Mieteinnahmen und -aufwendungen zum Steuerzeitpunkt

ByDr. J. K. Hartmann

Wenn Sie Einkünfte aus Mietobjekten haben, müssen Sie den Zeitplan E für Vermieter des Internal Revenue Service (IRS) einreichen – „Zusätzliche Einnahmen und Verluste“. Der Schlüssel dazu, dies schnell und reibungslos zu erledigen, besteht darin, Ihre Einnahmen und Ausgaben mithilfe einer Tabellenkalkulation oder eines persönlichen Finanzsoftwareprogramms zu organisieren.

Vermieter, die detaillierte Aufzeichnungen über die Ausgaben für ihre Mietimmobilie führen, profitieren bei der Steuererklärung am meisten. Die IRS-Regeln bezüglich Mieteinnahmen sind ziemlich großzügig, Sie sollten sie also nutzen. Erfahren Sie, wie Sie diesen Teil Ihrer Steuern verwalten.

Wichtige Erkenntnisse

  • Um Ihre Steuern für eine Mietimmobilie einzureichen, benötigen Sie gründliche Aufzeichnungen aller Ihrer Einnahmen und Ausgaben, einschließlich der Abschreibungen.
  • Mietobjekte gelten in der Regel als passives Einkommen.
  • Wenn Ihr Einkommen als aktives Einkommen gilt, können Sie eventuelle Mietverluste bis zu 25.000 US-Dollar pro Jahr abziehen.
  • Wenn Sie eine Mietimmobilie verkaufen, müssen Sie Ihre Kostenbasis vom Verkaufspreis abziehen, um den Gewinn zu ermitteln, bei dem es sich um das zu versteuernde Einkommen handelt.

Zeitplan E-Steuertipps

Vermieter müssen genaue Aufzeichnungen über Kostenbasis, Einnahmen und Ausgaben führen. Der beste Weg, diese Elemente zu verfolgen, ist die Erstellung einer Tabelle. Möglicherweise verfügt Ihr Steuerberater sogar über eine Vorlage, die Sie verwenden können. Hier sind die Elemente, die Sie verfolgen möchten:

  • Kaufpreis des Hauses, der Eigentumswohnung oder des Mehrfamilienhauses, das Sie vermieten
  • Kumulierte Abschreibung
  • Aktuelle jährliche Abschreibung Ihrer Immobilie
  • Mieteinnahmen
  • Kautionen, die Sie erhalten haben

Zusätzlich zur Einnahmenverfolgung möchten Sie auch die Ausgaben verfolgen. Viele Ausgaben im Zusammenhang mit der Instandhaltung einer Mietimmobilie können von Ihren Mieteinnahmen abgezogen werden.Zu diesen Ausgaben gehören:

  • Provisionen oder Gebühren für die Hausverwaltung
  • Werbekosten
  • Reinigungs-, Wartungs- und Reparaturkosten
  • Hausratversicherung
  • Immobiliensteuern und Hypothekenzinsen
  • Dienstprogramme

Notiz

Wenn Sie diese Ausgaben mit einer persönlichen Finanzsoftware oder einer Computertabelle nachverfolgen, können Sie Ihre Monats- und Jahresendberichte ganz einfach zusammenstellen und ausdrucken.

Nutzen Sie die Einschränkungen des passiven Aktivitätsverlusts

Möglicherweise beenden Sie das Jahr mit einem Nettoverlust einer Immobilie. Wenn Sie mehr als ein Mietobjekt haben, kann dieser Verlust mit den Verlusten und Gewinnen aller anderen verrechnet werden.

Hier nun die vielleicht nicht so gute Nachricht: Wenn die Summe aller Ihrer Immobilien negativ ist – ein Nettoverlust –, kann dieser Verlust normalerweise nicht vom Rest Ihres Jahreseinkommens abgezogen werden (es gibt jedoch Ausnahmen).Denn die Vermietung von Immobilien gilt im Allgemeinen als passive Tätigkeit.

Ihre Mieteinnahmen können als aktiv angesehen werden, wenn Sie viel und tatsächlich Zeit für Managemententscheidungen aufwenden. Dazu könnten gehören:

  • Auswahl neuer Mieter
  • Mietbedingungen festlegen
  • Kostengenehmigung für Reparaturen
  • Reparaturen durchführen oder jemand anderen mit der Reparatur beauftragen

Wenn Sie sich aktiv an den Vermietungsaktivitäten beteiligen, können eventuelle Mietverluste potenziell bis zu 25.000 $ pro Jahr für alle Ihre Mietobjekte abgezogen werden. Wenn Sie verheiratet sind und getrennte Steuererklärungen einreichen, beträgt die Mietausfallgrenze maximal 12.500 US-Dollar, sofern Sie während des Steuerjahres die ganze Zeit getrennt von Ihrem Ehepartner gelebt haben.

Die Höhe des Mietausfalls, der für aktive Teilnehmer an einem Mietobjekt zulässig ist, hängt von Ihrem modifizierten bereinigten Bruttoeinkommen (MAGI) ab.

Sie können Verluste vortragen

Mietverluste, die durch die passiven Aktivitätsverlustregeln begrenzt sind, können auf das nächste Steuerjahr vorgetragen werden. An diesem Punkt können sie Ihre Mietgewinne ausgleichen.

Die Beschränkungen für passive Aktivitätsverluste werden jedes Jahr angewendet. Aber Mietverluste werden Jahr für Jahr vorgetragen, bis die Verluste entweder durch Verrechnung mit Mietgewinnen oder durch Abzug von anderen Einkünften aufgebraucht sind.

