Qualifikationsvoraussetzungen und Konsequenzen für Leerverkäufe

ByDr. J. K. Hartmann

Der Leerverkauf eines Hauses kann eine Option für Hausbesitzer sein, die versuchen, ihre Häuser zu verkaufen, deren Wert gesunken ist, oder wenn sie Schwierigkeiten haben, Zahlungen zu leisten. Allerdings kommt in diesen Situationen nicht jeder Hausbesitzer für einen Leerverkauf in Frage. Ein Leerverkauf liegt vor, wenn ein Haus für weniger als den Betrag verkauft wird, der noch für etwaige Pfandrechte an der Immobilie geschuldet wird. Diese Option wird im Allgemeinen anstelle einer Zwangsvollstreckung genutzt.

Ein Leerverkauf muss von allen Kreditgebern genehmigt werden, die an der zu verkaufenden Immobilie beteiligt sind, und der Verkäufer und die Immobilie müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllen, um sich zu qualifizieren.

Wichtige Erkenntnisse

  • Ein Leerverkauf ist ein Hausverkauf, bei dem der Eigentümer mehr schuldet, als das Haus wert ist.
  • Um sich für einen Leerverkauf zu qualifizieren, muss ein Verkäufer in der Regel mehrere weitere Anforderungen erfüllen, außer dass er mit seinem Kredit nicht mehr zahlungsfähig ist.
  • Leerverkäufe können unerwartete steuerliche Auswirkungen haben und sich auf die Kreditauskunft eines Verkäufers auswirken.

Leerverkaufsdefinition

Ein Leerverkauf liegt vor, wenn der Kreditgeber eine Hypothek nicht mehr abschließen kann, was bedeutet, dass der Kreditgeber weniger als den fälligen Gesamtbetrag akzeptiert. Wenn Ihre Hypothek 100.000 US-Dollar beträgt, der Wert Ihres Hauses jedoch auf 90.000 US-Dollar gesunken ist, fehlen Ihnen 10.000 US-Dollar zuzüglich der Kosten für den Abschluss des Verkaufs. Es könnte möglich sein, Ihr Haus leer zu verkaufen, wenn Ihr Hypothekensaldo mit dem Verkaufspreis übereinstimmt, da noch Abschlusskosten anfallen, die das Haus in die Kategorie „Leerverkauf“ bringen.

Notiz

Viele Unternehmen profitieren von Leerverkäufen, aber der Verkäufer erwirtschaftet bei einem Leerverkauf keinen Gewinn.

Voraussetzungen für einen Leerverkauf

Bevor Sie sich für einen Leerverkauf entscheiden, sollten Sie Folgendes bedenken, um festzustellen, ob Sie sich für einen Leerverkauf qualifizieren. Wenn Sie nicht alle vier Anforderungen erfüllen, können Sie Ihr Haus möglicherweise nicht auf diese Weise verkaufen.

  • Der Marktwert des Hauses ist gesunken: Hart vergleichbare Verkäufe müssen belegen, dass der Wert des Hauses geringer ist als der dem Kreditgeber geschuldete unbezahlte Restbetrag. Dieser unbezahlte Restbetrag kann eine Vorfälligkeitsentschädigung beinhalten.
  • Die Hypothek befindet sich im oder nahe dem Ausfallstatus: In der Vergangenheit würden Kreditgeber einen Leerverkauf nicht in Betracht ziehen, wenn die Zahlungen auf dem neuesten Stand wären. Derzeit sind Kreditgeber bestrebt, künftigen Finanzierungsproblemen vorzubeugen, unabhängig vom Zahlungsstatus. Ein hohes Ausfallrisiko wird einen Kreditgeber im Allgemeinen dazu veranlassen, einen Leerverkauf zu akzeptieren.
  • Der Verkäufer hat schwere Zeiten hinter sich: Der Verkäufer muss ein Härteschreiben vorlegen, in dem er darlegt, warum er die beim Verkauf fällige Differenz nicht zahlen kann und warum der Verkäufer die Zahlung der monatlichen Zahlungen eingestellt hat oder einstellen wird.
  • Der Verkäufer verfügt über kein Vermögen: Der Kreditgeber möchte wahrscheinlich eine Kopie der Steuererklärung des Verkäufers und/oder einen Finanzbericht sehen. Wenn der Kreditgeber genügend Vermögenswerte findet, kann es sein, dass er den Leerverkauf nicht gewährt, da der Kreditgeber der Ansicht ist, dass der Verkäufer die Leerverkaufsdifferenz bezahlen kann. Verkäufern mit Vermögenswerten kann weiterhin ein Leerverkauf gewährt werden, sie könnten jedoch zur Rückzahlung des Fehlbetrags verpflichtet werden.

