So bauen Sie ein Immobilienportfolio für den Cashflow auf

Der Aufbau und die Erweiterung eines Immobilienportfolios im Laufe der Zeit kann die Finanzierung eines wohlhabenden Lebensstils im Ruhestand ermöglichen. Da mehrere Mietobjekte jeweils einen positiven Cashflow generieren, können Sie Ihren Ruhestand finanzieren, ohne sich über viele der wirtschaftlichen Faktoren Gedanken machen zu müssen, die Anleger in Aktien und Anleihen bedrohen.

Worauf Sie bei einem Immobilienportfolio achten sollten

Es ist nie zu spät, mit dem Aufbau eines hochwertigen Immobilienportfolios zu beginnen. Wenn Sie jung sind, können Sie eine Anzahlung für den Kauf Ihres ersten Mietobjekts ansparen und Ihr Immobilienportfolio im Laufe der Jahre bis zu Ihrer Pensionierung erweitern.

Wenn Sie sich in den fünf bis zehn Jahren vor der Pensionierung befinden oder bereits im Ruhestand sind, können Sie Vermögenswerte aus Anlagen mit geringerer Rendite in Mietimmobilien umwandeln und so Ihr monatliches Ruhestandseinkommen erhöhen.

Hier sind die Kriterien, auf die Sie bei einer großartigen Mietinvestition in Wohnimmobilien achten sollten, egal ob Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung. Es ist in Ordnung, wenn Sie nicht alle davon erfüllen können, und manchmal ist bei einer bestimmten Investition ein Faktor wichtiger als ein anderer.

Standort

Ja, das kann man dreimal sagen, denn bei Immobilien kommt es vor allem auf die Lage an. Sie möchten kein Haus mitten auf einem Supermarktparkplatz mieten, aber eines in der Nähe eines Grüngürtels oder Parks für Kinder könnte genau das Richtige sein.

Rentabilität

Der Standort ist ein Teil dieses Faktors. Wenn sich ein Haus jedoch in einer großartigen Lage befindet, aber die Konkurrenz groß ist, ist es möglicherweise nicht die beste Investition. Wenn viele Mietobjekte verfügbar sind und die Eigentümer Anreize bieten, ist möglicherweise nicht der richtige Zeitpunkt. Wenn nur wenige Mietobjekte zur Verfügung stehen, können Sie nicht nur die Immobilie besser bewohnen, sondern auch höhere Mieten verlangen.

Kosten

In einigen Gegenden werden aufgrund der Annehmlichkeiten der Gegend hohe Mieten erzielt, sodass auch die Steuern höher sind. Wenn Sie Steuern und andere Ausgaben mit dem monatlich verbleibenden Cashflow ausgleichen können, ist das positiv.

Anerkennung

Obwohl der Cashflow im Vordergrund steht, ist die Wertsteigerung im Laufe der Zeit wichtig. Es gibt zwei Möglichkeiten, Eigenkapital in eine Mietimmobilie aufzubauen: Wertsteigerung und Tilgung der Hypothek. Durch die intelligente Hebelung Ihrer Investitionen können Sie Ihr Portfolio durch das Eigenkapital in eigenen Immobilien erweitern.

So bauen Sie Ihr Immobilienportfolio auf

Wenn Sie bereit sind, Ihr erstes Mietobjekt zu kaufen, stellen Sie sicher, dass Sie die erforderliche Anzahlung für Ihre Preisklasse leisten. Recherchieren Sie, damit Sie eine fundierte Kaufentscheidung treffen können.

Kennen Sie Ihr Marktgebiet

Nehmen Sie sich Zeit für eine gründliche Analyse Ihres Marktgebiets. Möglicherweise haben Sie eine bestimmte Nachbarschaft oder ein bestimmtes Gebiet im Sinn, möchten aber Ihre Recherche erweitern, um über das Wissen zu verfügen, das Sie für den Vergleich möglicher Immobilien benötigen.

Erfahren Sie, welche Immobilien sich in Ihrer Preisklasse gut verkaufen. Recherchieren Sie im Gerichtsgebäude nach Gegenden, in denen Häuser gegen Bargeld verkauft werden. Investoren sind die normalen Barkäufer, daher kennen Sie die Bereiche, in die andere Anleger, die möglicherweise sehr erfahren sind, einkaufen.

Erfahren Sie, wie Sie Immobilien bewerten

Erfahren Sie, wie Immobilienmakler eine vergleichende Marktanalyse (CMA) durchführen. Das erste, was Ihnen die meisten erfolgreichen Anleger sagen werden, ist, unter dem Marktwert zu kaufen. Dies sichert einen Gewinn am Schlusstisch. Es erleichtert auch die Generierung eines akzeptablen profitablen Cashflows, wenn die Hypothekenzahlungen niedriger sind.

