Mitmieter mit Hinterbliebenenrecht

Wenn Sie gemeinsam mit jemand anderem eine Immobilie kaufen möchten, werden Sie auf viele verwirrende Begriffe stoßen, die sich darauf beziehen, wie Sie das Eigentumsrecht behalten. Diese Begriffe beinhalten einige schwerwiegende rechtliche Implikationen, daher lohnt es sich zu wissen, worauf Sie sich einlassen. Einer dieser Begriffe ist Joint Tenancy With Rights of Survivorship (JTWROS).

Was ist ein gemeinsames Mietverhältnis mit Hinterbliebenenrecht? 

Beginnen wir mit dem Teil „Mitmieter“ von JTWROS. Als Mitmieter gelten zwei oder mehrere Personen, die gemeinsam Eigentum besitzen. Vier Voraussetzungen oder „Einheiten“ müssen vorhanden sein, damit sie den Titel auf diese Weise halten können:

• Einheit der Zeit:Sie müssen die Immobilie gleichzeitig und gleichzeitig in Besitz nehmen.
• Einheit des Titels:Sie müssen das Eigentumsrecht durch dasselbe „Instrument“ erwerben. Ein Instrument ist jedes Dokument, das rechtmäßig Eigentum überträgt, beispielsweise eine Urkunde oder ein Testament. 
• Einheit des Interesses:Jeder Mieter oder Eigentümer hat das gleiche Interesse an der Immobilie. Beispielsweise hätten drei Mieter jeweils einen Drittel-Eigentumsanteil. Dies ist selbst dann der Fall, wenn einer von ihnen die gesamte Immobilie bezahlen würde – er würde keinen zusätzlichen Eigentumsanteil erhalten. 
• Einheit des Besitzes:Jeder Mieter hat das Recht, die gesamte Immobilie zu besitzen und zu genießen, auch wenn er nicht 100 % der Eigentumsanteile besitzt. 

Das Recht, das Eigentum zu übertragen 

Mitmieter können ihre Anteile ohne Zustimmung oder Zustimmung der anderen an Dritte veräußern oder übertragen. Wenn Mieter A seinen Anteil an „Joe“ überträgt oder verkauft, bleibt das zwischen Mieter B und C bestehende gemeinsame Mietverhältnis bestehen – diese beiden Personen wären weiterhin Mitmieter mit Hinterbliebenenrechten.

Aber aufgrund der Einheitlichkeit der Zeit und der Einheitlichkeit der Eigentumsvoraussetzungen würde Joe nicht mit ihnen Mitmieter werden. Er hat den Titel nicht gleichzeitig oder mit demselben Instrument gewonnen. Joe würde daher gemeinsamer Mieter mit den Mietern B und C werden. Wenn Joe verstirbt, geht sein Anteil an der Immobilie als Teil seines Nachlasses an seine Erben und nicht an die Mieter B und C.

Was ist Überleben? 

Die Hinterbliebenenregelung eines JTWROS ermöglicht es den Eigentümern, automatisch und sofort den Anteil eines anderen Eigentümers zu erben, wenn einer von ihnen stirbt. Das Eigentum würde außerhalb des Nachlasses und kraft Gesetzes weitergegeben.

Dies bedeutet, dass ein Mieter seinen Anteil nicht testamentarisch an die Begünstigten übertragen kann und dass seine Erben ihn nicht erben können, wenn sie ohne Testament sterben. Ihr Anteil gehört bei ihrem Tod automatisch ihren Mitmietern. 

Wenn Mieter A verstirbt, würden Mieter B und C nun jeweils einen Anteil von 50 % an der Immobilie halten, statt nur einem Drittel. Da für die Übertragung kein Nachlass erforderlich ist, hätten die Gläubiger von Mieter A keinen Anspruch auf ihren Anteil und dieser würde nicht in den Nachlass einbezogen, um die Schlussrechnungen zu begleichen. 

Andere Formen des Miteigentums

Diese Eigentumsform kann auch bei Bank- und Anlagekonten sowie bei Aktien, Anleihen und Geschäftsinteressen genutzt werden. Diese Eigentumsform könnte beispielsweise dazu führen, dass ein Unternehmen ohne Unterbrechung weitergeführt wird, wenn einer der Eigentümer stirbt.

Dies ist normalerweise nicht die Standardform des Eigentums, wenn ein Vermögenswert von zwei oder mehr Personen gehalten wird. Sie würden in der Regel als gemeinsame Mieter das Eigentumsrecht innehaben, es sei denn, sie fordern diese rechtliche Vereinbarung ausdrücklich. Verheiratete Mieter sind in den meisten Bundesstaaten in vollem Umfang Mieter. 

Nachteile von JTWROS

Wenn es irgendwann in der Beziehung zu Konflikten zwischen den Mitmietern kommt, kann ein JTWROS das Weiterkommen erschweren, da alle beteiligten Parteien sich darauf einigen müssen, die Immobilie zu verkaufen oder einen Kredit dafür aufzunehmen. In Fällen, in denen der Verstorbene extreme Schulden hatte, könnte ein Nachlassrichter das Konto einfrieren, um den Gläubigern eine gewisse Entlastung zu ermöglichen.