Mythen über Leerverkäufe, von denen Sie glauben, dass sie wahr sind

Manche Leute werden Ihnen sagen, dass Verhandlungsführer bei Leerverkaufsbanken Drachen seien, und das stimmt einfach nicht. Sie sind Oger. Aber das ist kein Grund, einen Leerverkauf zu vermeiden. Sogar Oger müssen essen.

Leerverkäufe haben aufgrund einer Vielzahl von Mythen und Missverständnissen einen schlechten Ruf. Zu jeder Horrorgeschichte, die einen Albtraum-Leerverkauf beschreibt, finden Sie auch Erfolgsgeschichten.

Hier sind die fünf häufigsten Missverständnisse über einen Leerverkauf:

1. Es dauert 12 bis 18 Monate, bis der Verkauf abgeschlossen ist:Meine Leerverkaufsangebote in Sacramento konnte ich innerhalb von 14 Tagen am schnellsten schließen. Aber ich habe auch Käufer vertreten, die in die Position eines anderen Käufers eintreten konnten, nachdem dieser Käufer vor der Genehmigung des Leerverkaufs ausgestiegen war, und den Verkauf innerhalb von 28 Tagen abschließen konnten.
   Hier ist der Zeitrahmen für einen durchschnittlichen Leerverkauf, wenn der Kredit von einer Genossenschaftsbank gehalten wird (und kein früherer Countrywide-Kredit ist):
   Es dauert sieben bis zehn Tage, bis der Kreditgeber den Erhalt des vollständigen Leerverkaufspakets bestätigt, das aus persönlichen Verkäuferdokumenten und zugehörigen Immobilienartikeln besteht, einschließlich des Leerverkaufsangebots des Käufers.
2. Ein Verhandlungsführer wird eingesetzt. Weitere 30 bis 45 Tage für ein BPO oder eine Bewertung.
3. Weitere zwei bis drei Wochen für die Überprüfung durch das Management/Investoren und die Genehmigung des Leerverkaufs. Jeder Leerverkauf ist einzigartig und jede Gruppe von Anlegern ist anders. Die Bank, die den Kredit bedient, ist möglicherweise nicht tatsächlich Eigentümer des Kredits und muss daher die Anlegerrichtlinien befolgen. Sie können wirklich nicht mit dem Finger auf eine Leerverkaufsbank zeigen und sie als schlechte Leerverkaufsbank bezeichnen, denn das wäre lächerlich, so sehr Sie diese bestimmte Bank zu diesem bestimmten Zeitpunkt auch hassen würden.
4. Leerverkaufskäufer zahlen zu viel:In einigen Ballungsräumen kann es vorkommen, dass Börsenmakler einen Leerverkauf absichtlich unter dem Marktwert bepreisen. Es handelt sich um eine Taktik, die Leerverkäufer anwenden, um mehrere Angebote anzuziehen. Schließlich wird ein Listenpreis für einen Leerverkauf erfunden, da Sie erst nach Abgabe des Angebots wissen, wie viel eine Bank akzeptieren wird. Viele Banken erwägen jedoch einen Preis von mindestens 90 Prozent des Marktwerts. Einige Banken lehnen Leerverkäufe ab, weil die Angebote unangemessen sind.
5. Short-Sale-Banken akzeptieren keine stark reduzierte Auszahlung:Verkäufer sind oft erstaunt, wenn sie feststellen, dass ein Haus in Märkten, in denen die Preise über einen Zeitraum von fünf Jahren gefallen sind, möglicherweise nur 50 % oder weniger seines ursprünglichen Wertes wert ist, als der Verkäufer es kaufte. Banken verstehen rückläufige Märkte.
   Darüber hinaus werden Banken ihre eigenen Untersuchungen zum Wert durchführen und zu dem gleichen Ergebnis kommen. Der Wert des Eigenheims richtet sich nicht nach der Höhe der Hypothek; Es basiert auf aktuellen vergleichbaren Verkäufen. Dies bedeutet, dass eine Bank den Marktwert akzeptiert, denn wenn das Haus einer Zwangsvollstreckung unterzogen und dann wieder auf den Markt gebracht würde, würde es immer noch zum Marktwert verkauft werden.
6. Leerverkaufsverkäufer müssen in Verzug sein, bevor die Bank einen Leerverkauf genehmigt:Banken genehmigen einen Leerverkauf basierend auf der Härte des Verkäufers und dem Wert des Hauses. Einige Verkäufer haben möglicherweise Schwierigkeiten, die monatliche Hypothekenzahlung zu leisten, sind aber mit ihren Zahlungen nicht in Verzug geraten.
   Zwar erhalten säumige Verkäufer sofort Aufmerksamkeit, aber ein Verkäufer kann auch jeden Monat pünktlich eine Hypothekenzahlung zahlen und sich dennoch für einen Leerverkauf qualifizieren. Ein zusätzlicher Vorteil der aktuellen Hypothek besteht darin, dass ein Verkäufer gemäß den Richtlinien von Fannie Mae berechtigt sein kann, sofort ein weiteres Haus zu kaufen.
7. Makler erhalten eine niedrigere Provision:In den Anfängen des Leerverkaufsbooms, in den Jahren 2005 bis 2008, behandelten Banken Leerverkaufsprovisionen abscheulich und reduzierten die Maklerprovision oft auf Erdnüsse.
   Die meisten Banken zahlen ihren Vermittlern mittlerweile eine traditionelle Provision. Darüber hinaus hat Fannie Mae am 24. Februar 2009 eine Vergütungsrichtlinie eingeführt, die die Zahlung der zwischen dem Makler und dem Verkäufer vereinbarten Provisionshöhe vorsieht, sofern die Gebühr 6 % nicht übersteigt.Diese Gebührenstruktur gilt auch für HAFA-Leerverkäufe.

_{Zum Zeitpunkt des Verfassens dieses Artikels ist Elizabeth Weintraub, BRE # 00697006, Broker-Associate bei Lyon Real Estate in Sacramento, Kalifornien.}