

Das Einzelhandels-Einkaufszentrum oder die Mall

Mitten auf Tausenden Hektar Ackerland werden Sie kein Einkaufszentrum oder Einkaufszentrum finden. Die Bevölkerungsdemografie ist der erste Gesichtspunkt bei der Standortwahl von Gewerbeimmobilien. 

Es muss genügend Verbraucher geben, um die Geschäfte und Unternehmen zu unterstützen, sonst steht bald ein Rohbau leer. Auch Verkehrsmuster sind wichtig. In Vorortsituationen ist es sehr wichtig, einen einfachen Zugang zu Autos und viele bequeme Parkplätze zu haben. Manchmal reicht es aus, eine Tiefgarage bereitzustellen und in städtischen Umgebungen auch auf den Fußgängerverkehr angewiesen zu sein.

Auch das Verhältnis der Einzelhandelsmietflächen und das Gesamtthema des Zentrums sind wichtig. Oft gibt es einen „Ankermieter“, den größten Einzelhändler, der den meisten Verkehr anzieht. Dann wird es andere geben, die verwandte, aber nicht unbedingt wettbewerbsfähige Produkte und Dienstleistungen anbieten. In einem großen Einkaufszentrum gibt es vielleicht 20 Bekleidungsgeschäfte, aber jedes davon glaubt, dass es seine Nischenkunden hat und gut abschneiden wird. Der Hauptmieter könnte in diesem Fall Macy’s sein.

Bürogebäude

Diese variieren je nach Art der Büros, die sie beherbergen. Für ein Gebäude, in dem Buchhalter, Anwälte und Berater untergebracht sind, gelten bestimmte Anforderungen an die Raumnutzung. Für größere Besprechungen sind möglicherweise ein oder mehrere gemeinsame Konferenzräume vorhanden. Möglicherweise teilen sie sich sogar eine Rezeptionistin, die Anrufe und Besucher weiterleitet.

Eine Arztpraxis oder ein Zahnarztpraxiskomplex hätte sehr unterschiedliche Platzanforderungen, insbesondere wenn es um die Stromversorgung und andere spezielle Aspekte im Zusammenhang mit der verwendeten Ausrüstung geht. Medizinische Bürogebäude benötigen möglicherweise mehr Aufzüge oder einen einfacheren Zugang für ältere oder kranke Menschen. 

Lager- und Spezialbetriebe

Lagerhallen benötigen viel Platz und erfordern teilweise auch große LKW-Verladerampen. Viel mehr Parkplätze benötigen sie in der Regel jedoch nicht. In Lagerhäusern sind in der Regel ein oder zwei Bereiche für Büros eingerichtet, aber sie verfügen nicht über viele Annehmlichkeiten – nur Platz, Versorgungseinrichtungen und Telefonservice.

Zu den Spezialgeschäften gehören Autowerkstätten, Ölwechselbetriebe sowie Auto- und Wohnmobilhändler. Sie haben jeweils unterschiedliche Bedürfnisse in Bezug auf Platz und Parkplatz. Autoreparatur- und Ölwechselbetriebe haben besondere Anforderungen an die Entsorgung von Altöl und anderen Chemikalien. 

Der Wert überschüssigen Landes

Die Art des überschüssigen Landes und seine Zoneneinteilung entscheiden darüber, ob die Bezahlung dafür eine Kapitalverschwendung darstellt. Kann es effektiv abgeschnitten und verkauft werden? Dies kann der Fall sein, wenn das gesamte Grundstück aus zwei oder mehr unabhängigen Parzellen besteht, die Struktur eines davon nicht beeinträchtigt und das ungenutzte Grundstück über einen eigenen Zugang verfügt. Dasselbe gilt, wenn es unterteilbar ist.

Andernfalls bleibt Ihnen wahrscheinlich keine andere Wahl, als das überschüssige Land für zukünftige Erweiterungen zu nutzen … selbst wenn es sich nur um einen Parkplatz oder eine Lagerhalle handelt.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)