Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) bei Immobilien

Der Beleihungswert (LTV) einer Immobilie ist der Prozentsatz des Wertes der Immobilie, der mit einer Hypothek belastet ist. Kreditgeber bestimmen anhand unterschiedlicher Anforderungen, ob ein Kredit gewährt wird, wobei der LTV in der Regel ein entscheidender Faktor ist.

Für Eigentumswohnungen ist es durchaus üblich, Kredite mit einer Beleihungsquote von 80 Prozent zu erhalten. Die meisten Kreditgeber möchten unbedingt, dass Kaufinteressenten mindestens 20 Prozent ihrer Eigenmittel in die Transaktion investieren. Natürlich ist das nicht für alle Hauskäufer ideal. Manche ziehen es vor, ihre anfänglichen Bargeldausgaben so gering wie möglich zu halten. Und für Gewerbeimmobilien gelten zahlreiche eigene Regeln.

Die LTV-Formel

Die Berechnung des LTV ist eigentlich nur eine sehr einfache Mathematik. Sie können den LTV ermitteln, indem Sie den Hypothekenbetrag durch den Schätzwert oder den Verkaufspreis dividieren, je nachdem, welcher Wert niedriger ist.

Der geschätzte Wert eines Hauses könnte beispielsweise 300.000 US-Dollar betragen. Für die Immobilie besteht bzw. wird eine Hypothek in Höhe von 240.000 US-Dollar bestehen. Die Beleihungsquote liegt somit bei 80 Prozent:

240.000 US-Dollar dividiert durch 300.000 US-Dollar ergeben 0,80 oder 80 Prozent.

Das ist vernünftig, aber was wäre, wenn Sie eine Hypothek in Höhe von 95.000 USD für eine Immobilie im Wert von 100.000 USD aufnehmen möchten? Dann würde die Gleichung so aussehen:

95.000 US-Dollar dividiert durch 100.000 US-Dollar ergeben 0,95 oder 95 Prozent.

Und das ist nicht so vernünftig.

Warum ist es wichtig?

Versetzen Sie sich in die Lage des Kreditgebers. Sie möchten möglichst sicher sein, dass das von Ihnen verlängerte Hypothekendarlehen pünktlich und unkompliziert zurückgezahlt wird. Zu Recht oder zu Unrecht vertreten Kreditgeber die Auffassung, dass hohe LTVs mit einer erhöhten Wahrscheinlichkeit einhergehen, dass der Kreditnehmer mit der Kreditzahlung in Verzug gerät.

Und wenn das so isttutIn einem solchen Fall könnte sich der Kreditgeber in einer sehr unangenehmen Lage befinden, wenn der LTV zu hoch ist. Geht man davon aus, dass es bei etwa 90 Prozent liegt, müsste der Kreditgeber das Haus für mindestens diesen Betrag verkaufen, um im Falle einer Zwangsvollstreckung keinen Geldverlust zu erleiden. Das ist bei einer Zwangsversteigerung nicht immer eine vernünftige Erwartung.

Im Falle eines LTV von 95 Prozent müsste der Kreditgeber die Immobilie zu einem sehr nahe am Marktwert liegenden Wert verkaufen, um aus dem Geschäft als Ganzes herauszukommen. Derselbe Kreditgeber könnte mit einem LTV von 80 Prozent etwas akzeptieren, das unter dem fairen Marktwert liegt, und trotzdem seine Investition zurückerhalten. Und wenn der LTV noch niedriger ist, wird der Kreditgeber die gesamte Transaktion höchstwahrscheinlich gut überstehen.

Vorteile eines niedrigen LTV für den Käufer

Wahrscheinlich sind Ihnen die Finanzen Ihres Kreditgebers weniger wichtig als Ihr eigener Geldbeutel, und das macht Sinn. Vielleicht möchten Sie bei Abschluss nicht viel Geld ausgeben, indem Sie mehr Geld einzahlen, um Ihr LTV-Verhältnis zu senken, aber ein niedrigerer LTV hat auf lange Sicht mehrere Vorteile.

Kredite mit niedrigem LTV werden in der Regel mit niedrigeren Zinssätzen belohnt. Bedenken Sie das über eine Laufzeit von 30 Jahren. Und wenn der Wert Ihrer Immobilie mehr oder weniger ausgeschöpft ist, können Sie die Refinanzierung bei Bedarf wahrscheinlich für eine Weile vergessen.

Bei gewerblichen Käufern gilt: Je niedriger die Hypothekenzahlungen sind, desto geringer sind Ihre Betriebskosten. Das bedeutet letztendlich mehr Geld in Ihrer Tasche.

Private Hypothekenversicherung

Dann ist da noch das Problem der privaten Hypothekenversicherung (PMI). Es ist selbstverständlich, dass der Kreditgeber eine Versicherung wünscht, wenn er tatsächlich einen Kredit mit einem LTV von mehr als 80 Prozent gewährt. Diese Versicherung tritt ein, um den Kreditgeber zu entschädigen, wenn Sie in Verzug geraten. Der Kreditgeber zahlt jedoch nicht für diese Police. Der Hausbesitzer tut dies – zumindest bis er mindestens 80 Prozent Eigenkapital erreicht.

Also nein, Sie zahlen vielleicht nicht so viel im Voraus, aber während der Laufzeit Ihres Darlehens müssen Sie zwischen höheren Zinssätzen und jährlichen PMI-Prämien schwanken – und das summiert sich oft auf mehr.

