Der Beginn einer erfolgreichen Strategie zur Investition in Mietobjekte ist eine genaue Schätzung der Mietrendite für das zukünftige Objekt. Bei der Nettomietrendite werden die Immobilienkosten berücksichtigt, nicht jedoch der Schuldendienst wie Hypothekenzahlungen.
Dann schauen wir uns die gleiche Immobilie inklusive der Hypothek und dem tatsächlich investierten Geld an. Dadurch erzielen wir eine Cash-on-Cash-Mietrendite.
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Nettomietertrag
Hier ist ein Beispiel, wenn Sie eine Immobilie für 2.400 US-Dollar pro Monat mieten und diese 5 Prozent des Jahres unbewohnt ist. Der Abschlag für eine freie Stelle für die jährliche Einzahlung beträgt 27.360 US-Dollar. Berechnen Sie nun diese Kosten:
- Jährliche Versicherungskosten: 1.200 $
- Jährliche Steuern: 1.400 $
- Jährliches Reparaturbudget: 600 $
- Mietverwaltungsgebühr: 6 Prozent
Diese Ausgaben belaufen sich auf jährliche Barmittel in Höhe von 4.842 US-Dollar. Ein Einkommen von 27.360 US-Dollar abzüglich der Kosten von 4.842 US-Dollar ergibt nach Abzug der Kosten 22.518 US-Dollar an Mieteinnahmen.
Nehmen wir nun an, der Kauf der Immobilie hat Sie 300.000 US-Dollar gekostet. 22.518 US-Dollar dividiert durch den Immobilienwert von 300.000 US-Dollar ergeben eine Mietrendite von 7,5 Prozent.
Nettorendite vs. Bruttorendite
Es gibt offensichtlich einen erheblichen Unterschied zwischen diesen beiden Begriffen. Die „Rendite“ an sich gibt lediglich die Miete an, die eine Immobilie im Laufe des Jahres erwirtschaftet, und den Prozentsatz, den sie am Kaufpreis ausmacht. In günstigeren Gegenden sind die Erträge im Allgemeinen tendenziell höher.
Bei der Bruttorendite sind die Ausgaben nicht berücksichtigt – die Kosten, die Sie für den Betrieb der Immobilie anfallen, einschließlich der Zinsen, die Sie möglicherweise für Kredite und Hypotheken zahlen. Wenn Sie diese Kosten abziehen, bleibt eine Rendite oder „Nettorendite“ übrig.
Cash-on-Cash-Mieterendite
Wir gehen hier von denselben Annahmen aus: Die monatliche Miete beträgt 2.400 US-Dollar und die Immobilie ist 5 Prozent des Jahres unbewohnt. Der Abschlag für eine freie Stelle für die jährliche Einzahlung beträgt weiterhin 27.360 US-Dollar. Nehmen wir nun an, dass Sie 60.000 $ in bar in die Detaillierung gesteckt haben, also 240.000 $ geliehen haben. Die Berechnung würde so funktionieren:
- Zahlung des monatlichen Kapitals und der Zinsen: 1.556,64 $
- Jährliche Versicherungskosten: 1.200 $
- Jährliche Steuern: 1.400 $
- Jährliches Reparaturbudget: 600 $
- Mietverwaltungsgebühr: 6 Prozent
Diese Ausgaben belaufen sich auf einen jährlichen Auszahlungsbetrag von 23.521,28 $. Ein Einkommen von 27.360 US-Dollar minus Kosten von 23.521 US-Dollar entspricht einer Barrendite von 3.839 US-Dollar gegenüber der Auszahlung, und 3.839 US-Dollar dividiert durch eine Barinvestition von 60.000 US-Dollar ergeben eine Cash-on-Cash-Mietrendite von 6,4 Prozent.
Warum es wichtig ist
Die Nettomietrendite existiert nicht im luftleeren Raum, kann Ihnen aber deutlich sagen, ob die Investition in eine bestimmte Immobilie ein kluger – oder nicht so kluger – Schachzug ist. Im einfachsten Sinne sagt es Ihnen, ob Sie für eine Immobilie zu viel bezahlen, sodass Sie anderswo eine bessere Rendite erzielen würden.
Risiko vs. Belohnung
Nur wenige würden behaupten, dass der Aktienmarkt kurzfristig recht riskant sein kann. Oftmals korrigieren sich die Fehler und kommen mit der Zeit wieder auf Kurs, aber Sie können leicht Geld verlieren, wenn Sie nicht warten können. Eine kleine schlechte Nachricht oder ein schlechter Gewinnbericht können eine Aktie für eine Weile stark fallen lassen.
Ein richtig ausgewähltes Miethaus sorgt für einen monatlichen positiven Cashflow und ist relativ immun gegen schlechte Wirtschaftsnachrichten. Ihr Mieter braucht auch dann noch eine Wohnung, wenn die Börse gerade einen Absturz erlebt hat. Sie sollten auch langfristig Eigenkapital durch Wertsteigerung und Tilgung der Hypothek aufbauen. Dieses Eigenkapital kann für andere Investitionen genutzt werden.
Kapitalrendite
Anleihen sind weniger riskant als Aktien, aber der Nachteil sind niedrige Renditen. Die Anleihezinsen für die sichereren Kommunal- und Staatsanleihen sind niedriger als die für Unternehmensanleihen, aber auch diese sind nicht wirklich besonders hoch. Es ist schwer, sich für diese Art des Investierens zu begeistern, insbesondere wenn man im Ruhestand ist und über ein festes Einkommen verfügt.
Der monatliche Cashflow eines guten Mietobjekts kann leicht zu einer doppelten Rendite im Vergleich zu Anleihen führen, insbesondere mit den Steuervorteilen, die Sie bei anderen Anlagearten nicht erhalten. Sie können die Hebelwirkung auch bei Hypotheken nutzen. Anstatt 150.000 US-Dollar aus Anleihen abzuheben, um ein Haus gegen Bargeld zu kaufen, könnten Sie etwa 30.000 US-Dollar als Anzahlung aufnehmen und so diversifiziert bleiben und eine bessere Rendite auf Ihre Investition erzielen.
Willkommen auf meiner Seite!Ich bin Dr. J. K. Hartmann, Facharzt für Schmerztherapie und ganzheitliche Gesundheit. Mit langjähriger Erfahrung in der Begleitung von Menschen mit chronischen Schmerzen, Verletzungen und gesundheitlichen Herausforderungen ist es mein Ziel, fundiertes medizinisches Wissen mit natürlichen Methoden zu verbinden.
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