Notiz

Beispiele für Härtefälle sind Arbeitslosigkeit, Insolvenz, Scheidung mit Einkommensverlust oder ein medizinischer Notfall mit Einkommensverlust. Vermögenswerte können IRAs, Sparkonten oder andere Immobilien sein.

Schritte bei einem Leerverkauf

Um die Kosten einer Zwangsvollstreckung zu vermeiden, genehmigt ein Kreditgeber manchmal einen Leerverkauf, indem er einem Käufer erlaubt, das Haus für weniger als den Hypothekensaldo zu kaufen, während sich das Haus in der Phase vor der Zwangsvollstreckung befindet, einer der drei Phasen der Zwangsvollstreckung. Einige Beispielschritte eines Leerverkaufs sind:

  • Der Verkäufer schließt mit einem Immobilienmakler einen Kotierungsvertrag ab, der von der Bank als Leerverkauf genehmigt werden muss.
  • Der Makler findet einen Käufer, der ein Angebot auf der Grundlage des Marktwerts macht, der oft unter der Höhe der Hypothek liegt.
  • Der Verkäufer nimmt das Kaufangebot des Käufers an.
  • Der Kreditgeber des Verkäufers nimmt das Kaufangebot des Käufers an.
  • Die Transaktion wird abgeschlossen, wenn der Käufer das Geld übergibt, der Kreditgeber das Pfandrecht freigibt und der Verkäufer die Urkunde übergibt.

Folgen von Leerverkäufen

Ein Leerverkauf setzt voraus, dass ein Käufer ein Kaufangebot macht. Wenn Sie kein Angebot erhalten, haben Sie keinen Anspruch auf einen Leerverkauf. Selbst wenn Sie also alle anderen Kriterien erfüllen, ist es möglich, dass niemand den Leerverkauf kauft. Voraussetzung ist auch, dass der Kreditgeber das Angebot des Käufers annimmt. Lehnt der Kreditgeber das Angebot ab, findet kein Leerverkauf statt.

Wenn der Kreditgeber dem Leerverkauf zustimmt, hat er aufgrund einer Bestimmung im IRS-Code, die sich mit dem Schuldenerlass befasst, möglicherweise das Recht, dem Käufer ein 1099-C für die Differenz auszustellen (wobei die Differenz als Einkommen für den Verkäufer angesehen wird).Viele Situationen sind gemäß dem Mortgage Forgiveness Debt Relief Act von 2007 vom Schuldenerlass ausgenommen.

Sie sollten mit einem Anwalt für Immobilienrecht und einem Steuerberater sprechen, um die Höhe der Steuerfolgen für Leerverkäufe zu ermitteln und festzustellen, ob Sie es sich leisten können, diese Steuern zu zahlen.

Ein Leerverkauf wird zwar nicht in Ihrer Kreditauskunft angezeigt, der Kreditstatus jedoch schon. Für diejenigen, die sich in Verzug befinden, handelt es sich um eine vorab eingelöste Zwangsvollstreckung, die oft als „Vollständig für weniger als vereinbart bezahlt“ gemeldet wird.

Leerverkäufe wirken sich auf die Bonität aus. Auch wenn der Schaden für Ihre Kreditauskunft möglicherweise nicht so schlimm erscheint wie eine Zwangsvollstreckung, können Gläubiger möglicherweise keinen Unterschied zwischen beiden machen.