Aus praktischen Gründen sieht das Gesetz vor, dass Ihr Kreditgeber PMI automatisch kündigen muss, wenn Ihr LTV auf 78 Prozent sinkt. Sie müssen nicht einmal etwas unternehmen, um dies zu arrangieren oder eine offizielle Anfrage zu stellen. Wenn Sie jedoch mit einer LTV-Quote von 95 Prozent beginnen, kann das eine Weile dauern.

LTV-Verhältnisse in Gewerbeimmobilien

Beleihungsquoten werden auch bei Gewerbeimmobilien verwendet, aber Kreditgeber verlangen manchmal einen Beleihungsauslauf von weniger als 80 Prozent, wenn eine Immobilie als Investition gedacht ist. LTV-Verhältnisse sind eine der drei Hauptkennzahlen, die gewerbliche Kreditgeber typischerweise verwenden.

In diesem Fall basiert der Verkehrswert der Immobilie oft auf einer kaufmännischen Schätzung, aber wie bei Wohnimmobilien wird der Kaufpreis zugrunde gelegt, wenn dieser niedriger ist. Sie könnten eine Hypothek in Höhe von 600.000 US-Dollar beantragen. Die Immobilie wird auf 750.000 US-Dollar geschätzt. Die Hypothek dividiert durch den Schätzbetrag ergibt 80 Prozent, was für die Finanzierung ausreichen sollte, aber es kann vom Kreditgeber abhängen.

In der Regel genehmigen gewerbliche Kreditgeber keine Kredite mit einem LTV von mehr als 80 Prozent, aber einige Kreditgeber bieten nicht konforme Kreditprogramme an, die höher ausfallen. Und wie bei Wohnimmobilien geht eine niedrigere LTV-Quote mit günstigeren Kreditkonditionen und Zinssätzen einher.

Konventionelle Kreditgeber

Ein herkömmlicher gewerblicher Hypothekengeber vergibt Kredite, die nicht durch die Regierung oder ein staatliches Programm garantiert sind. In der Regel handelt es sich dabei um Banken und Kreditgenossenschaften. Für einige als Finanzinvestition gehaltene Immobilien gehen sie möglicherweise von LTV-Verhältnissen in der Nähe von 75 Prozent aus, aber die meisten werden nicht höher als 65 Prozent sein, wenn die Immobilie verwaltungsintensiv ist.

„Managementintensiv“ bedeutet, dass der Kreditnehmer das Unternehmen aktiv betreibt und verwaltet. Das Gebäude steht nicht nur da und genießt es passiv. Zu den verwaltungsintensiven Immobilien können Motels, Tankstellen und Tankstellen sowie Bars und Restaurants gehören. Sie bergen typischerweise ein höheres Fehlerpotenzial.

Von der Regierung geförderte Kreditgeber

Zu den staatlich geförderten Unternehmen (GSEs) gehören staatliche Programme wie Freddie Mac, Fannie Mae oder Ginnie Mae. In der Regel begrenzen sie auch die Beleihungsquote für Gewerbeobjekte auf 80 Prozent, dies kann jedoch von der Art der Immobilie abhängen, die Sie finanzieren. Bei Wohnungsbaudarlehen liegt sie in der Regel bei 80 Prozent, und GSEs vergeben in der Regel keine Kredite für gewerbliche als Finanzinvestition gehaltene Immobilien.

GSEs sind gegenüber privaten Hauskäufern deutlich nachsichtiger. Abhängig von der Kreditwürdigkeit des Käufers können FHA-Darlehen mit einem LTV von bis zu 96,5 Prozent gewährt werden. Und USDA- und VA-Darlehen sind für berechtigte Personen ohne Anzahlung möglich.

Eigengenutzte Immobilien

Bei eigengenutzten Gewerbeimmobilien handelt es sich um solche, bei denen das Unternehmen des Kreditnehmers tatsächlich ansässig ist. Sie könnten einen Bürokomplex kaufen und Ihr eigenes Büro vor und in der Mitte des Haupteingangs platzieren. Als Hausbesitzer wohnen Sie tatsächlich in der Residenz und vermieten sie nicht.

Für diese Art von Immobilien ist manchmal eine Genehmigung mit höheren LTV-Verhältnissen erforderlich, zumindest bei gewerblichen Darlehen, die über die Small Business Association (SBA) vergeben werden. Die SBA genehmigt manchmal Kredite bis zu einem LTV von bis zu 90 Prozent.

Beachten Sie, dass die SBA diese Kredite nicht tatsächlich vergibt. Vielmehr garantiert es sie bei lokalen Banken. Und sehr junge Unternehmen – etwa solche, die weniger als drei Jahre alt sind – werden mit dieser LTV-Quote von 90 Prozent nicht in Frage kommen. Wahrscheinlicher ist, dass der Kreditgeber in diesem Fall einen LTV in der Nähe von 65 Prozent anstrebt.

Zweite Hypotheken

Wenn Sie eine zweite Hypothek beantragen – Sie haben bereits eine erste Hypothek auf die Immobilie, sind aber auf der Suche nach zusätzlichem Betriebskapital für einen bestimmten Zeitraum – würden Sie die beiden Hypotheken addieren und dann durch den Schätzwert dividieren. Aus praktischen Gründen erlauben GSEs jedoch praktisch nie Zweithypotheken hinter ihren Ersthypothekenpositionen. Auch die meisten herkömmlichen Hypothekengeber werden dies nicht tun, außer im Fall von Wohnimmobilien.