Ohne Immobilienpreise ist die Inflation möglicherweise unterbewertet

Die große Frage dieser Tage ist, wie hoch die Inflation wird und ob die höheren Preise wirklich nur vorübergehender Natur sind, wie die Federal Reserve und viele Prognostiker vorhersagen. 

Aber wie sieht es mit unserem aktuellen Stand aus? Sind die aktuellen Daten überhaupt korrekt? Einige Ökonomen sagen, dass wir den Druck möglicherweise unterschätzen, weil die Inflationsraten den jüngsten Anstieg der Immobilienpreise nicht richtig widerspiegeln. Sie sagen, dass die irreführenden Daten die Fed – die die Inflation mit ihrem Leitzins kontrollieren kann, sich aber bislang dagegen entschieden hat – ins Hintertreffen geraten lassen.

„Eine Geldpolitik, die die Ausweitung des lockeren Geldes unterstützt, wenn die Immobilienpreise rekordverdächtig steigen, macht keinen Sinn“, sagte Joe Carson, ehemaliger Chefökonom der Investmentfirma Alliance Bernstein. „Es ist eine Sache, die Vorboten einer Vermögensblase falsch einzuschätzen, aber es ist eine andere Sache, der Wegbereiter zu sein.“

Die jährliche Inflationsrate des Verbraucherpreisindex stieg von 2,6 % im März auf 4,2 % im April, und die Kerninflation (ohne Lebensmittel- und Energiepreise) beschleunigte sich von 1,6 % auf 3 %. Aber Carson sagt, beide wären doppelt so hoch – also allein für die Kerninflation 6 % –, wenn der tatsächliche Anstieg der Immobilienpreise im vergangenen Jahr berücksichtigt würde. Die Immobilienpreise sind in die Höhe geschossen, da Käufer, die während der Pandemie mehr Platz suchten, sich beeilten, die niedrigen Hypothekenzinsen auszunutzen.

Zielsatz von 2 %

Die Fed war in ihrer Einschätzung relativ unerschütterlich, dass die Beibehaltung der Leitzinsen bei praktisch Null und die Beibehaltung ihres Anleihekaufprogramms – was oft als „Easy-Money“-Politik bezeichnet wird – der richtige Ansatz zur Heilung der Wirtschaft nach der COVID-19-Pandemie ist.

Das Federal Open Market Committee (FOMC), der politische Arm der Fed, strebt langfristig eine durchschnittliche Kerninflationsrate von 2 % an und hat signalisiert, dass es die Zinsen nicht erhöhen wird, wenn es sich um „vorübergehende“ Erhöhungen handelt, die auf Angebots- und Nachfrageprobleme in der Pandemiezeit zurückzuführen sind. Sie geht davon aus, dass die Inflation in diesem Jahr auf über 2 % steigen wird, sich dann aber wieder ihrem Zielwert annähert, wenn die Wirtschaft wieder ins Gleichgewicht kommt, also wenn Angebot und Nachfrage wieder in Einklang kommen.

Der Ausschuss stimmte im April einstimmig dafür, die Politik unverändert beizubehalten, obwohl einige Fed-Beamte „etwas erhöhte“ Bewertungen auf dem Immobilienmarkt festgestellt haben, wie das am Mittwoch veröffentlichte FOMC-Protokoll zeigte. Aus dem Protokoll ging auch hervor, dass einige FOMC-Teilnehmer der Meinung waren, „es könnte irgendwann angebracht sein“, „einen Plan zur Anpassung des Tempos der Wertpapierkäufe“ zu diskutieren.

‘Schließe Blödsinn ab’

Hier besteht die Sorge über die offensichtliche Diskrepanz zwischen Inflationszahlen und Immobilienpreisen. Das Bureau of Labor Statistics (BLS) betrachtet Häuser als Investitionen und nicht als Verbrauchs- oder Dienstleistungsartikel, sodass die Wertsteigerung von Häusern im Verbraucherpreisindex (VPI) nicht genau widergespiegelt wird. Der Wohnungsbau macht zwar etwa ein Drittel des Gewichts im CPI aus, spiegelt sich jedoch in der Miete und der Eigentümeräquivalentmiete (OER) wider, also dem Betrag, den ein Hausbesitzer verlangen würde, wenn er sein Haus vermietet. 

Laut BLS stieg im April der OER, der etwa 24 % der Indexgewichtung ausmacht, im Jahresvergleich um 2 %, und die Miete stieg um 1,8 %.

Angesichts der Tatsache, dass der Immobilienmarkt in fast jeder Hinsicht in Flammen steht, ist die „Häuserpreisinflation im Verbraucherpreisindex natürlich völliger Blödsinn“, schrieb Wolf Richter, Gründer und Herausgeber des Investmentblogs Wolf Street, im März. Nach Angaben der National Association of Realtors wurden Einfamilienhäuser im März zu einem rekordhohen Durchschnittspreis von 334.500 US-Dollar verkauft – 18,4 % mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres.

Ein Problem besteht darin, dass die BLS alle sechs Monate die Mietkosten misst, was möglicherweise nicht ausreicht, um mit dem schnelllebigen Wohnungsmarkt Schritt zu halten. Was möglicherweise noch schlimmer ist, ist, dass OER kein echter Marktpreis ist, sondern eine Interpretation durch den Hausbesitzer. BLS berechnet die OER, indem es Hausbesitzer fragt: „Wenn jemand heute Ihr Haus vermieten würde, wie hoch würden Sie Ihrer Meinung nach die monatliche Miete zahlen, unmöbliert und ohne Nebenkosten?“ 

Das Ergebnis ist, dass der Boom auf dem Immobilienmarkt – einer der wenigen Lichtblicke in der Pandemie-Wirtschaft – in der VPI-Berechnung, einer Berechnung, die von den politischen Entscheidungsträgern der Fed genau beobachtet wird, möglicherweise zumindest teilweise fehlt.

Es ist zu beachten, dass die Fed auch die Inflation berücksichtigt, gemessen am Personal Consumption Expenditures (PCE) Index des Bureau of Economic Analysis, der historisch gesehen niedriger ausfällt als der CPI. Der PCE umfasst Miet- und OER-Komponenten, ihr relatives Gewicht ist jedoch geringer als im CPI, was dazu beiträgt, dass die Inflation niedriger ausfällt als der CPI.

„Ich denke, es ist eine Geschichte, die nicht die Aufmerksamkeit erhält, die sie vielleicht verdient“, sagte James Knightley, Chefökonom für Internationales bei ING, in einer E-Mail. Der brandheiße Immobilienmarkt „birgt die Gefahr, dass die Gesamtinflation länger ansteigt, was eine frühere und nachhaltigere Straffung der Geldpolitik auf der ganzen Linie erforderlich machen könnte, als die Fed derzeit anerkennt.“