Mieten bei einem Vermieter vs. Hausverwalter

Mietobjekte werden in der Regel entweder vom Vermieter direkt oder von einem externen Hausverwalter verwaltet. Jeder Ansatz hat Vor- und Nachteile. Das Erkennen der wichtigsten Unterschiede kann sowohl Vermietern als auch Mietern helfen. Ein Vermieter kann entscheiden, ob die Beauftragung eines Hausverwalters der richtige Schritt ist, während ein Mieter entscheiden kann, ob er in einer Mietwohnung wohnen möchte, die von einem Vermieter oder von einem externen Hausverwalter verwaltet wird.

Arten der verwalteten Immobilie

Während ein Vermieter oder Immobilienverwalter jede Art von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verwalten kann, gibt es bestimmte Immobilientypen, die bei beiden häufiger anzutreffen sind.

Vermieter

• Einfamilienhäuser – Vermieter, die ein Einfamilienhaus zur Miete besitzen, verwalten das Haus in der Regel selbst, da es finanziell nicht sinnvoll ist, einen externen Verwalter zu engagieren.
• Kleine Mehrfamilienhäuser – Mietobjekte mit zwei bis sechs Wohneinheiten werden oft ebenfalls vom Vermieter verwaltet. Diese Anzahl an Wohneinheiten erscheint den meisten Vermietern noch überschaubar.

Immobilienverwalter

• Größere Mehrfamilienhäuser – Bei größeren Mehrfamilienhäusern mit sechs oder mehr Einheiten ist es üblicher, einen externen Hausverwalter zu beauftragen. Aufgrund der Anzahl der Wohneinheiten können viele Vermieter die Gebühr einer Hausverwaltung rechtfertigen.
• Immobilienportfolios – Immobilienverwalter können auch ein Immobilienportfolio für einen Vermieter verwalten. Dies kann jede Kombination von Immobilien umfassen, von mehreren Einfamilienhäusern bis hin zu einer Mischung aus Mehrfamilienhäusern und Gewerbeflächen.
• Gewerbeimmobilien – Immobilienverwalter sind häufig für den täglichen Betrieb von Gewerbeimmobilien verantwortlich.
• Immobilien mit abwesenden Vermietern – Alle als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, bei denen der Vermieter nicht im unmittelbaren Wirtschaftsbereich der Immobilie wohnt, werden in der Regel von einem Immobilienverwalter verwaltet.

Verantwortlichkeiten

Mit der Verwaltung einer Mietimmobilie sind die gleichen Pflichten verbunden, unabhängig davon, ob die Immobilie vom Vermieter oder von einem Hausverwalter verwaltet wird. Zu diesen Verantwortlichkeiten gehören:

• Überprüfung der Mieter
• Unterzeichnung von Mietverträgen
• Mietpreis festlegen
• Miete eintreiben
• Immobilienwartung
• Reparaturanfragen
• Streitigkeiten und Beschwerden von Mietern
• Wohnungsumsatz
• Rückerstattung der Kaution

Ansprechpartner

Einer der Hauptunterschiede zwischen einem Vermieter und einem Hausverwalter besteht darin, mit wem der Mieter täglich zu tun hat.

Vermieter

Wenn der Vermieter derjenige ist, der die Vermietung verwaltet, erfolgt die gesamte Kommunikation bezüglich des Mietobjekts direkt zwischen Ihnen und dem Vermieter. Das hat seine Vor- und Nachteile.

Da der Vermieter Eigentümer der Immobilie ist, verdient er am meisten Geld, wenn die Mieter zufrieden sind, ihre Miete pünktlich zahlen und die Wohnung nicht beschädigen. Sie haben also ein berechtigtes Interesse daran, dass ihre Mieter zufrieden sind. Andererseits ist der Vermieter Eigentümer des Mietobjekts und kann daher Beschwerden persönlich entgegennehmen oder zulassen, dass persönliche Probleme dem Geschäft im Wege stehen.

Immobilienverwalter

Ein Hausverwalter ist die Schnittstelle zwischen Vermieter und Mieter. Ihnen wird häufig die Entscheidungsbefugnis eingeräumt, ohne den Vermieter konsultieren zu müssen. Dies hat den Vorteil, dass der Hausverwalter nicht Eigentümer der Immobilie ist und somit in der Lage ist, Situationen professioneller zu bewältigen. Der Nachteil dabei ist, dass ihnen die Immobilie nicht gehört und sie daher in bestimmten Angelegenheiten möglicherweise nicht so aufmerksam sind wie der eigentliche Vermieter.

