Räumungsverbot trifft kleine Vermieter und gefährdet die Erschwinglichkeit

Das Räumungsmoratorium der Bundesregierung soll Menschen schützen, die zur Miete wohnen, sich aber um die kleinen Einzelvermieter kümmern Wem gehören viele dieser Mietobjekte?

Das im März 2020 eingeführte Moratorium, um zu verhindern, dass Mieter, die aufgrund der Pandemie ihren Arbeitsplatz verloren haben, wegen Nichtzahlung gekündigt werden, wurde mehrmals verlängert. Im März 2021 gab der National Rental Home Council, eine gemeinnützige Gruppe, die die Einfamilienhaus-Mietwohnungsbranche vertritt, an, dass 20 % der 1.000 Befragten seiner Februar-Umfrage sagten, sie hätten „keine finanziellen Möglichkeiten mehr, die Kosten im Zusammenhang mit ihrer Mietimmobilie zu decken“, wenn das Moratorium über den 31. März hinaus verlängert würde, als es auslaufen sollte. Dennoch gilt das VerbotWarüber März hinaus bis Ende Juli verlängert.

Das Moratorium lief schließlich am 31. Juli aus und Vermieter, die seit Monaten keine Zahlungen mehr erhalten hatten, konnten endlich einen Antrag auf Räumung ihrer Mieter stellen. Doch am 3. August verhängten die Centers for Disease Control and Prevention unerwartet ein neues, zweimonatiges Räumungsmoratorium für Grundstücke in Gebieten mit hoher Coronavirus-Übertragung.

Viele denken vielleicht, dass Vermieter gesichtslose Unternehmen sind, die einem längeren Räumungsmoratorium problemlos standhalten könnten. Aber in Wirklichkeit sind 42 % der Vermieter sogenannte Moms and Pops oder Einzelinvestoren, wie aus Daten des Census Bureau aus dem Jahr 2018 hervorgeht. Im Jahr 2015 befanden sich rund 22,7 Millionen Einheiten in 16,7 Millionen Immobilien im Besitz von Einzelinvestoren, die eher Einfamilien- und Zweifamilienhäuser zur Miete besaßen, wie Daten des Ministeriums für Wohnungsbau und Stadtentwicklung zeigten.

Und unabhängig davon, ob sie Mietzahlungen einziehen oder nicht, haften Vermieter weiterhin in vollem Umfang für ihre Immobilien, einschließlich der Zahlung von Hypotheken, Stromrechnungen, Grundsteuern, Instandhaltungskosten und anderen immobilienbezogenen Ausgaben. 

Die Brookings Institution, eine gemeinnützige Organisation für öffentliche Ordnung, schätzte letztes Jahr, dass etwa 30 % der Vermieter Personen mit niedrigem bis mittlerem Einkommen sind, deren jährliches Haushaltseinkommen weniger als 90.000 US-Dollar beträgt. Für Vermieterhaushalte, die weniger als 50.000 US-Dollar verdienen, macht das Vermögenseinkommen fast 20 % ihres gesamten Haushaltseinkommens aus, sagte Brookings.

„Unserer Kultur gefällt das Narrativ, dass Großvermieter ihre Bewohner so schnell wie möglich aufsaugen oder rausschmeißen“, sagte Gregory Brown, Senior Vice President für Regierungsangelegenheiten bei der National Apartment Association, einer gemeinnützigen Handelsgruppe dies im Rahmen ihres Ruhestands.“ 

Was ist mit der staatlichen Mietunterstützung?

Obwohl die Bundesregierung zwei Tranchen von Mietbeihilfen in Höhe von insgesamt 46,55 Milliarden US-Dollar genehmigt hat, um Mietern bei der Begleichung ihrer monatlichen Zahlungen zu helfen, wurde das Geld aus einer Vielzahl von Gründen nur langsam ausgezahlt, darunter umständlicher Papierkram und inkonsistente Vorschriften in verschiedenen Bundesstaaten.

Um die Gelder zu erhalten, mussten außerdem sowohl Vermieter als auch Bewohner an dem Verfahren teilnehmen. „Manchmal stellten die Eigentümer einen Antrag, aber die Bewohner erledigten den Papierkram nicht“, sagte Brown. „Sie mussten Gehaltsabrechnungen und Angaben zu ihrem Einkommen vorlegen, und manchmal konnte oder wollte der Bewohner diese Informationen nicht offenlegen. Es gibt also viele unvollständige Anträge.“