Analysieren Sie Vermietungen und Wettbewerb 

Schauen Sie sich die lokalen Medien an, in denen Vermietungen beworben werden, sowohl in gedruckter Form als auch online (z. B. auf Craigslist). Wenn Sie eine Nachbarschaftsrecherche durchführen, ermitteln Sie die durchschnittlichen Mietbeträge für die Art von Immobilien, die Sie kaufen möchten. Wie viele sind verfügbar? Bieten Eigentümer Anreize wie Gratismonate? Erfahren Sie, was Sie bei der Miete erwarten können.

Reduzieren Sie Ihre Ausgaben

Bei Ihren Ausgaben handelt es sich um die normalen Ausgaben, wie zum Beispiel geplante Reparaturen, Grundsteuern, Versicherungen usw. Diese Art von Ausgaben fallen für jede Immobilie in einem Gebiet an. Sie können zwar einen Teil dieser Ausgaben abziehen, es ist jedoch besser, sie insgesamt zu reduzieren.Ein Fehler bei der Kostenschätzung ist genauso schlimm, wie wenn man ein Jahr lang an eine unter dem Marktpreis liegende Miete festhält – man verschenkt Gewinn.

Der Zustand der tatsächlichen Immobilien, die Sie in Betracht ziehen, ist eine andere Sache, obwohl Sie offensichtliche Reparaturen einplanen sollten, von denen Sie wissen, dass sie für eine ältere Immobilie erforderlich sind.

Suchen Sie nach Schnäppchen und verhandeln Sie einen Deal 

Das Auffinden von Schnäppchen ist entscheidend für den langfristigen Gewinn. Wenn Sie den Einzelhandelspreis zahlen, entgehen Ihnen während der gesamten Besitzdauer Gewinne. Sobald Sie ein gutes Angebot gefunden haben, verhandeln Sie mit dem Verkäufer und sichern Sie sich das Angebot.

Erweitern Sie Ihr Immobilienportfolio weiter

Sobald Sie Ihre Nische gefunden und Ihre Fähigkeiten verfeinert haben, machen Sie einfach immer wieder dasselbe und erweitern Sie Ihr Mietportfolio. Wenn Sie Ihre Hypotheken abbezahlen, möchten Sie vielleicht Eigenkapital nutzen, aber gehen Sie dabei sehr vorsichtig vor und übertreiben Sie es nicht. Viele Anleger gingen beim Crash von 2007 unter, weil sie zu hoch verschuldet waren und die Mieten nicht halten konnten, um die Hypothekenzahlungen weiter bezahlen zu können.

Sie können sich auch an die 1031 Tax Deferred Exchange wenden, um profitable Immobilien zu verkaufen, um größere oder mehr Immobilien zu finanzieren und Ihr Immobilienportfolio zu erweitern.

Wo man gute Angebote für Mietobjekte findet

Es gibt einige wichtige Orte, an denen Sie nach einem Schnäppchen für Mietobjekte suchen sollten.

Zwangsvollstreckungen

Manchmal finden Sie unter Zwangsvollstreckungen ein tolles Angebot. However, the heyday of massive foreclosures with owners in place, like we saw during the Great Recession, is over.

Viele der zwangsversteigerten Häuser, die Sie heute finden, sind in schlechtem Zustand und einige stehen ein Jahr oder länger leer. Dies bedeutet jedoch nicht, dass Sie Zwangsvollstreckungen nicht ständig über Websites wie ​RealtyTrac.com verfolgen sollten. Es kommt immer noch zu Zwangsvollstreckungen und ab und zu kann man sich ein gutes Objekt in vermietbarem Zustand sichern.

Eigentümer in Not

Überwachen Sie Medien- und Online-Quellen auf Eigentümer, die in Not geraten sind. Dabei handelt es sich um Menschen, die aus finanziellen Gründen ihre Häuser in Eile und in einer Situation verkaufen müssen, die dazu führen kann, dass Sie unter dem aktuellen Marktwert kaufen. Vielleicht haben sie medizinische Kosten, wurden von der Arbeit entlassen oder müssen dringend umziehen, um eine Beschäftigung zu finden. Führen Sie auf Craigslist eine Stichwortsuche nach Einträgen von Eigentümern mit Ausdrücken wie „Muss verkaufen“, „Alle Angebote annehmen“ usw. durch.

Vorgerichtliche Verfallserklärungen

Vorab-Zwangsvollstreckungen bieten Anlegern die Möglichkeit, vor der Zwangsvollstreckung Immobilien zu finden, die sie mit einem Abschlag auf den vollen Marktwert kaufen können. Realtytrac.com und andere Websites haben Abschnitte nur für diese Einträge.

Großhändler und Fix-Flip-Investoren

Immobiliengroßhändler, die gut in ihrem Fachgebiet sind, können eine gute Quelle für Mietwohnungen sein, wenn sie ihre Rolle beim Verkauf an Mietimmobilieninvestoren verstehen. Diese Großhändler wissen, dass Sie unter dem aktuellen Marktwert kaufen möchten und dass die Immobilien zur Vermietung bereit sein sollten. Auch Fix-and-Flip-Investoren verkaufen meist an Käufer von Mietobjekten, sodass diese wissen, was Sie wollen, und auf jeden Fall eine mietfertige Immobilie anbieten können.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)