Müssen Sie beim Verkauf von ausländischem Eigentum US-Steuern zahlen?

ByDr. J. K. Hartmann

Wenn Sie in den USA leben und Immobilien in einem anderen Land, beispielsweise Mexiko oder Kanada, besitzen, haben Sie möglicherweise einige besondere Steuerprobleme und Bedenken. Sie müssen den Verkauf ausländischer Immobilien beim Verkauf dem Internal Revenue Service (IRS) melden, genau wie bei jedem anderen Verkauf von Immobilien in den USA.

Unabhängig davon, ob Sie aus diesem Land in die USA gezogen sind und die Immobilie vor Ihrem Umzug Ihr Zuhause war, oder ob Sie beschlossen haben, ein Ferienhaus in einem anderen Land zu kaufen: Wenn Sie es verkauft haben, müssen Sie herausfinden, wie Sie die Transaktion in Ihre US-Steuererklärung aufnehmen.

Es ist wichtig, den Prozess zu verstehen, insbesondere wenn Sie sich noch in der Planungsphase für den Verkauf eines ausländischen Hauses oder einer ausländischen Immobilie befinden und insbesondere, wenn Sie beabsichtigen, das Geld auf Ihr US-Bankkonto zu überweisen.

Wichtige Erkenntnisse

  • Wenn Sie ein Haus oder eine andere Immobilie in einem anderen Land außerhalb der USA besitzen, müssen Sie die Transaktion dem IRS melden.
  • Um den Verkauf zu melden, befolgen Sie die gleichen Schritte, die Sie auch ausführen würden, wenn sich das Haus oder die Immobilie, die Sie besitzen, in den USA befände.
  • Wenn die Immobilie Ihr Hauptwohnsitz war und Sie darin gewohnt haben UndWenn Sie das Haus in den letzten fünf Jahren bis zum Verkaufsdatum mindestens zwei Jahre lang besaßen, zahlen Sie nur Steuern auf alle Gewinne über 250.000 US-Dollar (500.000 US-Dollar bei gemeinsamer Eheschließung).
  • Wenn Sie für die verkaufte Immobilie in dem Land, in dem sie sich befindet, Steuern zahlen müssen, können Sie diese Steuern möglicherweise als ausländische Steuergutschrift in Ihrer US-Steuererklärung geltend machen.

Den Verkauf eines ausländischen Hauses melden 

Die USA besteuern Sie auf jedes Einkommen, das Sie erzielen, unabhängig davon, ob es in den USA oder einem anderen Land erzielt wird. Wenn Sie also ein Haus oder eine Immobilie in einem anderen Land wie Mexiko besitzen und dieses Haus dann mit Gewinn verkauft haben, müssen Sie den Verkauf genauso melden, als ob es sich in den USA befänden würde.

Das Internal Revenue Code sieht bestimmte Ausschlüsse vor, wenn die Immobilie tatsächlich als Ihr Hauptwohnsitz diente. Wenn das Haus Ihr Hauptwohnsitz war und Sie dort gewohnt haben UndWenn Sie das Haus mindestens 24 der letzten 60 Monate (zwei der letzten fünf Jahre) bis zum Verkaufsdatum besaßen, können Sie Kapitalgewinne in Höhe von 250.000 US-Dollar von der Besteuerung ausnehmen. Dieser Betrag erhöht sich auf 500.000 US-Dollar an Kapitalgewinnen, wenn Sie verheiratet sind und Sie und Ihr Ehepartner eine gemeinsame Steuererklärung einreichen.

Gewinne aus einem Hauptwohnsitz, die über den Ausschlussbetrag hinausgehen, werden als langfristige oder kurzfristige Kapitalgewinne besteuert, je nachdem, wie lange Sie die Immobilie besaßen. Langfristige Gewinne gelten für Vermögenswerte, die länger als ein Jahr gehalten werden, und können mit einem niedrigeren Steuersatz besteuert werden.

