So berechnen Sie das Beleihungsverhältnis bei Gewerbeimmobilien

ByDr. J. K. Hartmann

Wenn Sie eine Hypothek für eine Gewerbeimmobilie oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie beantragen, achten Kreditgeber unter anderem auf das Beleihungsauslaufverhältnis oder LTV. Dieses Verhältnis beschreibt, wie viel vom Wert der Immobilie die Hypothek abdeckt, und ermöglicht es Kreditgebern zu bestimmen, wie viel Risiko sie mit dem Anbieten einer Hypothek eingehen.

Er wird als Prozentsatz ausgedrückt und berechnet, indem der Hypothekenbetrag durch den niedrigeren Verkaufspreis oder Schätzwert dividiert wird. Eine höhere Anzahlung führt zu einem niedrigeren LTV-Verhältnis und weist auf eine geringere Wahrscheinlichkeit einer Zwangsvollstreckung hin.

So berechnen Sie das Verhältnis von Beleihung zu Wert

Um den LTV zu berechnen, beginnen Sie entweder mit dem Verkaufspreis oder dem Schätzwert der Immobilie. Ermitteln Sie die Anzahlung, die Ihnen zur Verfügung steht, und subtrahieren Sie diese dann vom Verkaufspreis, um den Hypothekenbetrag zu ermitteln, den Sie benötigen. Der Beleihungswert ist die Hypothek dividiert durch den niedrigeren Verkaufspreis oder Schätzwert.

LTV = [Preis – Anzahlung] / Preis

Wenn eine Immobilie für 300.000 $ verkauft wird und Sie 40.000 $ für eine Anzahlung zur Verfügung haben, dann wird die benötigte Hypothek wie folgt berechnet:

300.000 $ – 40.000 $ = 260.000 $ gewünschte Hypothek

Teilen Sie den Hypothekenbetrag durch den Verkaufspreis und wandeln Sie das Ergebnis in einen Prozentsatz um, um das LTV-Verhältnis abzuleiten:

260.000 $ / 300.000 $ = 0,87 oder 87 %, was dem LTV-Verhältnis entspricht.

Notiz

Auch wenn Sie eine Immobilie möglicherweise unter dem Schätzwert kaufen und sie als Schnäppchen betrachten, wird der Kreditgeber bei dieser Berechnung den niedrigeren Kaufpreis verwenden, wodurch Ihr LTV höher wird.

Arten von Hypotheken, die den LTV nutzen, um Kreditnehmer zu qualifizieren

Das Verhältnis von Beleihung zu Wert wird zur Qualifizierung von Kreditnehmern verwendet, obwohl es nur einer von vielen verschiedenen Faktoren ist, die berücksichtigt werden können. Es gibt verschiedene Möglichkeiten für Hypotheken, und die Art der Hypothek, die Sie suchen, sowie der Zinssatz und die Zahlung sind Teil Ihrer Entscheidung und des Angebots des Kreditgebers.

1. Festhypothek

Dabei handelt es sich um die Grundhypothek mit einer monatlichen gleichen Zahlung bis zur vollständigen Abzahlung. Die einfache P&I-Zahlung besteht aus zwei Komponenten: Kapital und Zinsen. Wenn das Darlehen zurückgezahlt wird, sinkt der Teil Ihrer Zahlung, der für die Zinsen verwendet wird, jeden Monat, während der Betrag zur Tilgung des Kapitals steigt, wodurch das Eigenkapital der Immobilie erhöht wird.

Die beliebteste Hypothekenart ist die 30-jährige Festhypothek, gefolgt vom 15-jährigen Festzinsdarlehen. Die 15-jährige Hypothek amortisiert sich in der Hälfte der Zeit, mit höheren Raten und deutlich geringeren Zinszahlungen über die Laufzeit des Darlehens. Unabhängig davon, ob die Zinssätze im Laufe der Laufzeit Ihres Kredits sinken, sind Sie in jedem Fall an den gleichen Zinssatz gebunden.

2. Hypothek mit variablem Zinssatz

Eine Hypothek mit variablem Zinssatz (ARM) ist ein Darlehen mit einem sich ändernden Zinssatz. ARMs können mit niedrigeren monatlichen Raten beginnen als Hypotheken mit festem Zinssatz und sind oft ein Glücksspiel, dass die Zinssätze niedrig bleiben.Sie bergen jedoch Risiken wie:

  • Unvorhersehbare Änderungen der monatlichen Zahlungen
  • Erhöhung der monatlichen Zahlungen, auch wenn die Zinssätze nicht steigen
  • Die Zahlungen sinken nicht, selbst wenn die Zinssätze sinken
  • Strafen für vorzeitige Zahlung
  • Sie schulden mehr Geld, als Sie geliehen haben, auch wenn Sie die Zahlungen pünktlich leisten

3. Pauschalhypothek

Wenn Sie ein Investor sind und mehrere Immobilien mit Eigenkapital besitzen, haben Sie möglicherweise Anspruch auf eine Pauschalhypothek. Auf diese Weise können Sie einen Kredit bei einer Bank eröffnen oder einen Kredit aufnehmen, indem Sie dem Kreditgeber erlauben, eine Ihrer anderen Immobilien als Sicherheit zu verwenden. Beide Immobilien sind durch die Hypothek gedeckt, aber Sie können eine verkaufen, während Sie die Hypothek auf der zweiten behalten. 

Für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien ist ein Verhältnis von Beleihungswert zu Wert erforderlich

Je nach Art der Immobilie, für die Sie eine Hypothek aufnehmen möchten, erlauben Kreditgeber unterschiedliche LTV-Verhältnisse. Hypotheken für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien erfordern in der Regel niedrigere LTVs, um das Risiko einer Zwangsvollstreckung zu minimieren.

Miet- oder Ferienimmobilien werden im Allgemeinen eher als Anlageimmobilien behandelt, da sie für die Person, die eine Hypothek aufnehmen möchte, kein Dauerwohnsitz sind.

Notiz

Gewerbliche Kreditgeber genehmigen eher Kredite mit einem LTV von weniger als 80 Prozent.

Für Hypotheken für Gewerbeimmobilien wie Bürogebäude oder Apartmentkomplexe gelten andere Zeichnungskriterien als für Wohnimmobilien oder Einfamilienhäuser. Diese Kredite basieren oft mehr auf der prognostizierten Einnahmequelle der Immobilie, wie z. B. ihrer Vermietungshistorie oder dem kommerziellen Potenzial des Gebiets, in dem sie sich befindet, als auf Faktoren wie der Bonitätsgeschichte des Eigentümers.

In diesen Fällen kann jedoch dennoch der LTV in Betracht gezogen werden, da er ein Bild davon gibt, wie viel Risiko der Kreditgeber mit der Bereitstellung einer Hypothek eingeht.