Reverse Mortgage vs. Forward Mortgage: Was ist der Unterschied?

ByDr. J. K. Hartmann

Hauskäufer und Hausbesitzer haben eine große Auswahl an Darlehensoptionen, die ihnen dabei helfen, ihre finanziellen Ziele zu erreichen, darunter Forward-Hypotheken und Reverse-Hypotheken.

Mit Forward-Hypotheken, bei denen es sich um Darlehen handelt, die Ihnen beim Kauf eines Eigenheims helfen, finanzieren die meisten Menschen den Kauf eines Eigenheims und beginnen mit dem Aufbau von Eigenkapital. Mit einer umgekehrten Hypothek hingegen können Sie das Eigenkapital Ihres Eigenheims nutzen.

Erfahren Sie mehr über die Unterschiede zwischen Forward-Hypotheken und Reverse-Hypotheken, einschließlich Berechtigung, Laufzeit und Zahlungsstrukturen. Erfahren Sie außerdem, wie Sie die einzelnen Kreditarten für unterschiedliche Zwecke nutzen können, damit Sie feststellen können, welche Ihren Anforderungen am besten entspricht.

Was ist der Unterschied zwischen Reverse-Hypotheken und Forward-Hypotheken?

Umkehrhypothek Forward-Hypothek
Teilnahmeberechtigung 62 Jahre oder älter, Einkommen und Bonität Einkommens- und Bonitätshistorie sowie Kreditgeberkriterien
Reife Bedingt Feste Laufzeit
Zahlungen Für den Kreditnehmer gemacht Für den Kreditgeber gefertigt
Beleihungswert Basierend auf dem Alter des jüngsten Kreditnehmers und den Zinssätzen Basierend auf den Limits des Kreditgebers
Hypothekenversicherung Versichert Kreditnehmer Versichert Kreditgeber

Teilnahmeberechtigung

Kreditgeber prüfen Ihr Finanzprofil im Rahmen ihres Kreditvergabeprozesses für traditionelle Hypotheken oder Forward-Hypotheken. Sie berücksichtigen Faktoren wie Ihre Kreditwürdigkeit, Ihre Bonitätshistorie, Ihr Einkommen, Ihre Schulden und Ihr Vermögen.

Umgekehrte Hypothekendarlehensgeber berücksichtigen Einkommen und Bonitätshistorie, berücksichtigen aber auch das Alter des Kreditnehmers, um die voraussichtliche Laufzeit des Darlehens zu berechnen. Um eine Umkehrhypothek nutzen zu können, müssen Sie mindestens 62 Jahre alt sein. Auch wenn die Bank Zahlungen an den Hausbesitzer leistet, ist der Hausbesitzer weiterhin für die Zahlung von Steuern und Hausratversicherungen verantwortlich.

Begriff

Forward-Hypotheken haben eine feste Laufzeit, in der Regel 30 Jahre, sind aber auch für andere Laufzeiten, einschließlich 10 Jahre, 15 Jahre oder 20 Jahre, verfügbar. Bei umgekehrten Hypotheken wird der Kredit zurückgezahlt, wenn der Kreditnehmer stirbt oder nicht mehr in der Wohnung wohnt.

Zahlungen

Hausbesitzer mit einer Forward-Hypothek leisten regelmäßig feste monatliche Zahlungen, die Tilgung und Zinsen umfassen. Hausbesitzer mit einer umgekehrten Hypothek erhalten regelmäßige monatliche Zahlungen oder können auf eine Kreditlinie mit variablem Zinssatz zugreifen oder einen Pauschalbetrag mit festem Zinssatz erhalten.

Beleihungswert

Forward-Hypotheken sind mit einer geringen Anzahlung erhältlich. Hypotheken, die von von der Federal Housing Administration (FHA) zugelassenen Kreditgebern angeboten werden, erfordern beispielsweise nur 3,5 % des Eigenheimwerts als Anzahlung für Erstkäufer eines Eigenheims.

Das LTV-Limit (Reverse Mortgage Loan-to-Value) wird als „Hauptlimit“ bezeichnet. Die Kapitalgrenze wird auf der Grundlage des Alters des jüngsten Kreditnehmers, des Zinssatzes und des Werts des Eigenheims berechnet. Home Equity Conversion Mortgages (HECM) sind umgekehrte Hypotheken, die von von der FHA zugelassenen Kreditgebern angeboten werden und eine maximale Kreditgrenze von 970.800 US-Dollar haben.

Notiz

HECMs sind die beliebteste Form der umgekehrten Hypothek. Sie können auch eine proprietäre umgekehrte Hypothek von einem privaten Kreditgeber für einen höheren Betrag als das FHA-Limit erhalten.

Hypothekenversicherung

Eine Hypothekenversicherung schützt den Kreditgeber, wenn der Kreditnehmer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät. Forward-Hypothekengeber berechnen in der Regel eine Hypothekenversicherung für Kredite, deren Beleihungsquote mehr als 80 % beträgt.

Von der FHA zugelassene HECMs verlangen für alle Kredite zunächst eine Hypothekenversicherung in Höhe von 2 %, dann jährlich 0,5 % des Kreditsaldos. Für umgekehrte Hypotheken, die nicht von von der FHA zugelassenen Kreditgebern stammen, oder für proprietäre umgekehrte Hypotheken ist möglicherweise keine Hypothekenversicherung erforderlich.