Mietrecht für Vermieter

Jeder, der Mietobjekte verwaltet, sei es der Eigentümer oder die externe Verwaltung, ist dafür verantwortlich, die Vermieter- und Mietergesetze im Bundesstaat und in der örtlichen Gemeinde zu kennen. Die im Mietvertrag enthaltenen Klauseln sowie der tägliche Betrieb des Mietobjekts müssen dem Mieterrecht des Vermieters entsprechen.

Mietverträge

Die Arten von Mietverträgen, die Vermieter und Hausverwalter nutzen, können unterschiedlich sein. Während der Mietvertrag so allgemein oder so spezifisch sein kann, wie Sie möchten, ist es am wichtigsten, dass er den Mietgesetzen des Vermieters in der Region entspricht, in der sich das Mietobjekt befindet.

Vermieter

Ein Vermieter kann einen allgemeinen Mietvertrag verwenden, den er von einem Anwalt oder einer anderen externen Quelle erhalten hat. Oftmals personalisieren Vermieter ihre Mietverträge. Sie können spezielle Regeln für Ruhezeiten, Richtlinien für Haustiere oder Richtlinien zur Mieteintreibung haben.

Immobilienverwalter

Immobilienverwalter schließen häufig einen allgemeinen Mietvertrag für die von ihnen verwalteten Immobilien ab.

Wartungs-/Reparaturanfragen

Vermieter und Hausverwalter gehen im Allgemeinen unterschiedlich mit der Instandhaltung und Reparatur von Immobilien um.

Vermieter

Im Umgang mit einem Vermieter kann es je nach Schwere des Problems mehrere Tage bis mehrere Wochen dauern, bis ein Problem gelöst wird. Der Vermieter muss sich entweder die Zeit nehmen, die Reparatur selbst durchzuführen, oder er muss einen Handwerker oder Spezialisten beauftragen, der sich um das Problem kümmert.

Immobilienverwalter

Immobilienverwaltungsunternehmen verfügen häufig über eine effizientere Vorgehensweise bei der Abwicklung von Reparaturen und Wartungsarbeiten. Sie verfügen oft über ein Team von Fachleuten, die diese Probleme schnell lösen können.

Kosten

Der von Ihnen gezahlte Mietpreis kann unterschiedlich sein, je nachdem, ob Sie bei einem Vermieter oder einem Hausverwalter mieten.

Vermieter

Möglicherweise können Sie eine günstigere Wohnung direkt beim Vermieter finden, da dieser die zusätzlichen Kosten für die Bezahlung eines Hausverwalters nicht berücksichtigt.

Immobilienverwalter

Wenn Sie eine Einheit von einem Hausverwalter mieten, müssen Sie möglicherweise eine Anmeldegebühr zahlen. Die Miete kann auch etwas höher ausfallen, da der Vermieter möglicherweise die Gebühr, die er an die Hausverwaltung zahlen muss, in Rechnung stellt. Allerdings ist es wahrscheinlicher, dass Sie ein Angebot finden, etwa eine kostenlose Monatsmiete, wenn Sie einen einjährigen Mietvertrag abschließen.

Sollten Sie einen Immobilienverwalter beauftragen?

Wenn Sie als Vermieter darüber nachdenken, ob Sie einen Hausverwalter beauftragen sollen, sollten Sie die folgenden Vor- und Nachteile berücksichtigen.

Vorteile eines Immobilienverwalters

• Jemand anderes, der sich mit Mieterproblemen befasst
• Mehr Freizeit

Nachteile eines Immobilienverwalters

• Kostet Geld
• Übergabe der Kontrolle über Ihr Eigentum

Sollten Sie bei einem Vermieter oder Hausverwalter mieten?   

Wenn Sie als Mieter darüber nachdenken, ob Sie bei einem Vermieter oder Hausverwalter mieten möchten, müssen Sie mehrere Faktoren prüfen. Suchen Sie den bestmöglichen Preis? Möchten Sie lieber direkt mit dem Vermieter oder mit einer externen Partei zusammenarbeiten? Wie wichtig sind schnelle Wartungsreaktionen und zusätzliche Services?