Notiz

Das Formular 8582 wird zur Berechnung der Grenzwerte für passive Aktivitätsverluste und zur Verfolgung der Mietverluste verwendet, die sich jedes Jahr für jede Immobilie ansammeln.

Steuerplanung für Vermieter

Als Vermieter können Sie einen Gewinn erzielen, wenn die Mieteinnahmen ausreichen, um die Hypothek zu bezahlen sowie Grundsteuern, Versicherungen und Reparaturen zu decken. Sie können aber auch den Kaufpreis des Mietobjekts abschreiben.Dadurch kann sich aus einem wirtschaftlichen Gewinn oft ein steuerlicher Verlust entwickeln. Sobald Sie die Abschreibung berücksichtigt haben, können Ihre Ausgaben Ihre Einnahmen übersteigen.

Von Zeit zu Zeit können jedoch erhebliche Kosten auf Sie zukommen. Dies kann der Austausch eines Daches oder die Entkernung einer Wohnung nach dem Auszug eines Langzeitmieters sein. Infolgedessen erleiden Sie möglicherweise einen Verlust von mehr als 25.000 US-Dollar, die Verlustregeln für passive Aktivitäten begrenzen den Verlust jedoch auf genau 25.000 US-Dollar.

Der Rest Ihres Verlustes wird auf das nächste Jahr übertragen.An diesem Punkt werden Sie hoffentlich einen größeren Gewinn erzielen. Dadurch können Sie die überschüssigen Steuerausfälle auffangen.

Verkauf von Mietobjekten

Der Verkauf einer Mietimmobilie ist nicht dasselbe wie der Verkauf Ihres Hauptwohnsitzes. Die Formel zur Berechnung des Gewinns oder Verlusts von Mietobjekten besteht darin, Ihre Kostenbasis oder den ursprünglich gezahlten Preis von Ihrem Verkaufspreis abzuziehen.Auf diese Weise können Sie Ihren erzielten Gewinn ermitteln, ähnlich wie bei der Berechnung des Kapitalgewinns aus einer Investition.

Angepasste Kostenbasis für Mietobjekte

Um Ihre Kostenbasis für ein Mietobjekt zu ermitteln, müssen Sie einige unterschiedliche Beträge addieren. Diese sind:

  • Kaufpreis
  • Kaufkosten (Titel- und Treuhandgebühren, Immobilienmaklerprovisionen usw.)
  • Verbesserungen (Austausch des Daches, neuer Ofen usw.)
  • Verkaufskosten (Titel- und Treuhandgebühren, Immobilienmaklerprovisionen usw.)
  • Kumulierte Abschreibung (wie auf Ihren Steuerformularen angegeben)

Zusammengerechnet ergeben diese Ihre Kostenbasis. Sobald Sie Ihre Kostenbasis kennen, können Sie diese von Ihrem Verkaufspreis abziehen. Ist das Ergebnis positiv, haben Sie beim Verkauf Ihres Mietobjekts einen Gewinn erzielt. Ist das Ergebnis negativ, haben Sie einen Verlust erlitten.

Gewinne aus Mietimmobilienverkäufen können teilweise als Abschreibungsrückerstattung (mit einem Steuersatz von maximal 25 %) und teilweise als Kapitalgewinne (deren Steuersatz von Ihrer Gesamteinkommensklasse abhängt) besteuert werden. Verkäufe von Mietobjekten werden auf Formular 4797 gemeldet, und etwaige Kapitalgewinnberechnungen werden in Anhang D aufgeführt.

Immobilien und beschränkte Haftung

Als Vermieter könnten Sie über die Gründung einer Kapitalgesellschaft, einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung oder einer Personengesellschaft nachdenken, um Eigentümer Ihrer Mietobjekte zu werden. Aber die Gründung einer Kapitalgesellschaft könnte Ihnen bei der Steuererklärung schaden. Dies liegt daran, dass günstige langfristige Kapitalgewinnsätze nur für einzelne Steuerzahler gelten, nicht für Unternehmen.

Eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung wäre jedoch in der Lage, langfristige Gewinne an ihre Mitglieder weiterzugeben. Da die Gewinne in der persönlichen Steuererklärung der Mitglieder besteuert werden, haben sie Anspruch auf den Vorzugssatz von 15 % auf langfristige Gewinne.

Bevor Sie entscheiden, ob Sie eine LLC, Personengesellschaft oder eine andere juristische Person gründen müssen, sollten Sie dies mit einem Anwalt besprechen. Sie helfen Ihnen dabei, alle daraus resultierenden rechtlichen und finanziellen Folgen zu verstehen und zu planen.

Häufig gestellte Fragen (FAQs)

Wie hoch ist die Einkommensgrenze für den Abzug von Mietobjekten?

Wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen, können Mietverluste von bis zu 25.000 US-Dollar pro Jahr für alle Ihre Mietobjekte abgezogen werden. Wenn Sie verheiratet sind, getrennte Steuererklärungen einreichen und das ganze Jahr von Ihrem Ehepartner getrennt leben, beträgt die Mietausfallgrenze bis zu 12.500 US-Dollar.

Wie behalte ich den Überblick über Mieteinnahmen und -ausgaben?

Sie können Ihre Ausgaben und Einnahmen in einer Buchhaltungssoftware oder einer Tabellenkalkulation verfolgen. Ihr Buchhalter verfügt möglicherweise auch über Vorlagen, die Ihnen dabei helfen können, den Überblick zu behalten. Diese Methoden erleichtern die steuerliche Berichterstattung.