Wenn Sie den Gewinn nicht ausschließen können, verwenden Sie Formular 8949, um den Gewinn aus dem Verkauf des Hauses zu melden. Sie müssen außerdem Anhang D des Formulars 1040 mit den Informationen auf Formular 8949 ausfüllen.

Ausländische Mietimmobilien und Steuern

Es kann vorkommen, dass Sie ein ausländisches Haus verkaufen, das Sie nicht als Hauptwohnsitz bewohnen, etwa wenn das Haus als Feriendomizil genutzt wurde oder wenn Sie es als zusätzliche Einnahmequelle vermietet haben. Wenn es sich bei dem Haus, das Sie verkaufen, um ein Mietobjekt handelt, müssen Sie Ihren Gewinn anhand der Regeln für den Verkauf von Mietobjekten berechnen.

Eine weitere Möglichkeit wäre, das Mietobjekt vor dem Verkauf zwei Jahre lang als Hauptwohnsitz zu nutzen. Dies würde es Ihnen ermöglichen, den Ausschluss von Kapitalerträgen in Höhe von 250.000 oder 500.000 US-Dollar zu nutzen.

Notiz

Es gibt keinen Ausschluss für Geschäfts- oder Mietobjekte, nur für Hauptwohnsitze, aber Sie können die Kosten, die Ihnen für die Instandhaltung der Immobilie und deren Vermietung entstehen, abziehen und möglicherweise eine Wertminderung geltend machen. Sie müssen Anhang E des Formulars 1040 beifügen, wenn Sie Ausgaben und Kosten für Ihr Mietobjekt geltend machen möchten.

Werden Sie dem Ausland Steuern schulden? 

Abhängig von den dortigen Steuergesetzen müssen Sie möglicherweise auch Steuern auf die Transaktion an das Land zahlen, in dem sich die Immobilie befindet. Möglicherweise können Sie aber auch hier eine Steuererleichterung in Anspruch nehmen. Diese Steuern können möglicherweise als ausländische Steuergutschrift in Ihrer US-Steuererklärung geltend gemacht werden.

Leider können Sie keine ausländische Steuergutschrift auf der Grundlage von Gewinnen beantragen, die Sie gemäß den Bestimmungen von Abschnitt 121 des Internal Revenue Code – den Ausschlüssen von 250.000 oder 500.000 US-Dollar für den Verkauf Ihres Privathauses – ausgeschlossen haben.

Wenn Sie Anspruch auf die ausländische Steuergutschrift haben, müssen Sie das Formular 1116 einreichen.

Weitere Überlegungen beim Verkauf eines Hauses in einem anderen Land 

Indem Sie Ihre Gewinne und etwaige Ausschlüsse für den Verkauf von Immobilien in einem anderen Land in Ihrer Steuererklärung angeben, sollten Sie über ausreichende Unterlagen verfügen, die belegen, warum ein erheblicher Geldbetrag auf Ihr US-Bankkonto überwiesen wurde. Denken Sie auch daran, in Ihrer Steuererklärung etwaige ausländische Bankkonten anzugeben, die Sie besitzen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wie melde ich den Verkauf meiner Immobilie im Ausland dem IRS?

Für das Jahr, in dem Sie eine ausländische Immobilie verkauft haben, müssen Sie den Erlös in Ihrer Steuererklärung mit dem Formular 8949 für Verkäufe und andere Verfügungen über Kapitalvermögen als Einkommen angeben. Sie müssen außerdem Anhang D ausfüllen, um den Teil „Kapitalgewinne und -verluste“ des Formulars 1040 auszufüllen.

Muss ich US-Steuern zahlen, wenn ich eine ausländische Immobilie verkaufe, die ich geerbt habe?

Unabhängig davon, ob die Immobilie, die Sie im Ausland besitzen, aus Ihrem eigenen Kauf oder einer Erbschaft stammt, sind Sie für die Steuerschuld verantwortlich, die sich aus dem Verkauf ergibt. Verkäufe von geerbten ausländischen Immobilien unterliegen der gleichen steuerlichen Behandlung.