Besondere Überlegungen

FHA-Garantien

Die FHA garantiert Hypotheken für zugelassene Kreditgeber. Wenn der Kreditnehmer in Verzug gerät, zahlt die FHA den Kreditgeber.

Die Hypothekenversicherung der FHA für HECMs wird vom Hausbesitzer bezahlt. Wenn das Haus für weniger als die verbleibende HECM verkauft wird, ist der Hausbesitzer nicht für Swip Health verantwortlich. Die FHA-Hypothekenversicherung würde Swip Health an den Kreditgeber zahlen. Das FHA HECM-Programm ist das einzige staatlich versicherte umgekehrte Hypothekenprogramm. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie:

  • Mindestens 62 Jahre alt sein
  • Besitzen Sie die Immobilie vollständig oder haben Sie einen kleinen Hypothekensaldo
  • Nutzen Sie die Immobilie als Ihren Hauptwohnsitz
  • Seien Sie nicht mit Bundesschulden im Rückstand
  • Nehmen Sie an einer Verbraucherinformationssitzung teil, die von einem zugelassenen HECM-Berater durchgeführt wird

Beratung

Umkehrhypotheken sind kompliziert. Die FHA verlangt von potenziellen HECM-Kreditnehmern die Teilnahme an einem Beratungsgespräch, bevor der Kreditgeber eine Kreditzusage erteilen kann. Die Beratung umfasst:

  • Merkmale einer umgekehrten Hypothek
  • Pflichten des Kunden im Rahmen einer umgekehrten Hypothek
  • Kosten für den Erhalt einer umgekehrten Hypothek
  • Finanzielle/steuerliche Auswirkungen einer umgekehrten Hypothek
  • Finanzielle oder soziale Alternativen zu einer umgekehrten Hypothek
  • Warnungen vor möglichen umgekehrten Hypotheken-/Versicherungsbetrugsprogrammen und Missbrauch älterer Menschen

Auswirkungen auf den Nachlass

Forward-Hypotheken enthalten in der Regel eine „Fälligkeit bei Verkauf“-Klausel. Bei einem Verkauf oder einer anderweitigen Eigentumsübertragung wird die Hypothek vollständig fällig. Das Bundesgesetz befreit die Übertragung eines Eigenheims im Todesfall an einen Ehegatten oder Kinder von der „Verkaufsfrist“.

HECM-Umkehrhypotheken sind beim Tod des überlebenden Ehepartners vollständig zahlbar. Für eine Übertragung auf Kinder bestehen keine Ausnahmen.

Das Fazit

Sowohl Forward-Hypotheken als auch Reverse-Hypotheken bieten Vorteile, jedoch auf unterschiedliche Weise. Umgekehrte Hypotheken werden von Senioren genutzt, um Eigenkapital in ihren Häusern freizusetzen, ohne Zahlungen an den Kreditgeber leisten zu müssen. Wenn Sie Ihr Eigenkapital anzapfen möchten, aber nicht 62 Jahre oder älter sind, sind ein Eigenheimdarlehen, eine Eigenheimkreditlinie oder die Refinanzierung der Hypothek alternative Möglichkeiten.

Umkehrhypotheken sind komplexe Finanzprodukte. Wenn Sie darüber nachdenken, Ihre Altersvorsorge zu ergänzen, stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, wie es funktioniert und welche Auswirkungen es auf Ihre Familie in der Zukunft haben kann.

Forward-Hypotheken stellen eine Finanzierung dar, die Ihnen beim Kauf eines Eigenheims hilft, damit Sie mit dem Aufbau Ihres Eigenkapitals beginnen können.  Forward-Hypotheken dienen der Finanzierung des Hauskaufs oder im Falle einer Refinanzierung dem Zugang zu Eigenkapital. Forward-Hypotheken haben immer einen regelmäßigen Zahlungsplan.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Was ist eine FHA-Forward-Hypothek?

FHA-Forward-Hypotheken sind Hypotheken, die von der Federal Housing Administration besichert sind. Kommt der Kreditnehmer in Verzug, zahlt die FHA die Forderung an den Kreditgeber. Auf diese Weise ist das Risiko für den Kreditgeber geringer und Hypotheken sind für Hauskäufer leichter zugänglich.

Was passiert mit einer Forward-Hypothek, wenn der Kreditnehmer stirbt?

Forward-Hypotheken enthalten in der Regel eine „Fälligkeit bei Verkauf“-Klausel, die vorschreibt, was passiert, wenn der Kreditnehmer stirbt. Mit dem Verkauf oder der Eigentumsübertragung wird die Hypothek vollständig fällig. Das Bundesgesetz befreit jedoch die Übertragung eines Eigenheims nach dem Tod des Kreditnehmers an seinen Ehepartner oder sein Kind von den Bestimmungen zur „Fälligkeit bei Verkauf“.

Möchten Sie weitere Inhalte wie diesen lesen? Melden Sie sich für den Newsletter von Swip Health an, um täglich Einblicke, Analysen und Finanztipps zu erhalten, die alle jeden Morgen direkt in Ihren Posteingang geliefert werden!