Zu anderen Zeiten, sagte Brown, seien es die Vermieter gewesen, die sich geweigert hätten, mitzumachen. Einige Vermieter wollten keine Gelder annehmen, die an Bedingungen geknüpft waren, die von lokalen Bundesstaaten, Regierungen und Institutionen – sogenannten Zuwendungsempfängern – geknüpft waren, von denen man annahm, dass sie die Gelder nutzten, um politische Änderungen zu erzwingen. „Zum Beispiel würde der Stipendiat für diese Person rückständige Miete zahlen, aber Sie müssten für die nächsten drei bis vier Monate auf die Möglichkeit verzichten, diese Person zu vertreiben“, sagte Brown. „Wenn er also nicht zahlt, können Sie ihn nicht rauswerfen. Wie ist das für den Wohnungsgeber fair?“

In manchen Gegenden, beispielsweise in Kalifornien, wurden Vermieter ursprünglich aufgefordert, nur 80 % der fälligen Miete zu akzeptieren. Zwar habe Kalifornien diese Politik inzwischen geändert, sie habe jedoch eine enorme Abschreckungswirkung gehabt, sagte Brown.

Die National Apartment Association ermutigt alle, am Miethilfsprogramm teilzunehmen, aber Brown sagte, er sehe weiterhin Hindernisse. „Bei einer Veranstaltung gestern wussten viele Bewohner immer noch nicht, dass es existierte oder wohin sie gehen sollten“, sagte er. „Und es gibt immer noch einige Bewohner, die überhaupt nicht reagieren, weil sie wissen, dass sie geschützt sind und das System ausnutzen. Wir hören von jedem Anbieter mindestens eine Handvoll dieser Geschichten.“

Vermieter und Immobilienverbände im ganzen Land haben Klagen eingereicht, um die verschiedenen Räumungsmoratorien aufzuheben, bisher jedoch ohne großen Erfolg. Am 13. August wies die Richterin des Bezirksgerichts D.C., Dabney L. Friedrich, einen Antrag der Alabama Association of Realtors und anderer Immobiliengruppen zurück, die Durchsetzung des jüngsten Moratoriums zu verhindern, obwohl sie klarstellte, dass die Verlängerung der CDC wahrscheinlich rechtswidrig sei. Die Immobilienkonzerne reichten umgehend Klage beim D.C. District Court of Appeals ein und forderten die Aufhebung von Friedrichs Entscheidung.

Je länger das Moratorium andauert, desto schwieriger wird es für Vermieter, ihre Immobilien zu behalten, insbesondere da die endgültigen Hypothekenstundungen am 30. September auslaufen. 

„Der Königsweg war die Stundung von Hypotheken, aber das ist immer noch nur ein Aspekt“, sagte Brown. Er fügte hinzu, dass die Vermieter in den letzten 18 Monaten immer noch Geld verloren hätten, da sie weiterhin Steuern, Unterhalt und andere Rechnungen für ihre Immobilien zahlen müssten. Sobald die Hypothekenstundung ausläuft, besteht die Gefahr einer Zwangsvollstreckung, sagte er.

Auswirkungen auf bezahlbaren Wohnraum

Wenn das Räumungsmoratorium nicht bald endet und Banken anfangen, Immobilien zurückzunehmen, oder Tante-Emma-Bewohner gezwungen sind, ihre Wohnungen zu verkaufen, könnte sich die gesamte Wohnungslandschaft verändern, was zu weniger bezahlbarem Wohnraum führen würde, da viele Immobilien von größeren Investoren aufgekauft werden. In der Umfrage des National Rental Home Council Anfang des Jahres gaben 23 % der Kleinvermieter an, dass sie aufgrund des Räumungsmoratoriums gezwungen wären, mindestens eine ihrer Immobilien zu verkaufen.

„Es ist sehr beunruhigend für die langfristige Erschwinglichkeit von Wohnraum“, sagte Brown. „Die Arten von Wohnraum dieser Anbieter werden als ‚natürlich bezahlbarer Wohnraum‘ bezeichnet. Das ist ein verdrehtes Ergebnis. Am meisten verlieren werden die Familien mit niedrigem und mittlerem Einkommen, denen sie mit dem Moratorium helfen wollen. Gott steh uns bei. Wir müssen diese Mietbeihilfen zum Laufen bringen, aber selbst das wird nicht ausreichen.“ 

Seit die Regierung im März die letzte Tranche der Mietbeihilfen genehmigt hat, haben sich 26 Milliarden US-Dollar an ungedeckten Mietschulden angehäuft, sagte Brown. Und mit dem neuen Moratorium steige die Höhe der ungedeckten Miete weiter, stellte er fest.

Die finanziellen Schwierigkeiten im letzten Jahr hätten zu „echter Verunsicherung“ bei den Eigentümern von Mietwohnungen geführt, sagte David Howard, Geschäftsführer des National Rental Home Council. Tatsächlich fügte er hinzu: „Während Miethilfsprogramme sicherlich helfen werden, könnte es für viele Immobilienbesitzer zu spät sein.“

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